作者: 士恆 2010-08-25 20:55:31 來源:南方周末
征地拆遷暴露的是混亂規划體制下的利益分配矛盾，“小產權房”則泄露了整個房地產領域的弊端——偽市場下的政府對土地和規划的壟斷有關征地拆遷的矛盾伴隨着城市化的推進而出現，暴力征地、野蠻拆遷在很多地方都造成了惡性事件，究其原因，利益各方爭奪的都是空間所有權和使用權。
通常情況是，地方政府以“公眾利益”的名義，低價征用被拆遷人的房屋私產，“重新規划”，委托開發商進行開發。從低價供地到指定貸款，從協助拆遷到減免稅費，開發商與政府很多時候是利益共同體。
強制征地拆遷，不存在平等協商、買賣自願的市場機制，規划后的新建筑，基本都是拆舊建新、拆小建大、拆低建高，實質都是利用“容積率陷阱”增容套利，理論上几乎所有熱點地段都可以通過不斷拆建“掙錢”。瘋狂拆建下，甚至一些文物古建筑也不能幸免。
拆遷的另一個極端是，某些拆遷戶輕而易舉地憑借地域優勢成了“拆遷富”，“拆”成的百萬、千萬富翁屢見不鮮。客觀地看，多數情況下，如果沒有政府規划的眷顧，被拆遷地區的土地很難快速增值，“拆遷富”們獲得的實際是公眾利益。
隨着經濟發展，規划保持一成不變當然行不通，但是，規划變更必然帶來利益格局的突變，潛在利益的分配并沒有事先明確的約定，發生激烈沖突不可避免。
隨着科技進步，房屋制造更容易，圈占空間當然也更容易。即使作為業主自己，也存在自行拆建、多占空間的沖動。在很多城市，明明功能很好的星級酒店、 寫字樓也被扒掉重建，還美其名曰“企業行為”。其實，通過深究我們就可以發現，這些大拆大建項目几乎無一例外是依靠“容積率陷阱”加高加層擴容了自己的空 間，卻隱蔽地侵占了公眾利益。
同理，個人違建也從平房的私搭亂建、占道經營進化到拆改別墅、挖地下室，娛樂明星在自家別墅違規擴建早已不是新聞；“最牛改建戶”甚至在二十多層的高空利用兩樓間的空隙搭起了“房間”；還有業主自行拆除新別墅重建、私自開挖地下室的案例。
本質上，不管是拆別人還是拆自己，只要涉及空間擴容、用途變更，背后都是損人利己的違規套利行為。
相信經曆過上世紀70年代以前的人們對“資本主義尾巴”并不陌生。在統購統銷制度下，几乎所有的日常消費品都要憑票證供應，作為農副產品供需雙方的農民和市民，偶爾會自發形成黑市，這種自然的商品市場和自由交易的商品，常常被作為“資本主義尾巴”，遭到取締。
如今人們通過農貿市場、服裝市場順利地解決溫飽后，住房市場又出現了新的“資本主義尾巴”——小產權房，其實質是自發的鈔票換“糧票”行為，是在利益驅動下的城鄉角色互換和優勢互補。
經濟意義上看，小產權房倒是更接近政府倡導的經濟適用房和廉租房的本質。城市居民不靠國家，用貨幣資本換取城郊、農村的居住空間，城郊、農村居民出租出售自己的多余房產獲取收益本來就是市場自由交易的體現，為何硬要將精美的樓槃、別墅貼上“野樓槃”標簽，甚至不惜強拆？
小產權房不慎泄露了現階段房地產業的天機——土地（空間）資源的統購統銷，觸犯了包括地方政府和開發商在內的既得利益群體。
對農民來說，土地并不是他們完整意義上的財產，不能像普通商品一樣自由買賣轉讓，即使城市化到了自家門口，惟一的增值途徑仍要通過地方政府這個壟斷的“中間商”，所謂“野”就野在沒有經過“行政審批”、繞那個高成本的大圈子。
盡人皆知，土地用于不同用途將有不同的產值效益，一塊地用于種田、建廠房還是蓋住宅、商業區，其經濟效益有着天壤之別，地方政府一邊以“保護耕地” 的名義禁止農民土地用于高附加值產業，自己卻通過規划特權低價征地、以租代征隨即轉手就倒成工業、商業用地，高價供給開發商再以更高的價格零售給終端購房 者。
所以，畸形的市場結搆造就了奇特的現象：一端是農民大量失地，沒有享受到城市化帶來的利益，或只配享受壓制下打了折的利益；另一端是資本擁有者——市民被迫接受畸高的房價，兩端的差價損失其實就是地方政府和開發商的暴利來源。
產權制度是市場經濟的基礎，產權只能說有無，而不能分大小。經濟學家科斯說，清楚界定的產權是市場交易的前提。產權清晰就是要明確交易的標的一定要 有明確的主人，不能隨便買賣屬于別人的東西，否則交易無法進行。綜觀房地產市場亂象，我們發現，產權和規划模糊始終是混亂的源頭，從而使整個市場結搆異化 為“偽市場”。
房地產市場交易的不動產產權主要指空間所有權和建筑形態的物權，即無形資產＋有形資產。按物權法，居民住宅70年產權，商業房產50年產權，由于土 地（字面上的平面部分）歸國家所有，實際任何房產產權都是空中樓閣，盡管有“建設用地使用權屆滿，自動續期”的條款，但終究不是永久產權。
憲法規定土地歸國家，但土地（實際是空間）的處置權——規划，卻是歸于各級政府。規划既包括對空間有增值作用的規划如交通、醫院、學校設置，也包括貶值作用的規划，如設垃圾站、化工項目，有時還包括直接掠奪的規划，比如低價征地、拆遷等。
規划環節的混亂和不確定，極可能成為部門和個人尋租的手段，也就是所謂的公眾利益部門化，部門利益私人化。官員追求任期內的政績造成了規划的短視， 自然造成了建筑短命，甚至到了新樓槃完工即成為拆遷戶的荒誕地步。同時，大拆大建也制造了世界第一的建筑垃圾規模和驚人的能源及其它資源消耗。
真正的市場經濟是在確定規划規則下的競爭，要求打破各種藩籬的隔閡，突破身份、地域歧視，搆筑統一的競爭平台，各種資源配置才能達到最優化。據估算，若小產權房能自由交易，可使目前房價平均降70％。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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