iMoney 19-11-2012
一般人購買房屋主要有兩個目的，居住和投資。若把目標混淆了，考慮問題就變得不清晰。市民的基本衣食住行，是政府責無旁貸該處理的，但緊記只是「基本」的層面。政府有責任保障沒有人挨餓，但是沒有理由津貼市民去米芝蓮三星餐廳。要提供救危救難的公立醫院，但沒有理由讓所有人都住個人獨立病房。政府要解決市民的居住問題，而非補貼投資致富的欲望。所以要舒緩香港市民居住的困難，理應實施的「港人港地」方法，是多建公屋和居屋。筆者反對實施排外的印花稅，但贊成必須有措施來降低樓價。
按房屋署數據預測，於未來5年，香港只平均每年有1.5萬個公屋單位供應（註），而居屋供應基本可忽略不計。不增加公營房屋供應，很多人就只能繼續居住在板間房、房等惡劣環境。支持自由經濟的人，也必須認清甚麼是福利政策，甚麼是市場問題。只需知道幾個簡單數字，就應該明白私人房屋市場不可能解決香港居住問題。
年增5000單位可解需求
每月3萬元的家庭收入不算很高，但香港卻只有少於三成家庭有此收入。假設以四成家庭收入來供樓，就是每月1.2萬元，目前只能夠買一個300萬元左右的單位。至於首期約100萬元，即使每月租樓只花7,000元，儲蓄5,000元，不計通脹也要儲20年。還有的是，這種價格的樓盤，即使在偏遠的荃灣區，也就只大概是一個實用面積400平方呎單位（建築面積550平方呎左右，荃灣非地鐵上蓋物業，目前呎價大概5,500元）。如果沒有父母資助，頂尖收入三成家庭要將近40年才買得到一個新界西的小型單位，完全不合理。筆者認為樓價必須下跌最少25%，供樓年期縮短20至30年才較正常。比較穩妥的做法，是保持樓價基本不動5年，讓每年的通脹侵蝕實際價格20%左右，免於對經濟造成大衝擊。
然而就當政府能推出政策，順利達成目標，這仍只是滿足了頂尖三成收入的家庭需要而已，解決不了大部分人的居住問題，像很多年輕的新婚家庭還是負擔不起私樓。
香港目前每年大概有6萬新婚夫婦，也有不少換樓、單身人士、或者單親家庭的住屋需求，政府應從公屋、居屋、私樓三方面同時着手回應。過往平均2萬的公屋單位足以滿足三分之一的新增需求，因此政府只需按現時計劃外每年再增加5,000個公屋單位便可。居屋是福利政策，價格不應與市場相應，而應與家庭收入中位數掛。當然，無論是公屋還是居屋，只有香港成年公民才能申請。通過這些措施，基本上能解決三分之二的家庭居住問題。
管理買樓預期遏制樓價
居屋最少要幾年才建好，對解決目前的住屋問題有沒有幫助呢？如果為居住買賣樓宇，就算不是一生一世的事情，也最少是數十年的計劃。如果政府能明確公布居屋未來興建數量，等兩三年也不算甚麼。現時的難處是市民對政府沒有信心。雖然目前還沒有房屋，但政府還是可以透過開售未來的居屋購買權來保證承諾。
制定政策需時，但政府可以讓符合資格的市民在若干年後在某一區以一個固定的呎價購買居屋的認購期權。如果屆時政府在這區還沒建好居屋，政府就必須給這些有權利的人提供每月租金補貼，保障市民。有了損失的風險，政府才會盡力建好居屋，而且立法會也會加快批出土地過程。
售賣認購權利可以穩定市民對將來住房的需求，從而減輕私人房價的上升壓力。政府表達決心增加供應，已再不是空講胡說和拖拖拉拉，遠比增加印花稅措施有用。而這種預先銷售的權利在金融界是相當普遍的，也不難制定相關合約。
至於私人市場，大原則是政府必須保持土地供應量。本欄在上兩期就說過，在有足夠的供應量的情況下，外地人來投資香港房地產是好事，能促進香港經濟發展。但要避免民怨，必先要解決香港絕大部分人的居住問題，讓中下階層都有合理的居住環境。最近中港衝突很多，把對雙方有利的貿易說成是壞事，主要原因是上屆政府欠前瞻性，沒有提高供應，建少了商業購物區去滿足自由行的需求，也沒有足夠的住宅土地去滿足各方的需求。
政府儲備私樓三贏方案
有人或會擔心供應過多，會導致香港重演1998至2003年的樓價大跌的情況。要保持私人樓房穩定下降兩成而非大跌，筆者早已提出「樓房中央銀行」的概念。筆者早在2010年8月便就此題目於本欄發表過相關文章，亦曾向政府中央政策組提供研究報告。簡單來說，因為政府是土地的唯一供應者，所以政府在賣地時不單收現金，也要以抽籤的方法來收取一部分將來建成的房屋。因為發展商要交出部分樓房，所以投地的金額較低，所需資金減少，也有效促進小發展商投地。賣建好的房屋比賣地更賺錢，因此政府收入增加。而政府有樓在手，就可以根據市場的情況賣出或保留樓宇，起穩定樓價的作用，對小業主市民是好事。因此是三贏方案。
總結來說，樓房提供居住和投資功能。討論問題的時候，不要把兩個功能混淆。要為佔香港三分之二的中下階層家庭解決居住問題，靠的是福利政策，方案是公屋和居屋，私人市場愛莫能助。當然，如果把樓價壓至2003年的水平，香港是不用建居屋的。但把樓價降低七成不見得對經濟有利，而且嚴重損害目前業主，政治上不可行。私人樓市只能以穩定手段適度降低，成立獨立的樓房中央銀行是可行做法。
後記：上兩個星期筆者狠批政府的打擊樓市政策文章在網上受到很多批評，編輯希望筆者回覆。但是網上的評論除了謾罵和詆毀以外，沒有太多的實際內容可以回應。希望網民在批評的時候，多點實際的論據，讓筆者可以學習一下。
按房屋署數據預測，於未來5年，香港只平均每年有1.5萬個公屋單位供應（註），而居屋供應基本可忽略不計。不增加公營房屋供應，很多人就只能繼續居住在板間房、房等惡劣環境。支持自由經濟的人，也必須認清甚麼是福利政策，甚麼是市場問題。只需知道幾個簡單數字，就應該明白私人房屋市場不可能解決香港居住問題。
年增5000單位可解需求
每月3萬元的家庭收入不算很高，但香港卻只有少於三成家庭有此收入。假設以四成家庭收入來供樓，就是每月1.2萬元，目前只能夠買一個300萬元左右的單位。至於首期約100萬元，即使每月租樓只花7,000元，儲蓄5,000元，不計通脹也要儲20年。還有的是，這種價格的樓盤，即使在偏遠的荃灣區，也就只大概是一個實用面積400平方呎單位（建築面積550平方呎左右，荃灣非地鐵上蓋物業，目前呎價大概5,500元）。如果沒有父母資助，頂尖收入三成家庭要將近40年才買得到一個新界西的小型單位，完全不合理。筆者認為樓價必須下跌最少25%，供樓年期縮短20至30年才較正常。比較穩妥的做法，是保持樓價基本不動5年，讓每年的通脹侵蝕實際價格20%左右，免於對經濟造成大衝擊。
然而就當政府能推出政策，順利達成目標，這仍只是滿足了頂尖三成收入的家庭需要而已，解決不了大部分人的居住問題，像很多年輕的新婚家庭還是負擔不起私樓。
香港目前每年大概有6萬新婚夫婦，也有不少換樓、單身人士、或者單親家庭的住屋需求，政府應從公屋、居屋、私樓三方面同時着手回應。過往平均2萬的公屋單位足以滿足三分之一的新增需求，因此政府只需按現時計劃外每年再增加5,000個公屋單位便可。居屋是福利政策，價格不應與市場相應，而應與家庭收入中位數掛。當然，無論是公屋還是居屋，只有香港成年公民才能申請。通過這些措施，基本上能解決三分之二的家庭居住問題。
管理買樓預期遏制樓價
居屋最少要幾年才建好，對解決目前的住屋問題有沒有幫助呢？如果為居住買賣樓宇，就算不是一生一世的事情，也最少是數十年的計劃。如果政府能明確公布居屋未來興建數量，等兩三年也不算甚麼。現時的難處是市民對政府沒有信心。雖然目前還沒有房屋，但政府還是可以透過開售未來的居屋購買權來保證承諾。
制定政策需時，但政府可以讓符合資格的市民在若干年後在某一區以一個固定的呎價購買居屋的認購期權。如果屆時政府在這區還沒建好居屋，政府就必須給這些有權利的人提供每月租金補貼，保障市民。有了損失的風險，政府才會盡力建好居屋，而且立法會也會加快批出土地過程。
售賣認購權利可以穩定市民對將來住房的需求，從而減輕私人房價的上升壓力。政府表達決心增加供應，已再不是空講胡說和拖拖拉拉，遠比增加印花稅措施有用。而這種預先銷售的權利在金融界是相當普遍的，也不難制定相關合約。
至於私人市場，大原則是政府必須保持土地供應量。本欄在上兩期就說過，在有足夠的供應量的情況下，外地人來投資香港房地產是好事，能促進香港經濟發展。但要避免民怨，必先要解決香港絕大部分人的居住問題，讓中下階層都有合理的居住環境。最近中港衝突很多，把對雙方有利的貿易說成是壞事，主要原因是上屆政府欠前瞻性，沒有提高供應，建少了商業購物區去滿足自由行的需求，也沒有足夠的住宅土地去滿足各方的需求。
政府儲備私樓三贏方案
有人或會擔心供應過多，會導致香港重演1998至2003年的樓價大跌的情況。要保持私人樓房穩定下降兩成而非大跌，筆者早已提出「樓房中央銀行」的概念。筆者早在2010年8月便就此題目於本欄發表過相關文章，亦曾向政府中央政策組提供研究報告。簡單來說，因為政府是土地的唯一供應者，所以政府在賣地時不單收現金，也要以抽籤的方法來收取一部分將來建成的房屋。因為發展商要交出部分樓房，所以投地的金額較低，所需資金減少，也有效促進小發展商投地。賣建好的房屋比賣地更賺錢，因此政府收入增加。而政府有樓在手，就可以根據市場的情況賣出或保留樓宇，起穩定樓價的作用，對小業主市民是好事。因此是三贏方案。
總結來說，樓房提供居住和投資功能。討論問題的時候，不要把兩個功能混淆。要為佔香港三分之二的中下階層家庭解決居住問題，靠的是福利政策，方案是公屋和居屋，私人市場愛莫能助。當然，如果把樓價壓至2003年的水平，香港是不用建居屋的。但把樓價降低七成不見得對經濟有利，而且嚴重損害目前業主，政治上不可行。私人樓市只能以穩定手段適度降低，成立獨立的樓房中央銀行是可行做法。
後記：上兩個星期筆者狠批政府的打擊樓市政策文章在網上受到很多批評，編輯希望筆者回覆。但是網上的評論除了謾罵和詆毀以外，沒有太多的實際內容可以回應。希望網民在批評的時候，多點實際的論據，讓筆者可以學習一下。
香港中文大學應用金融學教授、碩士課程主任，前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗，牛津大學經濟學博士。
2012-11-01A17 | 每日雜誌 | 雙龍會 | By 湯家驊 香港人與原居民