檢討房屋政策刻不容緩

香港商報
A07 | 商報論壇 | 名家指點 | By 陳文鴻 2011-01-22

房屋問題對一個社會來說，屬社會的基礎價格，也是社會穩定的基石。這與其他行業和商品市場都不相同。除了經濟性質和影響外，還有自由社會產生出來的政治因素。故此資本主義市場經濟的國家，稍有成就，有所發展的，都把房屋問題當作第一大政策來處理。上世紀二次大戰後開展的資本主義30年黃金時代裏，歐美各國政府都首要處理人民的住房問題，公屋或各種類別的社會化(或按內地說法應是「福利」)房屋政策成為重點。並沒有政府撒手不理，讓市場的無形之手自我調節。

公屋政策穩定社會經濟

香港在回歸前政府最重要的政策同樣是房屋政策，其中七十年代殖民政府準備全面發展香港社會經濟時期，房屋政策尤為突出。七十年代香港一半人口居住公屋，政府對私營房屋的租賃市場乃至房地產發展都有許多監管限制。只是自中英談判開始，麥理浩時代的各種發展大計中斷之後，才開始所謂市場化的局面。即使如此，香港回歸後房地產市場仍遺留下來殖民時代的大規模公屋，特區政府只敢停建公屋，不敢把公屋全部出售，或拆建現有公屋來作私人樓宇發展。

殖民政府積極干預的房屋政策目的，不在於社會主義或福利社會的意識形態，好像特區政府經常強調的自由市場意識形態一般，而是為了社會穩定、經濟穩定。

社會穩定是居者有屋可住，只支出小部分的家庭收入，而不是居者有其屋那樣，把家庭收入大部分支付給政府及興建居屋的地產商。即使早年公屋的設備簡陋，但有屋可住，不怕逼遷，便可安居，由安居而可樂業。經濟穩定是因為大多數人可安居樂業，這大多數人是社會大多數的勞工僱員。即使當年工資不高，但住房支出成本低，生活還可以過，工資收入加上公屋便是生活工資。在五十年代至七十年代香港工資不高但社會經濟穩定，重要原因是公屋待遇補充了工資，也可以說同時壓低了工資，使香港的經濟可以倚賴低工資來進行工業化。

停建公屋加重在職貧窮

現時停建公屋，居住公屋的人口比例日減，工資雖比當年高，但住房成本更高，現有的工資提供不到合理的生活，便不是生活工資，此所以有這麼多的在職貧窮。缺乏生活工資，在職貧困抑制了勞工的消費，也反過來抑制香港經濟發展和就業機會，形成惡性循環。事實上，現時綜援的數量遠比當年大，政府支出不少，便是因削減公屋比例，經濟內部需求不足，最後還是要從公帑支出。可是在這個迂迴的過程裏，貧窮家庭經歷多少痛苦，社會損失了多少社會資本！

公屋可保證低下階層的社會生活穩定，還可使公屋居民收入形成社會的消費需求。當然，條件是政府不要越來越苛刻地對待富戶。(只是因政府要減公屋，富戶才成問題。有足夠的公屋供應，由貧窮轉小康的富戶實應成為公屋制度標榜的成就，也不應把他們趕離公屋。以往還有租金稍高的另一類社會化或福利性質的房屋，如房協所建者，可供公屋富戶轉移。)

藏富於地產商 流失資源

在公屋以外，為了擴大社會的內部需求，實在應該減少地產商的暴利收入，轉為藏富於民。由此而應如過往，興建多類租金稍貴的福利房，讓收入稍高的居民居住。他們不用買房，不用支付沉重的房價和銀行按揭貸款的利息支出，房子一如公屋，可安居，他們的收入便可有更大部分用來作消費、投資和儲蓄。從經濟上看，屬於收入轉移，從地產商、銀行的利潤轉移回中下階層的居民。總數好像不變，但在轉移後的本地消費、投資，產生出來的乘數增長作用，遠大於地產商把暴利投入投機或海外業務，從事金融遊戲，對實質經濟產生不了多少作用。二者相比，藏富於民是本地經濟發展的根基，藏富於地產商是流失資源的失血。

在住房以外，若連工商業地產都處於食利者控制之中，不受監管抑制，隨意加租、改合約，香港百業都會變成受制於這些食利者地主，如吸血般把工商各業的收入利潤吸走，打擊工商各業，妨礙企業和社會投資。成熟的市場經濟國家都有租務管制機制，香港在中英談判之後逐步全面放寬，結果是新興產業或企業受地租過高所限，創業艱難。工業服務業都因地租成本北移，香港便只留下今天的金融地產獨大，卻帶來社會收入差距、貧富懸殊，社會流動停滯，中產階級下流化的困境。

回歸十多年，香港經濟並沒有回復到九七年前的動力。中央和特區政府應深切反思，其中房屋政策便應作為首要問題來檢討，以便重振香港的社會與經濟。

陳文鴻博士是香港著名中國問題專家，1992年至今為香港理工大學中國商業中心主任，2011年兼任香港理工大學公共政策研究所所長。1992年為世界銀行顧問，1994至1997年為港事顧問，2003至2009年為香港中央政策組珠三角研究小組成員，並曾擔任香港政府新機場諮詢委員會委員，現為香港規劃遠景及策略研究小組的專家顧問。

香港理工大學中國商業中心主任陳文鴻