信報財經新聞 2011-01-03
P13 | 時事評論 | By 梁顯政 標示關鍵字
不同人士、不同團體和不同組織常常批評政府的高地價政策，其主要理據在於因政府定出過高底價門檻，以致
發展商未能成功從土地
儲備表（勾地表）勾出地皮，長期令土地市場供應不足，最終使土地價格高企；他們多以被拒勾地次數作為實證的數據支持。
驟聽之下，言之成理，但仔細分析賣地情況及有關資料後，實情並非如此。右表所列，正是2005 年3 月政府開始對外公布被拒勾地詳情後的賣地情況。
勾地要點先作理解
在理解數據引申的意思前，讀者應注意勾地制度運作的幾個要點。從2005 年6月起，當勾地價達到政府底價的八成或以上，該地便能成功勾出拍賣，而該勾地價將會成為拍賣時的起拍價，但最終能否成功售出，還要看最終投地者的出價是否高於政府當時的底價。現在政府沒有公開底價，而且因成功勾地與拍賣日期有一段時間差，政府在拍賣日會重新審視土地底價，令拍賣當天的底價與當初勾地時的底價或有所分別。
此外，如果沒人承接第一口叫價（即起拍價），政府有權將勾地者的訂金沒收，訂金為勾地價的5%，最高不多於2500萬港元，所以只要有人承接第一口叫價，該勾地者可說已沒有任何損失（利息和行政支出除外）。
了解以上要點後，再看看表內的賣地記錄，如果所有勾地價（即起拍價）是發展商心中的合理價錢，又如果恰恰是政府底價的八成，那麼，成交價便不應遠高於起拍價20%；但從表內數字可見，事實並非如此，成功投地者願意付出的成交價遠比勾地價為高，有些甚至逾倍。
底價過高或屬錯覺
雖然投地者與勾地者未必同屬一人，但單憑被拒勾地次數便斷定政府底價過高是與現實相違。表內眾多賣地結果，尤以2006 年山頂加列山道、2007 年屯門青發里、2007 年九龍海輝道和2010 年九龍義德道最能反映實況。該等地皮均在拍賣前被拒勾地三次或以上，而且最後一次被拒的日期與拍賣成交日期十分接近，所以因市況好轉令地價上升的因素存在機會不大；但他們的成交價均遠高於勾地價，顯示政府所設定的底價其實遠低於市場水平，跟各人所理解的相反。
土地屢次被拒勾出，不一定是政府定價過高；相反，發展商出價過低亦有同樣結果。當然，批評政府，對所有人和團體而言是最保險的做法，所有沒有深入了解實況的人，一般十分認同這樣的立場。
從營商角度推論，發展商在現有制度下，絕對有誘因以一個較為保守的價格提出勾地申請。他們不知道政府和其他發展商心目中的底價，所以要避免發生因勾地價比所有人、包括政府的底價還要高時而多付費用的情況。簡單例子如下：當發展商認為某地的最高價格為100 億元，其他所有人士為80 億元，而政府底價為90 億元時，他只須用72 億至90億元便能勾出地皮，再在拍賣場上以90 億元投取，他們要避免以90 億元至100 億元勾出土地，這樣他們要為此多付高出的差額。
避險心態必須消除
2010 年大嶼山東涌地皮的拍賣情況，正正反映出發展商的擔心並非沒有道理。當天南豐要多次自行提價才達到政府的底價而成功投得土地。南豐是該次土地的勾地者，如果某一刻的拍賣價已高於他們心中的最高價值時，縱使放棄繼續競投而政府收回地皮，他們也沒有任何損失；相反，他們選擇繼續自動提價以獲取土地，足證他們心中的最高價格高於政府和其他發展商。假設他們當初以一個比自己心目中低、但高於政府和其他發展商的價格申請勾出土地，結果會令他們多付高出的差額，即以上的假設情況。
由於上述的避險心態，以致所有發展商均以一個較為保守的價格試勾土地，這樣做法其實絕對符合私人企業的合理市場運作，所以問題在於現時勾地制度的設計，只會促使發展商以較保守的價格勾地。高地價政策應解讀為：因發展商在現有制度下，不願以自己合理價格勾出土地，以致長期令土地市場供應不足，最終使地價高企。
政府應重新檢討勾地制度，考慮是否增加透明度，消除發展商以上的避險心態，加快市場對土地供應和價值的了解，從而在根本上解決土地供應不足的問題。
作者為註冊測量師梁顯政
