房委倡居屋免補千億地價 18萬業主受惠加速樓市流動紓財赤

明報  (發行量 / 接觸人次: 130,000) 2002-03-15
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全港居屋因要補地價，一直不能在市場上流通，變相凍結 1000 億元地價資產，房屋委員會正研究如何加快居屋補地價。房委會委員王于漸提出「免補地價」大膽建議，將 1000 億元地價免費送予約 18 萬居屋業主，即平均每戶獲贈 50 多萬元，讓單位可自由轉讓，加速樓市流動。另一委員溫文儀亦建議，房委會可提供五折的補價折扣吸引業主補地價，為面臨財政赤字的房委會套現解困。

本身是香港大學商學院院長的王于漸教授對本報表示，現行的居屋轉售機制無法吸引業主補地價，公營房屋市場凝固不動，拖累私樓市場。他建議當局容許居屋以及出售公屋毋須補地價，或是只補價一至兩成，自動變成私樓性質，可以自由轉售（王于漸專訪刊 B18論壇版）。

王于漸認為，按目前政府儲備情况，政府有能力放棄這筆補地價收入，但居屋業主卻可變相賺取地價差額，估計兌現 1000 億元財富，長遠可加速樓市的流動，公私樓價不但不會下跌，而且會回升。

另一建議五折補地價

房委會委員溫文儀昨日在房委會大會上亦提出，現時凍結的補地價收入達 800至 1000 億元，無疑是龐大收入來源。房委會面對無止境的成本增加，應該想辦法吸引更多居屋業主提早補地價，例如五折補地價即可套現 40 至 50 億元，不但可解決房委會財政問題，甚至足以救港府的燃眉之急。

另一委員劉國裕則建議，容許居屋業主以分期付款方式繳付地價。他指出，可讓業主在資金充裕時先繳部分補地價，逐步繳付至單位可自由轉讓或出租。
房屋署編配及銷售總監劉啟雄認為，居屋補地價折扣構思值得考慮。房委會居屋小組主席陳家樂更表示，小組稍後會研究應否採取措施，包括容許分期付款，以鼓勵業主及早補地價。
更改折扣恐違反合約

房委會資料顯示，居屋業主補地價個案自 97 年後持續減少。截至去年6 月，全港 208500 個入伙滿5 年（即可補地價）的單位，僅有 22634個已補地價，佔 11 ％，餘下逾 18 萬個則未補地價。

假設每個單位補地價金額約 50 萬元，這 18 萬單位一天未補地價，香港一天仍有 930億元地價被凍結，猶如龐大的「虛擬資產」。

港府去年9 月決定停售居屋及檢討居屋政策時，已察覺到金融風暴及居屋第二市場的出現，導致補地價反應冷淡。房屋署在去年 11 月一次閉門會議上提醒房委會，假如補地價持續減少，長遠會出現一個「灰色市場」，阻礙物業市場自由運作。署方更建議委員考慮如何鼓勵更多居屋業主早日補地價。

不過，一名房委會資深委員質疑，居屋售樓合約列明市值折扣，如果更改補地價時的折扣，有可能違反售樓合約。而且房委會一旦向 18 萬居屋業主送上這份「大禮品」，公屋居民又要求減租，大量居屋盤突然湧現，將對物業市場造成衝擊。

這名委員認為應繼續補足十成地價，但可採用分期付款，有可能產生吸引作用。【相關新聞刊 A8 版】

居屋業主控房委會拒回購

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20070812/10015499

【本報訊】在97年購入柴灣杏翠苑居屋單位的一名女業主，因為經濟問題，去年要求房委會依照當年簽署的一份回購保證書，在她購入單位的10年限期內購回其單位，惟政府99年已修改居屋政策，將10年期限改為5年，換言之該業主在期限屆滿後才提出回購要求，結果遭房委會拒絕，該名女業主遂入稟高等法院，指控房委會違反合約，要求法庭裁定房委會須履行合約，購回其單位。

原告姚麗娟於97年8月以101萬元，購入柴灣杏翠苑一單位。原告在其自行撰寫的入稟狀指，早於96年7月，原告已跟房委會簽署了一份限制轉售居屋期限保證書，為期10年。
原告指，由於她知道10年期限將於06年7月屆滿，她基於經濟原因，遂於06年6月19日透過律師行要求房委會購回其單位，但遭拒絕，原告指她從不知道政府曾修改居屋政策，將10年期限改為5年，她認為當年簽署的保證書屬合約一部份，房委會形同違約，遂要求法庭裁定房委會須履行保證書內容。

修改政策有法律效力

資料顯示，經歷97年金融風暴，樓價大跌，政府於99年6月，將居屋10年轉讓期限放寬至5年，以提高居屋市場吸引力。按照新政策，業主由購入單位第3至5年內，可以市價出售單位予房委會，或放到居屋二手市場出售，5年後則可補地價放在自由市場買賣。換言之，原告理應在02年或以前要求房委會購回單位。

房委會委員王坤昨指，房委會當初為免市民炒賣居屋單位，故訂立為期10年的轉讓期限，房委會屬制訂政策的機關，所訂定或修改的政策均帶有法律效力，而房委會亦有權拒絕購回居屋單位。

律師梁永鏗指，有關條款理應屬合約一部份，不可以單方面更改。

第一代居屋順緻苑 毋須補地價 觀塘半山178萬上車

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20110203/14938813
第一代居屋於上世紀80年代初落成，計劃初期以優惠價出售單位，僅設入伙滿10年才可轉售的限制，轉售一律毋須補地價。首批居屋分佈港九新界，東九龍有兩組，分別為位處觀塘半山地段的順緻苑和第一批私人參建居屋油塘中心，其中順緻苑更是全港到目前為止，唯一提供頂層複式單位的居屋，可惜目前零放盤，即使一般分層單位，盤源亦長期少於10個，論盤源稀有度，可謂全港居屋數一數二。

順緻苑毗鄰公屋順利邨，屋苑屬純住宅，起居配套依靠公屋商場及巴士站，屬數十年來最典型的公共房屋發展模式。物業共建12座，以兩座相連形式興建，並共用一個英文座號，即 A至 F座，舉例如 A座順豐閣及 A座順隆閣兩個奇怪稱號，昔日市場甚至會以前、後座稱呼之，但今時今日多已省略，部份連英文座號也會避談，以免產生混淆。

唯一設頂層複式居屋
各座基本上為每層8伙設計，地下電梯大堂層亦有單位，伙數可少至兩伙。標準單位面積大致分四類，528方呎單位，原則間隔一房，房間特大，可一分為二，惟其中一房無窗；565方呎單位間隔兩房，皆有窗戶；原則間隔兩房的663方呎單位，設有方正巨廳，可以自行多間一個有窗睡房，而大廳仍可維持合理空間，自製細碼三房戶；最大碼的777方呎單位，原則亦屬兩房間隔，其中一房特長，尚可分間1個無窗睡房，以三房間隔盡用空間。另外，由於巨廳可以多建一個有窗睡房，基本上化身四房戶亦不難。
各座電梯不到頂層，住客需要上落一層樓梯，而十分罕有的複式亦設於頂層，由於部份頂層單位擁有特高梯形樓底，加建閣樓，面積765至838方呎，下層為大廳、廚廁及睡房，經大廳旁直身樓梯到上層閣樓，可自行佈局，最普遍的間隔是上下層合共三房連套房設計。這類特色戶僅設於面積565及663方呎的頂層單位，面積528及777方呎的頂層單位沒有特高樓底，不能加建閣樓。
鴻雋地產物業代理唐鳳姍表示，順緻苑樓齡已達32年，仍有大量一手自住至今的業主，鮮有賣樓套現想法，市場上流轉的盤源多屬極少數已曾轉手的單位，偶爾新增放盤亦會出現「有入無出」情況，市場生態十分獨特。
現時528方呎單位最低消費約178萬元，大呎碼單位200餘萬元有交易，在大市樓價急升狂跳後，順緻苑的樓價更添吸引力，近期亦吸引東九龍部份細碼私人屋苑向隅客到來尋寶，令盤源更形緊張。
1月截至26日，市場約錄得兩宗成交，528方呎單位成交價175萬元，呎價3314元，另一個靚裝修663方呎單位，以245萬元易手，呎價3695元，創近期呎價新高。

放盤少　租金回報4.5厘
物業單位實用率高達84%，全屋無窗台，加上間隔改動具彈性，頗受同區客歡迎，外區客比例較少，皆因屋苑地理位置與一般市區居屋存在差異，若非區內客，鮮有留意這個位處公屋旁的舊式居屋，買家層集中附近數組大型公屋的分支家庭，又或一些長線投資者，大概佔每月成交量約三成，由於有同區分支家庭客支持，租務承接力強，但盤源經常是「一個起兩個止」，因此租金回報率長期維持4至4.5厘水平。
記者：伍志輝　攝影：孔慶初
模特兒： Jessica（ Stage Models）

叫價245萬元　地下　建築面積663方呎
豪裝放盤　位處地下
順緻苑不少老業主一住三十年，罕見新裝盤源別具叫座力。介紹的一伙，戶主去年斥資40萬元翻新，選用歐洲品牌瓷磚及無縫地板，廚廁設備一絲不苟，堪稱近年難得一見的豪裝放盤。


663呎2房單位大廳佔地廣，即使近年落成居屋亦鮮有如此實用間隔。

浴室不大，設備用料卻講究。

大廳建假天花燈槽，照亮室內每一處。

睡房間隔深闊，擺放巨型衣櫃及書枱，通道寬闊。
 此房有兩扇窗，空氣有對流，室內通爽。
此房有兩扇窗，空氣有對流，室內通爽。
私隱度高　廳房見使
單位位處地下，大門外就是電梯大堂，難得是不覺嘈雜。最特別是廳房大窗外望不見行人路，全無一般多層大廈地下單位被街外人望通全屋的欠缺私隱毛病，鴻雋地產物業代理唐鳳姍指出，全個順緻苑只有極少數座別地下單位擁有這個高私隱賣點，特別受屋苑熟客歡迎。原裝間隔不變，廳房寬闊見使，玄關向浴室偷位建小型貯物櫃，間隔不規則的廚房外連長形露台。
單位兼具豪裝及地下樓層高私隱賣點，開價245萬元，呎價3695元，屬屋苑呎價較高之選。


間隔：2房2廳
呎價：3695元
租值：9000元
回報率：4.4厘
資料來源：鴻雋地產

叫價180萬元　頂層　建築面積528方呎
望遠山景　電梯不到
物業屬舊式建築，電梯不到頂層，然而，由於屋苑盤源長期匱乏，奇貨可居的特殊條件下，即使頂層單位樓價亦沒有特別折讓，跟一般舊式物業電梯不到的頂層單位，樓價較極高層單位低5%至10%截然不同。介紹的頂層單位開價180萬元，與同類單位一般市價相同，由於樓層高，廳房外望開揚遠山景色，室內亦倍覺光猛。


廳房向西北，眺望開揚山樓景。

有窗大房可以貼牆放置大床。

客廳特大，新鋪地磚更添明亮。

飯廳特長，佈局具彈性。
頂層罕有　20萬翻新
此戶為面積最細的528方呎單位，入門是曲尺形客飯廳，佈局容易。戶主以大櫃間房，較大的一邊可以貼牆放雙人床，另一邊較細兼無窗，地方足夠擺放睡床及小書枱或床頭小櫃。
內櫳經過徹底翻新，花費約20萬元，屬屋苑典型新裝標準，廳房新鋪淺色地磚，廚廁重新建構，設備款式大方耐用。廚房拆去原則小露台門位，使用上更方便。


間隔：2房2廳
呎價：3409元
備註：電梯不達頂層
租值：7000元
回報率：4.7厘
資料來源：鴻雋地產


主要資料
地址：觀塘順緻街1至10號
座數：12座
住宅樓層：13至16層（連地下計實際14至17層）
每層伙數：2至8伙
單位總數：1539個
建築面積：528至777方呎；複式765至838方呎
實用率：84%
間隔：1至3房
落成：1979至1980年
發展商：房委會
管理公司：置邦
管理月費：每呎約0.9元
設施：停車場、平台花園及兒童遊樂場
備註：第1期居屋，當年只有限制轉售年期而無補地價
校網：小學46網；中學觀塘區

優點
◆單位實用率84%
◆間隔佈局具彈性
◆663方呎單位裝修豪
◆528方呎單位景開揚

缺點
◆樓齡舊，設施少
◆盤源少
◆663方呎單位的廚房不規則
◆528方呎單位電梯不達

配套設施
設施不足　購物外求
順緻苑僅設停車場、平台花園及小量兒童遊樂設施。屋苑設有行人天橋直達對面馬路的順利邨平台商場，提供街坊式消費，另有街市，方便買鮮肉菜蔬。


順利邨有巴士總站，是區內最主要的公共交通工具。

順利邨商場有各類民生消費商舖。
靠巴士小巴出入
順利邨內有大型護老中心及郵局，附近有順利邨公園、順利邨遊樂場及順利邨體育館，提供一系列公共康樂休憩設施。順利邨有多線巴士及小巴途經，前往觀塘、九龍灣、新蒲崗、尖沙嘴等。
順緻苑屋苑範圍內有兩所中學，分別是順利天主教中學及觀塘官立中學，在區內頗具名氣。