魯姜:不讓炒家專利 政府擁地分肥

信報財經新聞 2010-11-25
P25 | 時事評論 | 民間心戰室 | By 魯姜

政府重手出招，明知一定招來地產商例牌不滿之聲，只希望輿論最終會是讚多彈少，想不到財爺曾俊華還是等不及支持者的發聲支持，已在網頁慨嘆或投訴「朝三暮四」的批評者對他的不公平。

平情而論，曾財爺這次出手快準狠，馬上收到「急凍」炒市效應，絕對值得讚賞，比起過去幾次的「花拳繡腿」，特區政府總算把幾次成為地產財團笑柄的弱勢徹底扭轉，所以發展商及周邊炒家的態度及回應已不敢再如以往般放肆。這次特區政府最厲害的招數，是透過徵重稅，先增加炒家成本，再與地產商分肥。

新招雖辣無損業績

一如鄭汝樺局長提出的「統一口徑」，如果持貨兩年，便不會受到徵重稅的影響，換言之，新措施只針對走短線轉手圖利的炒家，真正置業自住或作長線投資的市民根本毋須為徵稅擔心，甚至可能因樓價急凍或下跌而低價入市。

現在（年底）才出手打擊炒家，對地產商今年的業績影響亦較小，因為透過預售，幾乎所有地產商的銷售均已「達標」，能交出亮麗的成績表，令股東十分滿意。至於明年，由於落成及可以出售的單位仍然極其有限，隨時供不應求，所以地產商對新招的反感不算很大，只視為政府爭取民意的臨時措施。

今天香港樓市的主要買家來自內地，大陸豪客買樓多全數付現金，買入後不入住、不裝修，任由空置，無論用以投資保本或升值，均美其名為「養樓」。他們不單是最受大地產商歡迎的客戶，更不會受到特區政府的歧視或新政策的影響，特區政府反可透過徵稅與地產商「共賺分肥」。

今年年初迄今，樓價平均升了兩成三，就算因為這次政府出手而令如鄭家純預測樓價將下跌一成，發展商以至炒家全年的進賬仍然可觀，況且有能力靜候低價入市機會的投資者為數不少（已在股市及其他途徑賺錢，擔心港幣隨美元貶值，利率偏低有望長期持續等理由，均令有餘錢者亟想入市），加上內地買家不斷湧至，「一人一間也可買起香港」、「豪宅新樓多多唔夠」的說法仍廣為接受，所以地產商瞻前顧後均屬無憂。

低調回應不搞對抗大陸繼續開放，香港仍有運行，長期而言，買樓的人一定多過賣樓，政府新徵的稅項，發展商「打入成本」，讓政府也能分一杯羹，卻無損於自己的利益，因為內地買家絕對負擔得起。

不少銀行對政府的按揭緊縮政策亦表示歡迎，因為在沒有明文規定的情況下，為了不讓較進取的行家領到優勢，他們被迫加入惡性競爭行列；如今「奉旨」收緊按揭比率與上限，風險相對減低，如果樓價能同步冷卻，樓市及按揭反能更穩健增長，因為貸款者能「汰弱留強」。事實上有些進取的銀行為炒家提供的「放水」方式五花八門，早已令「奉公守法」的老牌銀行看不過眼，如今政府突然出手，自然喜出望外。

地產商在這次「急凍」樓市的心戰策略，首選是「低調回應」，不會與政府正面抬槓搞對抗。過去高調批評政府的公關手法已經不合時宜，因為地產商予公眾的印象實在太差， 「仇富」情緒主要是由地產商近年強取豪奪、旁若無人的霸權太大而起，如果仍然一如過去，每有任何不利自己的政策推出便即公開大吵大鬧，整個地產界的形象便會更加不堪，最終變成人民公敵。大家樂事件進一步令不少商界、特別是地產商深信「悶聲發大財」是最有利的心戰手法。

商人土地多過政府

曾俊華譏諷為「朝三暮四」的人，其實不是地產商，而是大言炎炎的時事評論員及說三道四的政黨代表，這些人在特區政府的心目中，早已變成「係又鬧，唔係又鬧」的強調奪理之輩。

地產商不時聯手操控樓市是公開事實，勾地政策給予他們名正言順主導市場的權力（不勾地即沒有供應，造成斷層），所以絕對不想政府放棄，政府也只敢以恢復「偶然公開賣地」來平衡一下地皮供應的傾斜，發展商本仍可聯手觀望，令政府的賣地完全收不到預期效果。想不到突然殺出程咬金，華懋集團成功擊退爭產風水師後大發神威，連番高價搶地，令其他地產商為之側目，地皮價格因而居高不下，甚至迭創新高，而政府希望樓市升勢放緩，稍緩民怨的願望也同時落空。

本港幾家主要地產商的土地儲備加起來比政府還多，加上內地發展機會不斷，所以暫時在本港收手，對未來發展的影響不大。

除非樓價大幅回落（機會甚微），否則年輕人年屆十八歲仍要立即申請駕駛執照及公屋，因為前者有助搵食，後者可以安居。現時樓市大跌惹起的民憤會遠比樓市繼續穩升為多，所以特區政府一定不會再做任何推倒樓市的行為，只要略施小計滿足部分人的上車願望，即可化解民怨。

以實例說明，政府一定不會考慮推出資本增值稅，因為大小買家炒家均會因此三思，甚至卻步入市，但復建居屋卻可隨時執行，只要有人放下面子成見，或找到下台階便再無問題。至於為民請命的政黨議員，除了繼續要求復建居屋，更可提議把申請及購買公屋居住的門檻降低，令更多人符合資格，此舉人人受惠，包括政府在內（可以紓緩民怨民憤），所以不失為短期救急爭取民心民意的突圍之計。

魯姜

財爺遏抑炒樓措施發言全文

財政司司長曾俊華今日在中區政府合署公布進一步遏抑炒賣措施，以下他在記者會的開場發言全文。

各位：

受到環球金融情況的影響，近期本港的資產市場變得越來越熾熱，除了我們的股票市場之外，房地產市場的表現更加備受關注。現時全球資金過剩、利率持續超低，大量游資進入包括香港在內的各個經濟體系，刺激樓宇價格上揚，造成過分熾熱的投機活動，增加泡沫風險。我在較早前說過，我們致力維持房地產市場穩定健康發展，如果有需要的話，我是會作出果斷的行動。

今日，我會宣布有關防止房地產市場資產泡沫風險的進一步措施。我會先講一下我對近期市場的分析，然後會解釋準備推出的措施。

非常時期

大家都知道，自從金融風暴以來，多個經濟體系採取了「量化寬鬆」政策。其中，美國最近更宣布了新一輪價值高達6,000億美元的措施。連同聯儲局於八月份宣布，將第一輪「量化寬鬆」所購入的按揭證券還款也再投資於美國國庫債券，在未來八個月，該局將買入接近9,000億美元的國庫債券，相當於美國政府未來數月的財赤總額。美國的「量化寬鬆」存在變數，我們現在仍未能排除聯儲局會再次「加碼」，在將來再推出更大規模的「量化寬鬆」措施。

一些經濟體系為了回應美國的「量化寬鬆」，紛紛推出應對措施。日本已經率先推出新一輪價值高達5萬億日圓的經濟措施，而中國、印度、南韓、泰國等亦已經先後透過加息防止經濟過熱和為資產市場降溫。新加坡亦推出包括增加供應和徵收稅款等措施，防止樓市過熱。

受到「量化寬鬆」措施的影響，在未來一段時間國際流動資金會大大增加，利率會保持異常低企。假若各國爭相推出「量化寬鬆」的話，其副作用更加不容忽視。

由於香港經濟基調良好，加上經濟體系開放，資金進出自由，自然吸引大量資金進入。由於市場對第二輪「量化寬鬆」的憧憬，令股市和樓市上揚。其中，股市由八月底至今，上升約一成半，樓價更較二○○八年年中金融海嘯前的高位累計上升超過兩成。

現時環球經濟正處於一個不尋常的環境，容易造成資產價格大幅波動，加劇了亞洲區內的宏觀經濟風險。隨覑資金氾濫，熱錢不斷流入，令人擔心香港資產泡沫風險會持續上升。

我尤其關注我們的資產市場，特別是房地產市場的風險。我在不同場合已經再三強調，這種不正常的環境，不可能長期持續，一旦利率調頭回升，資金大量流走，就會令資產價格逆轉，不但令市民蒙受重大損失，也會對宏觀經濟造成衝擊，影響民生。我們有需要及早作出措施，防患未然。置業是一項長遠的承擔，面對這個風高浪急的樓市，我們已經多次呼籲市民在考慮投資購買私人住宅時必需審慎，量力而為，並且小心評估日後息口攀升對按揭供款能力的影響，才作出可能是人生最大的投資決定。

非常樓市

我想集中談一下有關樓市的問題。

受到外圍環境刺激，資產價格上升，加上過去幾年住宅單位供應偏低，樓市在短期內出現異常的升幅。整體而言，今年頭九個月的樓價累計上升了百分之十五，與二○○八年低位比較，升幅更達四成七。

在不同類型的住宅單位之中，豪宅樓價已超越九七年高峰期一成。雖然一般住宅市場的平均樓價仍與九七年有一成二的距離，但近期亦出現較急速的升幅。以少於七十平方米的住宅單位計，在今年三月至九月期間，價錢已上升百分之八點一，快過大單位，大單位即面積最少一百平方米的住宅，大單位的升幅是百分之六點一。由此可見，豪宅市場的熾熱氣氛，已經逐漸蔓延至一般市民的住宅市場。

樓市的交投情況亦證明市場的熾熱跡象。今年頭十個月的交投，較去年同期上升百分之十七。而在二手市場中小型單位成交的增幅更甚於豪宅，同樣反映出濃烈的投資氣氛已經擴散至中下價樓宇市場。

樓價急速升幅已經超越一般市民收入的增長幅度。即使在現時超低的利息水平，市民的置業負擔，已經由二○○八年第四季的百分之三十二，茘升至今年第三季的百分之四十二。以現時的趨勢分析，如果樓價持續上升，今年第四季的負擔水平將會進一步惡化。只要利率回升三個百分點，市民平均按揭供款就會增加三成，而他們的負擔水平就會急升至百分之五十四，超越長期平均比率。

樓市不尋常的升幅，亦吸引不少炒家入市，加上我剛才提及的新一輪「量化寬鬆」政策及其副作用，扭曲市場對通脹和資產升溫的預期，更是火上加油。部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足經濟實力的市民接貨。

受到資金充裕和不正常利率的刺激，樓市投機氣氛日漸濃厚，短期交易急速增加。今年頭九個月，十二個月內轉手的樓宇買賣上升了百分之一百一十四，這是一個三位數字，但同時十二個月至二十四個月的交易，則減少了百分之十八，這很明顯地顯示出炒賣的時間已越來越短。在今年上半年，十二個月內轉手的短炒個案中，八成四的個案是樓價在三百萬以下的樓宇。

種種舻象顯示，現時由不正常利率和資金充裕帶動的樓市，已經逐漸影響一般市民的住宅市場，日趨熾熱的炒風，增加了資產泡沫風險，威脅市民的個人福祉，甚至整體經濟的穩定。

在這個不正常的情況下，我認為有需要果斷地推出應對措施，以防患未然。尤其是熾熱炒風影響到樓市長遠健康平穩發展，威脅社會民生和金融穩定，我們更加不能坐視不理。

一貫措施

我早在今年二月發表財政預算案時，提出四個穩定樓市措施的方向，分別是：

（一）增加樓宇供應；

（二）確保物業市場透明度；

（三）防止按揭信貸過度擴張；和

（四）遏抑物業投機。

我們一直循覑這四個方向工作，其後在四月和八月，我亦因應市場情況而調節力度，推出進一步的措施。我們循序漸進，朝覑保持房地產市場健康平穩發展的政策目標進發，行政長官在十月的施政報告亦進一步推出更多措施，包括檢討投資者入境計劃，限制「發水樓」和就立法規管一手樓銷售事宜成立督導委員會等。這些措施已經取得一定的實質成果。

增加供應

在增加樓宇供應方面，由我領導的「房屋用地供應督導小組」，已經召開了會議，進行了有用的討論。這個集合了相關的政策局局長及部門首長的會議，以新思維審視現有土地用途及開拓新的土地來源，並加快提供建屋用地，以確保穩定和充足的房屋用地供應。

我們在會議上除了檢視未來十年出租公屋和私人住宅兩方面的土地供應情況外，小組亦協調了一些建屋用地涉及的具體問題，使到這些地段可以早日投入市場，確保在未來十年，平均可以提供可興建約20 000個私人住宅單位的土地。

未來數年的住宅供應已見上升，中期住宅供應量已經由去年年底估計的53 000個，增加至今年九月底估計的61 000個。發展局正積極籌備二○一一至一二年度的勾地表，我們有信心下年度勾地表中的住宅用地供應，將比本年度可建約9 000個住宅單位為多。

增加透明度

在增加樓市透明度方面，運輸及房屋局成立的「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」亦已經開展了工作，具體地討論立法規管一手樓宇銷售事宜，就法例的涵蓋面、主要規管事項，以及執法機制及罰則等事宜進行討論。我們希望將來以白紙草案的形式，就委員會的建議進行公眾諮詢。

非常措施

接覑下來，我會解釋，在防止按揭信貸過度擴張和遏抑物業投機這兩方面的工作。

防止過度信貸

嚴格控制信貸風險是減少泡沫風險的重要因素。隨覑美國推出新一輪的「量化寬鬆」措施，銀行按揭貸款風險進一步上升，因此金融管理局將會稍後宣布新的監管措施，要求銀行下調物業按揭成數上限。新措施旨在確保銀行繼續以審慎態度，管理好按揭貸款業務的風險，而不防礙正常的物業按揭。

此外，為了有效管理住宅樓宇以外物業交易所帶來的風險，這次金管局推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭。金管局會在稍後公布有關新措施的細節。

金管局會繼續密切監察市場的情況，並按實際需要，調整銀行的風險管理準則。

遏抑投機

針對市場日趨熾熱的炒風，我現在建議增加住宅樓宇短期交易的印花稅。

目前，物業交易須繳納最高百分之四點二五的從價印花稅。我們會在現有的從價印花稅之上，引入一項「額外印花稅」，適用於以個人或公司名義在本月二十日（即明日）或以後購入，並在購入後二十四個月內轉售的住宅物業交易。「額外印花稅」分三級稅率：六個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的百分之十五；在六個月以上至十二個月之間轉售，稅率為百分之十；在十二個月以上至二十四個月之間轉售，稅率為百分之五。換句話說，持有物業的時間越短，有關的稅率會越高。買賣雙方有共同法律責任繳付「額外印花稅」，所以假若其中一方沒有履行責任繳付「額外印花稅」，稅務局亦可以向另一方追討該稅款。

在新法律條文生效前，稅務局會紀錄所有在二○一○年十一月二十日起至新法律條文生效前期間的一切住宅交易，以確定須繳付「額外印花稅」的個案，並於新法律條文生效後，發出繳付「額外印花稅」通知書。

此外，繼我們在本年四月一日起不容許二千萬元以上的住宅物業交易延遲繳交從價印花稅後，我們會全面取消所有的住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排，包括建議中的「額外印花稅」。

要落實上述兩項有關印花稅的措施，我們需要修改《印花稅條例》。我們會盡快向立法會提交有關修訂。我們希望得到立法會的支持，早日通過有關修訂。

非常時期的非常措施

我必須強調，今天宣布的防止泡沫風險措施，主要有兩個目標：

第一；針對威脅社會經濟和金融穩定的短期炒賣活動，我們會毫不猶豫地加以遏抑；

第二；為保持樓市健康平穩發展，我們會採取最有效的方法，遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業。這是長遠保障真正用家和投資者的做法。我們會繼續密切監察市場情況，在有需要時推出適當的措施。

結語

今天宣布的是在非常情況下的非常措施，是因時制宜的措施，是針對現時過分熾熱樓市活動而推出的措施。我們在過去的一年持續因應市場情況，逐步推出適當的措施，目標就是要樓市繼續健康平穩發展，同時我們要保障現時業主的利益，容許新業主正常置業，和減少因泡沫風險對社會經濟以及金融穩定的負面影響。

但是，當泡沫風險增加到某一個程度，威脅到我們的社會經濟及金融穩定時，我們一定要果斷地推出更加嚴厲的措施，應該出手時就出手。

目前，「量化寬鬆」帶來的影響尚未過去，我們會繼續密切監察樓市，絕不會對影響社會經濟和金融穩定的風險坐視不理，在有需要時，我們會再次以強而有力的手法，維持市場健康平穩發展。

苦儲8年錢 上樓夢一日變噩夢

明報
A02 | 要聞 | 樓市狂潮 2010-11-22

上接A1

「政府打暈炒家， 更打死了用家！ 」港府引入額外印花稅打擊炒樓，令過去周六、日二手成交急跌近八成，而新政公布前簽下臨時買賣合約的真正用家， 更成最倒霉的犧牲品，僅屯門、天水圍已牽連至少數百人。有人忍痛撻訂，有人因按揭突然收緊，四出為首期徬徨撲水。深水埗一名蝸居族不惜戒吃早餐，苦儲8 年首期成功結婚，卻不幸在新政公布前十多小時簽下臨約，隨時上車夢碎兼賠上3 年血汗儲蓄，他狠批政府殺錯良民， 「我從天堂跌落地獄，如果有人發起遊行，我一定衝出去！」

按揭收緊恐被迫撻訂

35 歲的鍾先生，現居於母親的深水埗唐樓單位，高樓價橫行時，已有心理準備終生不能成婚， 「與女朋友拍拖多年，兩人收入共2 萬5。小市民好慘， 為了儲首期， 我連早餐也戒掉！」他說，扣除生活開支，所餘無幾，每年勉強存3 萬元，8 年後，紅簿仔終於儲夠20 多萬，去年才敢鼓起勇氣求婚。太太為他生了9 個月大孩子，「三口住在媽媽的唐樓，逼在100 多呎房內，衛生環境也不好，我好想家人生活好點」。

剛簽臨約翌日即推新政

鍾先生在最後一期居屋本被抽中，「寄信叫我揀樓，開心到吃飯慶祝，點知10 小時後打電話來說已經賣光！」他唯有遠走屯門，在寶怡花園覓得一個600 呎、樓價196.5 萬的上車盤。他說，自己做過壓力測試， 「可以承受2、3 厘加息」，加上受熾熱市場氣氛影響，怕以後難上車，考慮了很久後於上周四（18 日）晚與業主簽下臨時買賣合約，誰知政府19 日傍晚公布新政， 「又係相差十幾小時，政府又將我從天堂打落地獄！點解又係我？」

盼業主減價免蝕3 年積蓄

其實，額外印花稅只針對炒家，用家的鍾先生應便不受影響，但現實是殘酷的， 「我做司機， 老婆做免稅店，都係銀行最睇唔起的職業，原本市旺， 做到九成按揭， 但政府打樓市，層樓估價一夜間跌到170 萬，按揭也收緊了，只肯做八成。」鍾先生因要多付一成首期， 過去兩天徬徨撲水，找親戚借錢、求業主減價， 「如果業主肯平少少，我就過到這關，還有10 日到成交最後限期，現在只係差少少！ 」他認為， 後市可能繼續下調，希望業主減價達至雙贏， 「否則唯有撻訂，加上賠經紀佣金共10 幾萬，幾年儲蓄就這樣完了！」

「打暈炒家，打死用家」

「打工仔有幾多個10 萬？有幾多個三年？」鍾不滿政府「打暈炒家，打死用家……又不肯起居屋給我們多些選擇，逼我們去幫襯地產商。若要打炒家，唔該你早點落手，你現在是癌症，卻亂化療，打死埋好細胞！」他聲言以前支持政府施政， 「不算支持反對派，但現在真是覺得好失望。如果有人發起遊行， 我第一個衝出去！」明報記者覃純健

樓市再難短線炒賣

am730
M14 | 新聞 | C觀點 | By 施永青 2010-11-22


在國際貨幣基金會港提醒港府要出手調控樓市的第二天，財政司長就公布了一系列新的遏抑樓市措施。有烽煙節目的主持人批評政府只會聽外國權威的說話，就是不肯傾聽市民的呼聲。我並不認為這是真實的情況，主持人只是有心要特區政府不好過吧了。　

我相信這些新推出的措施在政府內部早已醞釀了一段時候，今次只是借國際貨幣基金會的建議，為措施推出造勢吧了。否則，政府不可能一夜之間就可以有回應，並且在公布佈後的第二天就可以立即推行。

這些措施涉及政府不少部門，包括房屋局、稅局、金融管理局，不事先開會作好準備，第二天怎能落實。此外，政府事前亦會諮詢社會人士的意見，以了解措施推出後對地產界，銀行界與法律界的影響，不可能一聽到國際貨幣基金會開聲，就立即跟著他們的指揮棒起舞。

我早前就在本欄提醒過讀者，特區政府為洗脫與地產商勾結的嫌疑，將不惜犧牲地產商的利益，也要使出猛招，把熾熱的樓市冷卻下來。上次限制「發水」面積的做法，就等同把地產商手上的土地儲備一次過貶值了10%，只是當時地產股的股價未有作出相應的調整，大家才低估了這項新政的影響。今次政府又出招打擊炒家，其殺傷力還會直接影響新盤的銷情，投資者可不要再次低估新政的效用。

我原先估計，政府會徵收短期轉讓的暴利稅，是賺了錢才拿其中一部分來交稅；那麼，即使稅率訂得高一點，也只是賺多賺少的問題。但現在政府徵收的是額外印花稅；印花稅是從價的，而不是從利的；那就不管你在轉讓時是否有利可圖，也得按成交價來徵收額外印花稅，凡兩年內轉讓的，都難逃稅網。

按新例，凡在本月19日之後取得業權的物業，若在兩年內轉讓，皆須繳交額外印花稅，徵收的比率視乎轉讓的時段。在首半年轉讓的，要多交15%印花稅；在次半年轉讓的，要多交10%印花稅；在第二年內轉讓的，則要交多5%印花稅。這將令短期炒賣的投機者，成本與風險都大大增加，樓市再難短線投機。

今年是樓價升得比較多的一年，由年頭至今亦不外升了20%左右。因此，要半年內升15%很難有機會。如果額外的印花稅在半年裏高達15%，短炒在大多數情況下都無利可圖，而且還會招致虧損。因此，不難預期炒家會在今後全面退出住宅市場，樓市的成交量勢將大幅減少。然而，在全球量化寬鬆的金融環境之下，擁有物業的業主不會因為政府打擊炒風，就肯把自己的物業削價求售。換取現金後，業主的利息收入只會比租金收入更少，而且還要面對貨幣不斷貶值的風險；因此，我不認為樓價會就此掉頭向下。不過，市場少了炒家推波助瀾之後，業主的套現能力勢必受影響。不排除市場偶會出現筍盤，樓價在短期會出現下調壓力，幅度有5%至8%。政府今次推出的措施，可生立竿見影之效。

文章編號: 201011225304207