作者: 士恆 2010-08-05 10:48:49 來源:南方周末
實踐證明，高度壟斷、畸形規划、高污高耗、空間超容、低快樂指數的香港（曼哈頓）開發模式不適合國情
全世界恐怕沒有任何一個城市像香港這樣依賴房地產業——既盛產眾多的地產富豪，同時百姓的置業之路卻又如此的艱辛。從一個小漁村到今天的東方明珠， 經曆了近一個半世紀，與其突出的經濟地位和繁榮的房地產業表象極不相稱的是，香港居民人均居住面積僅7平方米，人均汽車擁有量也排不上號，所謂吃穿是天 堂、行住是地獄。“97”回歸之前，樓價地價一路暴升，香港政府出台各種措施抑制房價打擊炒樓，卻越調越漲；“97”回歸后，房地產泡沫隨亞洲金融危機破 裂，政府又竭盡全力托市，卻是越托越跌，以至“負資產家庭”十多年還未消化完畢。追根溯源，這完全是港英當局短視的土地和規划政策埋下的禍根，所謂寸土寸 金也是人為制造的惡果。
房地產業的支柱地位和持續多年的超級繁榮并沒有顯著改善當地廣大普通居民的居住條件，除了給港英當局奉獻巨額土地收益和培植一批超級房地產富豪以外，實踐證明，香港模式是高能高耗、居民出行、居住幸福指數偏低的失敗模式。
開埠之初，港府就嚴格限定了土地開發范圍，乃至今日還有77％的區域閑置。已經開發的23％，過度集中于維港兩岸為中心的狹窄區域，雖然有公開拍賣 制度，但由于整體規划的無序，釆用擠牙膏方式，先大量批給少數開發商，后制成成品房屋零售給普通百姓，再從高額搾取的土地收益中拿出少部分作為所謂公屋保 障。
香港模式（也稱曼哈頓模式）最致命的缺陷是，只控制了占地面積卻沒有控制容積，放任甚至鼓勵整個城市在狹窄的區域內向空中、地下擴張，以所謂“省 地”、“立體利用空間”的借口少數開發商得以利用“容積率陷阱”攫取公眾財富——這就是香港地產富豪發家的最大秘密——等于先縱容一批強盜搶劫公眾或他人 財富，再拿出小部分施舍做秀。
如今香港滿眼都是高層樓座，普通百姓蝸居在密不透風的水泥森林里，房價并沒有因為提高容積率而下降，多數普通居民甚至要為擁有這樣的“鴿子籠”奮斗 一輩子，實際是終身為政府和開發商打工。顯然這是一種政府和少數開發商雙贏、普通百姓皆輸的模式。即使有政府提供的公屋保障，也只能算是先掠奪后補償，用 等式表達就是：政府土地收益＋房地產業暴利＋稅收＝全民置業痛苦＋環境惡化＋政府追加投入。
如有可能，我們不妨對香港進行一次“全新規划”。
忽略空間需求較少（活動半徑較小）的老、幼、病、殘人口，按全部成年居住人口約600萬計算，人均占用100平方米空間，包括：30平方米居 住，20平方米工作，30平方米運動（道路、停車、娛樂休閑），20平方米公共空間，總需求量為600萬×100平方米＝600平方公里，按6層樓以下平 均容積率1.5計算，僅需占地不到400平方公里，約1.5萬人／平方公里，建筑密度低于30％，綠化率超過30％，全體港人就能家家住上低密度多層住 宅，人人開上私家車，而且有很好的工作、休閑、購物空間，絕無交通擁擠的可能，其余超過60％的面積仍可用于綠化、公建及未來發展儲備。除少數購物中心、 地標建筑由于人流密集需要使用電梯以外，其余低層房屋電梯及其它垂直能耗完全可以節省；由于良好的通風和釆光性能，空調能耗也將大為下降。
房地產業與其說是一個行業，還不如說是一種轉移價值的工具。港府強行規定的每公頃容納2400人和700套住房的短視規划政策只能惡化人居環境。我 們知道，高樓大廈其實就是豎立的街道，如此開發的核心技朮含量不過是“搭積木游戲”，摩天樓競賽就是套利競賽，開發商靠“容積率陷阱”先縱向圈占空間，再 高價出售獲取暴利，像紐約曼哈頓一樣，整個城市都為所謂“立體利用空間”做了無用功，并形成違背自然、生態脆弱的“高樓峽谷”現象。由此還派生出香港特有 的“炒樓文化”，在房價攀升期，几乎人人都想通過炒樓不勞而獲大撈一把，卻從不關心財富從哪里來，一旦危機爆發，大量“負資產”一族必然涌現。
當然，上述的假設規划并不能成立，因為，汽車的發明不過百年，城市功能建設和人口數量增長、人的需求增長都是動態的過程，香港從普通的小漁村發展到 遠東乃至世界航運、商貿、金融中心也并非一蹴而就，我們不必苛求先人有洞悉未來的預見性。但是，對于新規划的城市或者新區，完全可以避免走這樣的彎路。
可惜，中東的迪拜盡管是規划中的新城，但釆用的卻是落后的曼哈頓模式，不可避免地陷入“容積率陷阱”，還沒完工就在重復房價飛漲、高能耗、交通擁擠 的老路。受全球金融危機沖擊，“世界第一高樓”迪拜塔几乎淪為爛尾樓，最后只得以更名為資助者的代價勉強完工，其余建筑恐怕就沒那么幸運了。
值得警惕的是，大陸在城市化建設過程中也在不自覺的克隆着過時的香港（曼哈頓）模式，以破壞曆史、透支未來的大拆大建方式換取GDP增長，規划思路 仍然停留在“氣派”、“集約省地”實際是高能耗的幼稚階段，各大核心城市競相爭奪亞洲乃至世界第一摩天大樓，六百多座城市都在逐漸變成一個樣——二手香 港，CHINA甚至有了“拆呢”的諧音。
目前的開發體制，最大贏家是地方政府和少數開發商，損失的是整個社會，所以房地產業成為盡人皆知的權錢勾結最緊密的行業，和香港模式一樣，房地產業 的實質是“以空間資源投機套利”為核心的行業。各大城市，在不到十年一變的短視規划下無節制擴張，對水電氣熱交通等基礎資源進行透支式的消耗，靠大拆大建 掠奪公共資源和百姓私產。全國有數十座城市號稱要建設國際大都市，上百座城市規划了CBD，各城市圍繞圈地、拆遷、炒地皮、項目、容積率的公司多如牛毛， 很大比例是項目公司、皮包公司，在“無風險套利”的制度扭曲下，開發商利潤僅取決于投入資本多少，內外資金融機搆更是在利益的驅使下推波助瀾，肆意吹大房 價泡沫。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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