作者: 士恆 2010-06-24 09:50:48 來源:南方周末
房地產業的最核心資源是空間，對平面和空間的混淆是一系列后續誤讀的源頭。除了利率、匯率決定的流動性，房價主要取決于政府規划主導的投入成本、引致需求、未來預期三大因素。“地王”和天價樓槃的產生，很大程度正是因為政府投入的累積和繼續投入的預期。
提到房地產業，人們總是習慣性地用到地皮、地塊等字眼，應該明確強調的是，房地產業最基礎、最核心的資源是空間，離開數量化的空間，單純平面的土地沒有任何經濟意義——因為人類一切活動都要在空間內進行。
我們常提到的所謂“地價”，實際是“空間價值”之誤。統計建筑面積盡管以平方米計量，其實已經隱含了住宅2米多的平均層高空間。嚴格意義上根本不存 在所謂單純平面的“地價”，離開定量的空間，空談所謂“土地價值”也就失去了衡量的基准。事實上，現行招拍掛制度正是以建筑面積為准，開發商也正是以所謂 “樓面價”（總成本除以總建筑面積）來核算成本的，占地面積倒真的無足輕重。
對房地產開發“平面”和“空間”的性質混淆是最低級的錯誤，也是一系列后續誤讀的源頭。
業內有句名言：位置，位置，還是位置。其實位置就是空間的別稱。人類最基本的需求是食和衣，中等層次的需求是行和住，更高層次的需求是辦公和娛樂，而所有這些活動都離不開空間——所謂的租房買房，其實就是租賃空間使用權和購買空間所有權。
不同位置（空間）所擁有的資源可大致分成自然資源：包括陽光、新鮮空氣、天然水系、優美景色等；人工資源：統稱為七通一平或基礎設施，條件更好還有 學校、醫院、商業設施、辦公、娛樂場所等高級設施。多數人工資源都是“可再生資源”，基本是依靠政府投資也即公共財政投入完成。在城市，連續多年的財政投 入到交通、水電、綠化乃至娛樂休閑等基礎設施，其價值終歸會體現在本地域的房產價值中，在此地段生活、工作就意味着能夠享有這些資源。
地價中所謂“土地出讓金”的最主要來源正是政府投入，“地王”和天價樓槃的產生，很大程度正是因為這些投入的累積和繼續投入的預期。由于各城市對主 城區和近、遠郊區的基礎設施投入基本呈現遞減的趨勢，因而會造成奇特的“房價等高線”現象，比如同樣樓槃的建安裝修成本在北京二環內與六環外不會有多大差 別，其土地（空間）的物理化學性能也相同，售價卻是天壤之別，根本原因就在于此。
不可否認，資金因素能對房價搆成普遍影響，因為理論上資金可以自由流動，所以資金的價格成本——利率，能夠普遍作用于房產價格；對于開放的經濟體， 外資還要考慮匯率變動的成本，因而利率、匯率搆成了所謂的“流動性”因素。假定利率、匯率在一定時期內相對恆定，則房價主要取決于規划預期，這就是為何房 價普遍下調時期仍有樓槃逆市上漲，反之也一樣。
房產兼具消費品和投資品的雙重特征，由于耐用且數額較大，作為投資品還兼具金融屬性，其實質是空間資源的惟一性讓房產具備了藝朮品、收藏品甚至文物的特性。其價值搆成可以大致描述為三個要素：成本+需求+預期。
拿住宅來說，成本除了直接的物業建安、裝修成本還有政府基礎設施投入所提升的空間成本，這部分一定時期內相對固定；需求則取決于人口增加和購買力的 增長，這部分是動態的——也就是某些專家喜歡引用的“居民房價收入比”。其實對于流動人口眾多的大城市，這個比值沒有多大意義，因為外地人外國人購買力根 本無法統計，比如外地富豪和外籍金領在京滬大量置業。前兩大因素和一般消費品相同，其金融屬性主要體現在預期上，靠預期支撐的商品，其特點是越貴越有人 買，只要預期能升值，就可以“高進高出”，因而房價上漲基本可以描述為：成本推進+需求拉上+預期支撐。
除了部分買家全款購房以外，很多買家是通過首付+按揭的信貸方式買房，這種以小博大的保證金交易，不管初衷是消費還是投資，行為上都不自覺地卷入了 一場用本金或借錢去賭房價上升（套利）的危險游戲，房價長期只升不跌的現實強化了投機套利預期，自動形成了一種正反饋機制，房價波動的風險因而被放大。
除了資金可以自由流動，各地的房地產本來就不是一個統一可比的市場，所以籠統爭論統計局的“全國房價”和“全國天氣”的概念一樣，毫無意義。
眾所周知，宏觀上，我國對基礎設施的投入和功能規划一向按照中心城市——大城市——中小城市——農村——老少邊窮地區的順序遞減，所以，在我們遼闊 的國土上，可以發現一個奇特的現象，就是公眾關注的所謂高房價問題，其實跟九億人口居住的廣大農村無關，跟大多數中小城市也基本不相干，確切地說，只是少 數中心城市，甚至只是某些熱點街區的房價問題。在北京，主要就是五環內、三環內的所謂“高房價”問題，但五環內總面積也不過700平方公里，僅占全北京的 4%，近乎無限的外來人口競逐五環內相對有限的地域空間，其失衡狀態必然以“高房價”的形式表達出來。所謂熱點區域，既是政府投入較多的區域，也是規划的 高端區域，也正是投機炒房和所謂“房價”問題最嚴重的區域。
房屋物業作為復雜形態的商品，其價值包括有形價值和無形價值。建材等一切有形的價值容易復制，會隨時間的流逝損壞折舊，而空間的無形價值卻可能上 升，對古建筑和名人故居，還有不可復制的文物和文化價值。如北京后海邊的一個殘垣斷壁的空院子現在可以叫價上千萬，就是無形資產遠超有形資產的典型實例， 也就是所謂“面粉貴過面包”。房地產交易的不僅是有形的房屋，更主要的是所占用的那部分空間。房價中最具投機性的部分也是空間，高度市場化的建安裝修只是 陪襯，而空間的價值除了取決于基本不可再生的自然資源，主要還是取決于可再生的人工資源，正是政府連年不斷的基礎設施投入，提升了某些地段的空間價值。
由于投機天然就是靠預期支撐，甚至還在圖紙上的規划也可能刺激投機，如北京地鐵5號線規划和竣工，就以17%-30%的年均幅度抬升了沿線房價，相 當于給沿線所有開發商和房主發放了補貼，號稱“地鐵一響，黃金萬兩”。這個意義上說，地方政府既是“相對稀缺”的制造者，也是“房價”的真正幕后推手，同 時也通過土地出讓、征稅成為最大的受益者。有些地方土地出讓金淨收入占預算外收入60%以上，甚至超過同期財政收入。如此丰厚的土地財政，導致几乎每個城 市都有借地生財的沖動。
地方政府既然可以利用規划和投入抬升房價，也就有能力無所顧忌地“修改規划”成為房價殺手。曾經鬧得沸沸揚揚的廈門PX事件和番禺垃圾焚燒事件，就 是地方政府單純為了經濟利益引進污染項目，從而造成相關地區房價預期下跌。盡管最后由于市民以非常方式據理力爭而得以解決，但充分說明，宏、微觀規划決定 着利益格局，對收益、風險有決定性影響，也是房價預期的主要因素，修改規划是牽一發動全身之舉。在整個房地產產業鏈中，政府集裁判員、運動員角色于一身， 通過隨意更改規划為自己牟利，并對房價預期制造混亂。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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