鍾逸傑：香港成也地產敗也地產

信報財經新聞
P10 | 專訪 | 財經人物 | By 黃曉南 2011-06-27

三號風球襲港，鍾逸傑灣仔半山寓所樓下有大樹倒塌，警察封鎖上山道路。記者涉水登山而至，鍾逸傑好整以暇迎門，備好紅茶西餅，一派氣定神閒。他在港英政府經歷過尤德猝逝，處理過中英談判，目睹六四事件，見證香港回歸。眼下的居屋問題、僭建爭議、補選方案……頂多只是一場霎時風雨的三號波。

他自評最大功績是主導十年建屋，讓數百萬人安居。但他說香港「成也地產，敗也地產」，地產霸權遏抑經濟活力，醞釀社會不穩。年屆八旬，火氣猛烈，論政疾言厲色，也有「造王」願望，主張下任特首做「新麥理浩」，大刀闊斧開闢美好新香港。與其說染紅左轉，他其實是終身的理想主義者。採訪、撰文黃曉南不要以為只有買不起樓的八十後才會反地產霸權，查實「八十歲後」也一樣。鍾逸傑效力港英政府逾三十年，官至布政司，還做過四個月署理港督，長俸肯定可觀。但他說： 「我也買不起樓，這裏是租的，今年還被業主加租25%。」

「我也買不起樓」

鍾逸傑解釋，1987 年從政府退休後，他在深井買入一幢面積逾萬呎、有泳池及花園的別墅，售價僅150 萬元。他打算與妻子在該處安享晚年，但政府2001 年收地擴建青山公路，雖獲一筆賠償， 「但絕不夠買另一幢別墅，只可買市區的分層單位。」悲劇就是這樣發生。他拿着賠償金，一時找不到合意的單位，暫時租屋住，後來遇上SARS，他也沒撈底，結果自由行南下，內地熱錢湧港，樓價超越97，「現已沒可能上車，只能一直租樓，好在我已80 多歲……」若是其他人，或已變成維園阿伯，怨天尤人罵政府。鍾逸傑雖沒黨籍，但跟隨工黨港督麥理浩十多年，參與推行免費教育、十年建屋等左傾政策。他從晚年「不幸」遭遇推己及人，點出這個社會的問題： 「香港的個人入息中位數約11000 元，家庭中位數約19000 元，以現時樓價，要不吃不喝多少年，才儲得夠首期？」

買屋難政府有責任

鍾逸傑笑言不大了解「地產霸權」定義，但認為現在社會充滿怨憤，主因是「住屋難」， 「我們七十年代實施十年建屋前，社會亦動盪不安，發生六七暴動、捉葛柏等衝突，除了政治原因，主要是居住問題。當年『住屋難』是港人不快樂的最大單一原因，今日亦然。」十年建屋後，全港現有200 多萬人住公屋，窮人排期三年可上樓，理應再無住屋問題。論者亦強調，政府有責任讓市民有屋住，卻無義務幫他們買樓。鍾逸傑唱反調， 「人人都想改善生活質素，但現時出身公屋的基層，除了少數幸運兒，就算大學生亦很難靠努力儲蓄購買私樓，窮人向上流動的希望斷絕，社會便躁動不穩，政府有責任填平其中的鴻溝。」

倡發展「新新市鎮」

解決之道，他認為毋須新招，只須效法麥理浩，發展「新新市鎮」、重建居屋。「很多人說香港沒土地可發展，這是政府和地產商共同編織的鬼話，看屯門和荃灣之間，甚至天水圍和元朗，有大片空地，可發展為新市鎮，提供上百萬單位。」反居屋者有兩大憂慮，一是重演八萬五，連累全港經濟。

鍾逸傑認為不值一哂， 「申請居屋的家庭入息上限2 萬多元，他們買得起一手新樓？」他指居屋和豪宅是兩種市場，後者現在更有內地買家支撐，適量建居屋不會拖冧樓市。

二是太多福利會削弱港人積極性，損害小政府大市場。鍾逸傑對此沒反駁，僅說： 「香港是一個富裕社會，有條件幫助市民過上更好的生活。」

曾蔭權的最大敗筆

鍾逸傑當新界政務司及布政司時，特首曾蔭權正在沙田專員、貿易署副署長等崗位上打拼。對這位前下屬，他一貫封嘴拒評，但還是忍不住爆出一句： 「（曾蔭權）最大的敗筆是沒有一早復建居屋，也沒適時增加土地供應，坐看樓市失控。

」也難怪港澳辨主任王光亞早前訪港時警告： 「房屋問題處理不當，會演化為政治問題。」在王光亞歡迎午宴上，鍾逸傑位列主家席，他評價這位出身倫敦政經學院的外交官： 「他有human touch，善於融入群眾，對民情的掌握很準確。」

住宅物業要有二元市場

信報財經新聞 (發行量 / 接觸人次: 61,000) 2011-06-09
P43 | 專家之言 | By 紀仁 標示關鍵字
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無論香港或祖國，近日都出現種種不吉之象。僭建一幕就像六國大封相熱鬧登場，有行政會議新界王及一眾護法、立法會左中右議員、問責高官正副男女老嫩局長、泛民大狀……這些締造香港命運的精英，原來都是犯法者，甚至是知法犯法者。

兼具悲喜劇情的一幕，則是新界豪強振臂高呼要革特區之命，並力數以往反日抗英種種歷史功勛。適逢辛亥革命一百年，誰箇是真革命黨真保皇黨，仍是撲朔迷離，可見中史教育的徹底失敗。

不知是事有湊巧或是曾班子氣數殆盡，在早前的立法會答問大會回應議員提出關於地產市場問題上，曾蔭權說： 「香港是一個開放市場，打開門做生意，如果對外來人士作出限制，必須小心研究，對於議員的建議，相信要到『絕境』，才會作出考慮。」他表示，會研究議員提出的意見會否違反國際條約，不知道會對市場產生什麼影響，會否扭曲市場。在爭取連任時，他說要「玩鋪勁」，原來是全港迎接絕境。

可能曾特首對「絕境」有不同的理解，但他對中文和中史的認知，廣大市民已一而再、再而三、三番四次領教過。五十萬人上街？騷動暴亂？亡黨亡國？崇禎到了絕境，才會作出上吊的考慮並付諸行動，但終究也有男子的主動氣概；而李後主面對絕境，則任人魚肉，連作出考慮的主體都湮滅了。至於什麼會否違反國際條約，看來只會淪為笑柄。

市民安居樂業難

任何政治家都以政權穩定人民安居為至高無上的目標，經濟體制則為其服務，而所謂自由市場調節、大市場小政府，以及積極不干預都是枝節。

近兩年香港物價飛升，樓價狂飆，市民難以安居樂業，曾班子仍以所謂什麼自由不干預來作為其最高目標，難怪乎永遠成不了政治家，只淪為做好這份工的僱員。

聯繫滙率釘死美元，令港元狂瀉，北水淹港，內地客近乎無限的購買力，物價隨即飆升，統統都是難以改變的大氣候。但在小氣候上，特區政府仍可有作為，如搶購奶粉或限制內地孕婦來港產子等，都是涉及生命存亡的大事，不能再說什麼「打開門做生意」的廢話。

市民不得安居已成為統治隱患，官員總說「會密切關注事態發展」或「必要時會出招」來敷衍應酬。可是，愈說關注，樓價愈升；愈是出招，樓價再升，反襯出政府拙劣無能。

土地供應已不能滿足本地需求，面對外力──內地近乎無限的購買力，看來不過擔沙填海，杯水車薪。在土地供應未能大幅增加的前提下，限制非本港居民在港買樓已刻不容緩，例如只准許他們購買豪宅，禁止插手中下價樓。

簡單地說，住宅物業要有二元市場：港人參與並無限制，而非本港居民只可參與豪宅市場（一手、二手、呎數及單價等標準可從長計議）。

限制外地人買樓

事實上，今年頭四個月，樓價逾1200 萬元的一手豪宅巿場，內地個人買家比例中，金額佔39.5%，宗數佔38.1%；較去年下半年的35.4%及33.8%，分別升4.1 個百分點及4.3 個百分點，升幅明顯。去年政府雖然剔除投資移民置業計劃，但內地人士來港置業比例有增無減。

今年首四個月，已知一手及二手香港私人住宅買賣合約的內地個人買家，佔整體宗數比例有8.7%，佔整體金額比例有13.8%（2008 年下半年才不過6.2%）；分別較2010 年下半年上升1 個百分點及0.5 個百分點。

如果再不干預而繼續放任下去，本港整體住宅市場的內地買家所佔金額比例，遲早可以像豪宅市場一樣高達四成。

事實上，內地很多大城市都限制外地人置業。

在澳洲、新加坡和馬來西亞等國家已經實施同樣措施。據媒體報道，加拿大個別城市也要推出類似措施，目的是避免樓市炒賣過熱，保障本地市民安居需求。澳洲一向禁止外國人買二手樓，去年4 月加設民事罰則，違規的外國人會被充公賣樓所得利潤，臨時居民要經批准才能買樓，離開澳洲時必須沽出。以上各國及中國各大城市，都沒有出現經濟危機或滙價狂瀉，也沒有那個國家狀告其「違反國際條約」。

另一個二元市場，也是全港的共識，就是復建居屋，與純粹私人市場並存。內地人來港置業已成趨勢，且愈益凶猛，制訂每年二萬個私樓單位供應目標已難以令港人安居。當局有必要制訂長遠土地供應及長遠房屋策略，並檢討公營房屋資助的申請資格。

此外，香港住宅空置量同比前年大幅上升10%。期內空置率達4.7%，是空置率連續兩年下跌後的首度回升，間接反映囤積居奇的嚴重。

2010 年香港住宅共落成13410 個單位，較2009年大幅增加87%，但入住量為80 30 個單位，僅相當於年內落成量的60%，入住量同比去年降低28%。事實上，特區政府可對囤積者實施阻嚇措施，增加市場供應。

歐盟各國對空置住宅及空置率的定義雖然不盡相同，但大多數國家不考慮已廢棄住宅，基本以可居住住宅為前提。在德國，業主被要求須於短期內讓空置房屋得到重新利用。

在房屋空置率超過10%的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房。在法國部分城市，在房屋空置的第一年，業主須繳納房屋市值10% 的罰金， 第二年為12.

5% ， 第三年則為15%。在丹麥，早於50 多年前就開始對閒置6周以上的房屋擁有者進行罰款。香港自誇其國際性，但在地產霸權下，卻對這些國際經驗視若無睹。

作者為經濟分析員紀仁