住宅物業要有二元市場

信報財經新聞 (發行量 / 接觸人次: 61,000) 2011-06-09
P43 | 專家之言 | By 紀仁 標示關鍵字
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無論香港或祖國，近日都出現種種不吉之象。僭建一幕就像六國大封相熱鬧登場，有行政會議新界王及一眾護法、立法會左中右議員、問責高官正副男女老嫩局長、泛民大狀……這些締造香港命運的精英，原來都是犯法者，甚至是知法犯法者。

兼具悲喜劇情的一幕，則是新界豪強振臂高呼要革特區之命，並力數以往反日抗英種種歷史功勛。適逢辛亥革命一百年，誰箇是真革命黨真保皇黨，仍是撲朔迷離，可見中史教育的徹底失敗。

不知是事有湊巧或是曾班子氣數殆盡，在早前的立法會答問大會回應議員提出關於地產市場問題上，曾蔭權說： 「香港是一個開放市場，打開門做生意，如果對外來人士作出限制，必須小心研究，對於議員的建議，相信要到『絕境』，才會作出考慮。」他表示，會研究議員提出的意見會否違反國際條約，不知道會對市場產生什麼影響，會否扭曲市場。在爭取連任時，他說要「玩鋪勁」，原來是全港迎接絕境。

可能曾特首對「絕境」有不同的理解，但他對中文和中史的認知，廣大市民已一而再、再而三、三番四次領教過。五十萬人上街？騷動暴亂？亡黨亡國？崇禎到了絕境，才會作出上吊的考慮並付諸行動，但終究也有男子的主動氣概；而李後主面對絕境，則任人魚肉，連作出考慮的主體都湮滅了。至於什麼會否違反國際條約，看來只會淪為笑柄。

市民安居樂業難

任何政治家都以政權穩定人民安居為至高無上的目標，經濟體制則為其服務，而所謂自由市場調節、大市場小政府，以及積極不干預都是枝節。

近兩年香港物價飛升，樓價狂飆，市民難以安居樂業，曾班子仍以所謂什麼自由不干預來作為其最高目標，難怪乎永遠成不了政治家，只淪為做好這份工的僱員。

聯繫滙率釘死美元，令港元狂瀉，北水淹港，內地客近乎無限的購買力，物價隨即飆升，統統都是難以改變的大氣候。但在小氣候上，特區政府仍可有作為，如搶購奶粉或限制內地孕婦來港產子等，都是涉及生命存亡的大事，不能再說什麼「打開門做生意」的廢話。

市民不得安居已成為統治隱患，官員總說「會密切關注事態發展」或「必要時會出招」來敷衍應酬。可是，愈說關注，樓價愈升；愈是出招，樓價再升，反襯出政府拙劣無能。

土地供應已不能滿足本地需求，面對外力──內地近乎無限的購買力，看來不過擔沙填海，杯水車薪。在土地供應未能大幅增加的前提下，限制非本港居民在港買樓已刻不容緩，例如只准許他們購買豪宅，禁止插手中下價樓。

簡單地說，住宅物業要有二元市場：港人參與並無限制，而非本港居民只可參與豪宅市場（一手、二手、呎數及單價等標準可從長計議）。

限制外地人買樓

事實上，今年頭四個月，樓價逾1200 萬元的一手豪宅巿場，內地個人買家比例中，金額佔39.5%，宗數佔38.1%；較去年下半年的35.4%及33.8%，分別升4.1 個百分點及4.3 個百分點，升幅明顯。去年政府雖然剔除投資移民置業計劃，但內地人士來港置業比例有增無減。

今年首四個月，已知一手及二手香港私人住宅買賣合約的內地個人買家，佔整體宗數比例有8.7%，佔整體金額比例有13.8%（2008 年下半年才不過6.2%）；分別較2010 年下半年上升1 個百分點及0.5 個百分點。

如果再不干預而繼續放任下去，本港整體住宅市場的內地買家所佔金額比例，遲早可以像豪宅市場一樣高達四成。

事實上，內地很多大城市都限制外地人置業。

在澳洲、新加坡和馬來西亞等國家已經實施同樣措施。據媒體報道，加拿大個別城市也要推出類似措施，目的是避免樓市炒賣過熱，保障本地市民安居需求。澳洲一向禁止外國人買二手樓，去年4 月加設民事罰則，違規的外國人會被充公賣樓所得利潤，臨時居民要經批准才能買樓，離開澳洲時必須沽出。以上各國及中國各大城市，都沒有出現經濟危機或滙價狂瀉，也沒有那個國家狀告其「違反國際條約」。

另一個二元市場，也是全港的共識，就是復建居屋，與純粹私人市場並存。內地人來港置業已成趨勢，且愈益凶猛，制訂每年二萬個私樓單位供應目標已難以令港人安居。當局有必要制訂長遠土地供應及長遠房屋策略，並檢討公營房屋資助的申請資格。

此外，香港住宅空置量同比前年大幅上升10%。期內空置率達4.7%，是空置率連續兩年下跌後的首度回升，間接反映囤積居奇的嚴重。

2010 年香港住宅共落成13410 個單位，較2009年大幅增加87%，但入住量為80 30 個單位，僅相當於年內落成量的60%，入住量同比去年降低28%。事實上，特區政府可對囤積者實施阻嚇措施，增加市場供應。

歐盟各國對空置住宅及空置率的定義雖然不盡相同，但大多數國家不考慮已廢棄住宅，基本以可居住住宅為前提。在德國，業主被要求須於短期內讓空置房屋得到重新利用。

在房屋空置率超過10%的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房。在法國部分城市，在房屋空置的第一年，業主須繳納房屋市值10% 的罰金， 第二年為12.

5% ， 第三年則為15%。在丹麥，早於50 多年前就開始對閒置6周以上的房屋擁有者進行罰款。香港自誇其國際性，但在地產霸權下，卻對這些國際經驗視若無睹。

作者為經濟分析員紀仁