港鐵物業發展招標問題

樓盡六壬 - 鍾慧娟
西鐵項目
(2011年07月11日)

地鐵與九鐵合併後，作為九鐵唯一股東的政府，將西鐵物業發展項目交由港鐵(066)以代理人身份作招標，但港鐵一直沿用其一貫「邀標」方式，加上分紅機制備受市場質疑，更一直將中小型發展商拒於入場門檻之外，欠缺透明度及公平性。

上周政府高姿態「踢走」港鐵，改由地政總署負責招標事宜，並以「一個價格」、「價高者得」來作評分標準，方法無疑簡單直接，值得一讚。

看看過往港鐵補地價，為何一直屬於「低市價」，有指其未計及「鐵路效應」，令逾百億元的補地價動輒少補10億至20億元，這部分正好成為日後發展商與港鐵日後「分紅」利潤，這種不合理現象，在新招標方式下不再出現，發展商要承擔的前期風險大大提高了。

此外，港鐵負責招標的項目，會要求發展商先表達「意向」，再以「邀標」選擇那些發展商參與，這種只招請「小圈子」的方式，對中小型發展商極不公平，加上「分紅」準則無定義，亦曾有大發展商炮轟指：「分紅九成予港鐵，仍未能取得項目。」既然港鐵不公布補地價金額及分紅比例，政府是次以「一個價格」模式取代無疑是好事，日後西鐵分紅亦只得5%。

有中小型發展商更指出，過往就算願意合組財團參與入標，港鐵亦可將門檻提高以作阻撓，如牽頭發展商有財力證明，同時需佔逾五成股權，故就算找到願意出資財團，亦不符合入標資格，造成鐵路項目成為大發展商囊中物，現時則可透過與海外財團或基金等合作，加上政府要求建「限呎」單位及「實而不華」的非豪宅項目，對中小型發展商亦有利，大大提高他們參與西鐵項目的興趣。

作者為本報地產版編輯