修改物業稅

信報財經新聞
P31 | 經管智慧 | 精打細算 | By 大藍籌 2011-03-19
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預算案發表後樓市繼續升溫，財爺究竟還有什麼方法去打擊樓市，防止資產泡沫愈滾愈大？各大政黨都建議政府增加定期賣地以及復建居屋去打壓樓市，但聽得太多覺得有點厭悶，大藍籌想向政府建議一招，從物業稅着手防止物業持續升溫。

香港物業稅始於1940 年的《戰時稅收條例》。

當時香港所有業主均要按物業租值的5%繳交物業稅， 而物業稅是用應計價值（imputed incomeconcept）來計算。意思是無論你的物業是用來自住或是收租，甚至是空置沒有人居住，一律都要按照物業租值的5%繳交物業稅。

1947 年政府制定了《稅務條例》，而當中的物業稅仍然以應計價值計算，但容許減去應付稅項的20%作為修葺及支出的免稅額。

在1961 年，政府再次修訂物業稅，豁免所有自住的業主繳交物業稅，但只客許每位業主申報一個自住的物業。有關修訂大大減輕了業主的置業負擔，間接亦鼓勵了香港人自置物業。後來物業稅繼續演進修訂，最終成為了今天以物業所產生的出租收入計算應繳款項的物業稅。

究竟現在的物業稅是否公平？物業稅只佔香港政府收入一個非常小的百分比，任何有關改革都不會嚴重影響政府收入，但卻可再向物業炒家顯示政府穩定樓市決心。大藍籌在以下解釋有關建議。

大藍籌認為，從前的應計價值來計算物業稅值得更深入研究討論。目前香港很多物業都由投資者持控，很多時他們都會把物業空置，待高價沽出。

這無疑做成有屋無人住，有人無屋住的資源浪費。

若以應計價值來計算物業稅，空置物業亦要繳交稅項，這無疑增加了這些投資者的投資成本，減低了他們的投資意欲。有關措施亦有機會幫助樓市降溫，協助有真正需要的市民置業。

至於為了不影響自置物業人士，政府可以繼續豁免自住的業主繳交物業稅或引入家庭免稅額，愈多家庭成員的業主，可享有免稅額就愈高。

雖然這種免稅額的制度會令現時在豪宅自住的業主以及富翁跌入稅網，但以他們的財力，有關稅項亦只是九牛一毛，對他們沒有實質影響。

另一方面，政府亦可以考慮在物業稅方面引入累進制，業主所持有的物業租值總和愈高，所繳交的稅率亦要相對提高。現時物業稅稅率一律收取15%，這有違能者多付的原則，做成不公平的現象。政府可以在物業稅方面引用類似薪俸稅的累進稅率，令物業稅的稅制更加公平。

正因為香港沒有資產增值稅，有錢人可以不斷購買物業等待升值，累積財富。

貧窮的人永遠都沒有機會趕上這班資產增值的列車。有錢的人愈來愈富有；貧窮的人愈來愈貧窮。更諷刺的是有錢人所交的稅項相對是最小，最容易應付。

大藍籌並不支持引入資產增值稅，但以上物業稅的改革建議可以令香港的稅制變得更公平，亦可以向炒家顯示出政府穩定樓市的決心。

作者為《信報》「動筆動思考」計劃學員大藍籌

檢討房屋政策刻不容緩

香港商報
A07 | 商報論壇 | 名家指點 | By 陳文鴻 2011-01-22

房屋問題對一個社會來說，屬社會的基礎價格，也是社會穩定的基石。這與其他行業和商品市場都不相同。除了經濟性質和影響外，還有自由社會產生出來的政治因素。故此資本主義市場經濟的國家，稍有成就，有所發展的，都把房屋問題當作第一大政策來處理。上世紀二次大戰後開展的資本主義30年黃金時代裏，歐美各國政府都首要處理人民的住房問題，公屋或各種類別的社會化(或按內地說法應是「福利」)房屋政策成為重點。並沒有政府撒手不理，讓市場的無形之手自我調節。

公屋政策穩定社會經濟

香港在回歸前政府最重要的政策同樣是房屋政策，其中七十年代殖民政府準備全面發展香港社會經濟時期，房屋政策尤為突出。七十年代香港一半人口居住公屋，政府對私營房屋的租賃市場乃至房地產發展都有許多監管限制。只是自中英談判開始，麥理浩時代的各種發展大計中斷之後，才開始所謂市場化的局面。即使如此，香港回歸後房地產市場仍遺留下來殖民時代的大規模公屋，特區政府只敢停建公屋，不敢把公屋全部出售，或拆建現有公屋來作私人樓宇發展。

殖民政府積極干預的房屋政策目的，不在於社會主義或福利社會的意識形態，好像特區政府經常強調的自由市場意識形態一般，而是為了社會穩定、經濟穩定。

社會穩定是居者有屋可住，只支出小部分的家庭收入，而不是居者有其屋那樣，把家庭收入大部分支付給政府及興建居屋的地產商。即使早年公屋的設備簡陋，但有屋可住，不怕逼遷，便可安居，由安居而可樂業。經濟穩定是因為大多數人可安居樂業，這大多數人是社會大多數的勞工僱員。即使當年工資不高，但住房支出成本低，生活還可以過，工資收入加上公屋便是生活工資。在五十年代至七十年代香港工資不高但社會經濟穩定，重要原因是公屋待遇補充了工資，也可以說同時壓低了工資，使香港的經濟可以倚賴低工資來進行工業化。

停建公屋加重在職貧窮

現時停建公屋，居住公屋的人口比例日減，工資雖比當年高，但住房成本更高，現有的工資提供不到合理的生活，便不是生活工資，此所以有這麼多的在職貧窮。缺乏生活工資，在職貧困抑制了勞工的消費，也反過來抑制香港經濟發展和就業機會，形成惡性循環。事實上，現時綜援的數量遠比當年大，政府支出不少，便是因削減公屋比例，經濟內部需求不足，最後還是要從公帑支出。可是在這個迂迴的過程裏，貧窮家庭經歷多少痛苦，社會損失了多少社會資本！

公屋可保證低下階層的社會生活穩定，還可使公屋居民收入形成社會的消費需求。當然，條件是政府不要越來越苛刻地對待富戶。(只是因政府要減公屋，富戶才成問題。有足夠的公屋供應，由貧窮轉小康的富戶實應成為公屋制度標榜的成就，也不應把他們趕離公屋。以往還有租金稍高的另一類社會化或福利性質的房屋，如房協所建者，可供公屋富戶轉移。)

藏富於地產商 流失資源

在公屋以外，為了擴大社會的內部需求，實在應該減少地產商的暴利收入，轉為藏富於民。由此而應如過往，興建多類租金稍貴的福利房，讓收入稍高的居民居住。他們不用買房，不用支付沉重的房價和銀行按揭貸款的利息支出，房子一如公屋，可安居，他們的收入便可有更大部分用來作消費、投資和儲蓄。從經濟上看，屬於收入轉移，從地產商、銀行的利潤轉移回中下階層的居民。總數好像不變，但在轉移後的本地消費、投資，產生出來的乘數增長作用，遠大於地產商把暴利投入投機或海外業務，從事金融遊戲，對實質經濟產生不了多少作用。二者相比，藏富於民是本地經濟發展的根基，藏富於地產商是流失資源的失血。

在住房以外，若連工商業地產都處於食利者控制之中，不受監管抑制，隨意加租、改合約，香港百業都會變成受制於這些食利者地主，如吸血般把工商各業的收入利潤吸走，打擊工商各業，妨礙企業和社會投資。成熟的市場經濟國家都有租務管制機制，香港在中英談判之後逐步全面放寬，結果是新興產業或企業受地租過高所限，創業艱難。工業服務業都因地租成本北移，香港便只留下今天的金融地產獨大，卻帶來社會收入差距、貧富懸殊，社會流動停滯，中產階級下流化的困境。

回歸十多年，香港經濟並沒有回復到九七年前的動力。中央和特區政府應深切反思，其中房屋政策便應作為首要問題來檢討，以便重振香港的社會與經濟。

陳文鴻博士是香港著名中國問題專家，1992年至今為香港理工大學中國商業中心主任，2011年兼任香港理工大學公共政策研究所所長。1992年為世界銀行顧問，1994至1997年為港事顧問，2003至2009年為香港中央政策組珠三角研究小組成員，並曾擔任香港政府新機場諮詢委員會委員，現為香港規劃遠景及策略研究小組的專家顧問。

香港理工大學中國商業中心主任陳文鴻

復建居屋 加快公屋流轉

2010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
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劉國裕

香 港 經 濟 日 報 2 0 1 0 年 0 7 月 1 2 日 星 期 一

自 1978 年政府第一次推售居屋計劃資助巿民置業，連同其後推出的其他資助置
業計劃（包括不同的置業貸款計劃及夾心階層房屋計劃等），全港 230 萬住戶
中已有近四分一獲置業資助成為業主。在各項資助置業計劃中，以居屋計劃
（包括私人機構參建居屋）的受助人最多，居屋計劃成為了協助巿民自置居所
的主要工具。1996 年房屋委員會《居者有其屋計劃檢討報告書》第 2.2 段列出
該計劃的兩個目標︰
1. 鼓勵經濟條件較佳的公共租住房屋（公屋）住戶自置居所，以便他們騰空的
單位可以編配給需要資助房屋的家庭；以及
2. 讓不符合資格入住公屋，但又沒有能力購買私人樓宇的中等入息家庭有機會
置業安居。
第一個目標注重「公屋流轉」，即是以折扣價及其他優惠安排出售居屋，吸引
較富裕的公屋住戶遷出租金較便宜的單位，成為自置居所的業主，讓更需要廉
租公屋的住戶遷入。第二個目標是「提倡自置居所」以切合社會需求，穩定民
心，提高巿民對社區的歸屬感，並減低巿民因樓價不斷上升，對政府和房地產
發展商的不滿。
停建居屋 公屋回收量少 27%
本文會就第一個目標，列舉停售停建居屋前後，公屋流轉的變化。
附表資料顯示，在 1981 年 4 月至 1997 年 3 月間的 16 年內，房委會因出售居屋
予公屋住戶，共收回 96,690 公屋單位，平均每年收回近 9,000 個單位；而 1997
年 4 月至 2004 年 3 月間，因政府於 2000 年 11 月宣布大幅縮減居屋的銷售量至
每年不超過 2 萬個單位；另於 01 年 9 月宣布暫停銷售居屋單位至 02 年 6 月
底；其後更於 2002 年 11 月公布 2003 年起停建居屋，令 1997 年至 2004 年這 7
年間售予公屋住戶的居屋單位數目下降，因此只收回 45,413 公屋單位，即平均
每年只收回約 6,500 個單位，這數目較前 16 年平均每年收回單位的數目少
27%。
房委會在政府作出停建居屋的決定後曾經認為，公屋住戶仍可在居屋第二巿場
購買不用補價的居屋單位，所以流轉機會仍然存在。在 2009 年居屋第二巿場完
成交易的宗數有近 1,800 宗，其中 30%售價低於 100 萬元；另有近 4 成的售價
在 100 萬至 150 萬元之間，價錢看來仍頗吸引。
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 12010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
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然而，附表的資料說明，單靠居屋第二巿場，在 2005 至 08 年的 4 年間，平均
每年只可從公屋住戶收回約 1,500 個單位；較 1981 至 1997 年間，因每年藉出售
新建居屋予較為富裕公屋住戶而收回的單位（約有 9,000 個），數目跌六分之五
（83%），令「公屋流轉」的程度大為降低。
高齡居屋 第二市場難吸客
房委會在 2010 年 5 月中討論《活化居者有其屋計劃第二巿場》的建議，有關文
件（SHC 32/2010）載有居屋樓齡資料。樓齡 5 年至少於 10 年的有 14%；10 年
至少於 15 年的有 27%；15 年至少於 20 年的有 23%；20 年至少於 25 年的有
22%；25 年至 30 年的有 14%。由此可見，近 6 成的現有居屋的樓齡已超過 15
年。若房委會不再建新居屋，為數眾多較高齡的第二巿場居屋能否吸引公屋居
民，實屬未知之數。如何令正在繳交低廉租金和享有租住權保障等多重優惠的
公屋住戶選購樓齡較高的第二巿場居屋，絕對是房策官員的一大挑戰。
參考房委會有關居屋第二巿場單位買家統計調查（房委會文件 SHC9/2006） ，
可以明白在 2001 年 4 月至 05 年 3 月期間，在居屋第二巿場售出的單位平均樓
齡為 8 至 9 年，在該第二巿場置業的公屋住户當中，75%購買樓齡在 10 年以內
的居屋單位；購買樓齡 11 年至 15 年的有兩成，購買樓齡達 15 年以上居屋的只
佔 4%至 6%。
香港現時居屋單位有 32 萬個，全數單位均符合資格在居屋第二巿場放售；但事
實證明，自第二巿場在 1997 年中開始運作，至 2009 年 3 月，平均每年在該巿
場成交的單位少於 2,200 個（佔 32 萬個居屋單位的 0.7%），換言之，絕大多數
的居屋業主將其居所作安居用途，樓齡較新的居屋單位業主亦較少將其現住單
位在第二巿場放售，他們多十分珍惜現住的居屋單位，不會在沒有更好的居所
安排前放售自住單位。
第二巿場居屋單位實質供應，相對公屋居民對該等居屋單位及新建居屋單位的
潛在需求（註），十分有限；相信「公屋流轉」的速率必定因剩餘居屋單位售
清後而進一步減慢；因此，如當局未來不再興建新居屋，現有居屋只會日漸成
為高齡居屋，對公屋居民的吸引力亦會進一步下降。
單靠活化居屋第二巿場，以增加公屋流轉的想法，看來不切實際。
註：房委會《2009 年公營房屋住戶綜合統計調查》的資料顯示，被訪公屋住戶
表示有意購買二手居屋單位的比例為 12.2%（包括 3%有意單從居屋第二巿場購
買單位，3.8%有意從第二或公開巿場購買二手居屋單位；另有 5.4%有意單從居
屋公開巿場購買單位）；比較有意購買居屋剩餘單位的 3.1%為高。就算以
3.1%作為公屋住戶對居屋的潛在需求保守估計，以 2009 年第一季公屋住户
66.44 萬推算，3.1%約相等於 2 萬住戶，這個數字巧合地與當時須繳交額外租金
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 22010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
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的公屋富户的數目相若（20,200 公屋住户須繳交 1.5 倍租金，2,900 户須繳交雙
倍租金）。
撰文:劉國裕 香港城市大學公共及社會行政學系副教授
附 表 公 屋 住 戶 購 買 居 屋 而 交 回 的 公 屋 單 位
年 份 購 買 房 委 會 居 屋 / 私 人
參 建 居 屋 後 交 回 的 公 屋
單 位 數 目
購 買 第 二 手 巿 場 居 屋/私 人
參 建 居 屋 後 交 回 的 公 屋 單
位 數 目
1 9 8 1 年 4 月-
1 9 9 7 年 3 月
9 6 , 6 9 0
(平 均 每 年 8 , 8 8 1 )
不 適 用
1 9 9 7 年 4 月-
2 0 0 4 年 3 月
4 5 , 4 1 3
(平 均 每 年 6 , 4 8 8 )
無 資 料
2 0 0 5 0 1 , 2 0 0
2 0 0 6 0 1 , 2 9 9
2 0 0 7 1 , 3 9 4 (註) 2 , 1 5 3
2 0 0 8 2 , 8 2 1 (註) 1 , 3 5 7
註 ︰2 0 0 7 年 及 2 0 0 8 年 數 字 是 公 屋 住 戶 因 購 買 剩 餘 居 屋 單 位 而 交 回 的 公 屋
單 位 數 目 。
資 料 來 源 ︰ 房 委 會 2 0 0 5 年 3 月 3 1 日 提 供 予 筆 者 有 關 1 9 8 1 - 2 0 0 4 年 的 數
據 ；2 0 0 5 - 2 0 0 8 數 據 引 自 運 輸 及 房 屋 局 2 0 0 9 年 1 月 向 立 法 會 房 屋 事 務 委 員
會 提 交 的 文 件 《 恢 復 推 行 「 居 者 有 其屋 計 劃 」 及 「 租 者 置 其 屋 計 劃 」 》(文
件 編 號 C B ( 1 ) 6 6 9 / 0 8 - 0 9 ( 0 3 ) )。
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 3

立法會十七題：公屋單位面積

http://www.info.gov.hk/gia/general/201104/13/P201104130139.htm

立法會十七題：公屋單位面積
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊　　以下為今日（四月十三日）立法會會議上劉慧卿議員的提問和運輸及房屋局局長鄭汝樺的書面答覆：

問題：

據報，台北市市長於本年2月下旬訪港期間，曾參觀一個公共租住屋（公屋）。他其後表示，正研究在台北市興建公屋，而單位面積約是香港的兩倍，單身人士單位約為39平方米，小家庭的單位則約為79平方米。關於本港公屋單位的面積及設計，行政機關可否告知本會：

（一）香港房屋委員會（房委會）於何時及依據甚麼準則制訂現時的公屋人均面積編配標準；

（二）是否知悉，哪些亞洲城市有向居民提供公屋、相關的人均面積編配標準，以及平均每人獲編配的面積為何；

（三）是否知悉，房委會提供的公屋單位，與其他亞洲城市的在面積及房間間格方面如何比較（按單位的設計居住人數分項列出，例如1／2人、2／3人、4人及5人或以上的居住面積和房間數目）；

（四）有否研究如何改善公屋單位的設計，使其與其他亞洲城市的公屋單位，在面積及間格方面看齊或相近；及

（五）有否考慮因應人口老化，設計面積較大的公屋單位供長者居住？

答覆：

主席：

香港的公共房屋發展計劃一直備受各界認同為在亞洲區，甚至於全球，最全面以及最具成效的公共房屋計劃之一。無論從設計、規劃、建造以及屋管理等各方面，香港的公共房屋都能與時並進，為公屋住戶帶來更大的裨益。我們十分樂意與不同地方及城市分享有關我們發展及管理公共房屋的成功經驗，互相交流。

政府現時的資助房屋政策，是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供租住公屋。政府及香港房屋委員會（房委會）以維持平均輪候時間於約三年為目標，為有需要的低收入家庭提供租住公屋。房委會會本「地盡其用」的宗旨，善用土地資源，在最具效益及可持續發展的原則下發展公屋。不過，公屋資源始終有限，我們有必要以審慎及合理的原則分配公屋。

我現就問題的五個部分回覆如下：

（一）為善用公屋資源，房屋署需要靈活地處理公屋編配，不同類型及面積的公屋單位均設有一個編配範圍，例如新和諧式公屋的一睡房單位（室內面積約30平方米）可配予3-4人家庭、兩睡房單位（室內面積約40平方米）則可配予4-5人家庭等。其他種類的單位也是以上述相若的編配範圍來處理。房委會各種類型的公屋設計以及上述編配準則，均已審慎平衡到一般公屋申請人的實際需要以及善用公屋資源的原則。申請人實際獲配的面積，須視乎當時有關地區內適合編配予該家庭人數範圍的公屋單位的供求而定。我們會因應公屋輪候冊的組合以及過往對不同面積單位的需求，按年就各項發展項目的單位面積組合進行檢視。此外，公屋的租金是參考室內樓面面積計算，並訂在一個非常合理及可負擔的水平。

（二至四）事實上，不同的經濟體系或城市各有不同的特徵（例如本身的人口密度、社會背景以及制度等），而政策方針亦不盡相同。各個地方或城市會因應其各自的社會經濟環境，制訂適合其自身情況的房屋政策及制度，包括公共租住房屋的政策。

有個別城市會為其合資格的居民提供公共租住房屋，並會就不同申請種類訂下若干的編配標準。然而，不同城市的編配標準表達方式各異，單位設計亦會有所不同，難以一概而論。故此，我們難以將其他城市與香港房委會現行的做法作直接比較。

就香港來說，房委會在設計公共租住房屋時，會充分考慮到一般香港居民及公屋住戶的生活模式，提供間隔實用、簡約以及合適的公屋單位；並會在善用珍貴的土地資源的大前提下，盡量提供足夠的綠化空間及配套設施，務求為公屋住戶提供良好的居住環境。

正如上文所述，香港的公共房屋發展計劃一直備受各界認同為在亞洲區，甚至於全球，最全面以及最具成效的公共房屋計劃之一。最近，多個公屋項目在設計、建築實用性等方面獲得多個獎項。這充分表現出最新的公屋單位在能源效益、環保技術的應用以至智能建築技術等各方面均遵照了最新的標準，為公屋住戶帶來更大的好處。

（五）房委會一直致力為年長公屋租戶提供一個安全、便利的居住環境，讓長者可以「居家安老」。

多年來，房委會不斷改善屋及樓宇設計，包括自2002年起，在所有新建公屋項目採用「通用設計」，並引進了多項方便長者生活需要的設施，例如提供闊度足夠的行人通道，方便一些使用輪椅及拐杖的人士；以及於所有單位內的走廊、廚房及浴室鋪設防滑地磚。除此之外，房委會會在單位裝設推桿式門柄、推桿式水龍頭及花灑高低調節桿；以及於單位內安裝加大的電燈開關和將門鐘按鈕設置於高度適中的地方，並會視乎情況安裝其他合適的裝置。房委會會不時檢視公屋單位裝置的規格，以確保提供的標準裝置能符合公屋租戶的需要。
完

２０１１年４月１３日（星期三）
香港時間１３時３０分

活化居屋要免補地價

壹週刊
A004 | 時事 | 壹角度 2/9/2010 | By 林本利 2010-09-02

過去一年多，本地樓價持續攀升，情況類似1996年的時候。當時政府被迫出手壓抑樓價，幫助市民置業。

但當時個別政策，反而減少私樓的短期供應（例如限制樓花買賣）和增加需求（例如增加置業貸款），刺激樓價進一步上升。在樓價高企時以高折扣價格出售夾屋和居屋，以及出售公屋（即租置計劃），更令大量資助出售單位的流轉量（或流通量）降低。由於業主在自由市場出售單位要補回巨額地價，他們自然缺乏誘因將單位出售，放棄原有的房屋福利。

今年五月，房委會發表文件諮詢公眾關於活化居屋的建議。之後不久，政府又開始進行資助市民自置居所的公眾諮詢，直至今年九月中。政府推出新的房屋政策，必須汲取過往教訓，能夠達到真正活化居屋，讓樓市平穩發展，以及令市民安居樂業的目標。政府要活化居屋，不單要方便市民購買，還要鼓勵居屋業主出售單位，不然成交量依然十分有限。

根據過往經驗，政府提供置業貸款，資助市民置業，無助改善現時樓宇供求失衡的局面，只會刺激樓價進一步上升。不少沒有足夠首期的市民勉強入市，日後要償還銀行和政府貸款，一旦利率回升，供樓必然倍加吃力，將會再次出現大量斷供情況。事實上，即使最近按揭保險公司收緊審批，首期不足的置業人士依然可以借足九成。

不少市民要求政府復建居屋，以折扣價格出售給現時租住私樓的市民。但政府復建居屋，以低於市價的水平出售給市民，日後又如何鼓勵他們出售單位，增加住宅單位的流轉量？現時香港已經有接近40萬個未補地價的租置、居屋和夾屋單位，這些單位流轉量極低。再加上超過74萬個房委會和房協提供的出租單位，政府資助市民住屋，大大減低住宅單位在市場上流轉。

早期的公屋和居屋，大部分位處市區交通方便的地區；後來由於市區缺乏土地，新落成的公屋和居屋，大部分則位處新界和大嶼山。早年遷入市區公屋或居屋的市民，現在不少已退休。但他們的子女，卻被編配至新界公屋，或者要購買新界居屋。

結果是住在新界的上班一族，每天要花費大量金錢和時間到市區工作，或者探望年老父母。年老退休的父母又不想放棄市區公屋或居屋，搬到新界區與兒女為鄰。年輕上班一族若想出售居屋，方便上班或照顧父母，又要補回巨額地價給房委會，剩下來的款項根本不足夠支付首期購買私樓或者在公開市場（要補地價）購買居屋或夾屋。

政府若要活化居屋（以至租置和夾屋單位），實應考慮讓所有符合白表申請資格的人士，類似申請公屋人士一樣，可以獲得白表資格證明書，毋須補地價便可在第二市場購買居屋。將居屋出售的市民，他們若仍然符合白表申請資格，亦可以在第二市場另覓合適的居屋。換言之，政府及房委會要放棄現有政策，讓合資格市民可以多次免補地價購買居屋。

若要活化居屋，增加住宅單位的流轉量和降低市民的交通成本（包括金錢和時間），政府不能單靠透過按揭證券公司去幫助市民補地價。更重要的是政府要提供誘因，放棄每年約10億元的補地價收入，讓現正接受資助而收入不足購買私樓的居屋業主，願意將單位出售，不怕失去政府資助。政府向合資格的市民發出白表資格證明書，讓他們在第二市場免補地價購買居屋，亦可以紓緩市民要求復建居屋的壓力。

至於如何增加私樓供應，理順私樓「豪宅化」和「內地化」（售給內地人）的歪風，筆者留待下次討論。