復建居屋 加快公屋流轉

2010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
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劉國裕

香 港 經 濟 日 報 2 0 1 0 年 0 7 月 1 2 日 星 期 一

自 1978 年政府第一次推售居屋計劃資助巿民置業，連同其後推出的其他資助置
業計劃（包括不同的置業貸款計劃及夾心階層房屋計劃等），全港 230 萬住戶
中已有近四分一獲置業資助成為業主。在各項資助置業計劃中，以居屋計劃
（包括私人機構參建居屋）的受助人最多，居屋計劃成為了協助巿民自置居所
的主要工具。1996 年房屋委員會《居者有其屋計劃檢討報告書》第 2.2 段列出
該計劃的兩個目標︰
1. 鼓勵經濟條件較佳的公共租住房屋（公屋）住戶自置居所，以便他們騰空的
單位可以編配給需要資助房屋的家庭；以及
2. 讓不符合資格入住公屋，但又沒有能力購買私人樓宇的中等入息家庭有機會
置業安居。
第一個目標注重「公屋流轉」，即是以折扣價及其他優惠安排出售居屋，吸引
較富裕的公屋住戶遷出租金較便宜的單位，成為自置居所的業主，讓更需要廉
租公屋的住戶遷入。第二個目標是「提倡自置居所」以切合社會需求，穩定民
心，提高巿民對社區的歸屬感，並減低巿民因樓價不斷上升，對政府和房地產
發展商的不滿。
停建居屋 公屋回收量少 27%
本文會就第一個目標，列舉停售停建居屋前後，公屋流轉的變化。
附表資料顯示，在 1981 年 4 月至 1997 年 3 月間的 16 年內，房委會因出售居屋
予公屋住戶，共收回 96,690 公屋單位，平均每年收回近 9,000 個單位；而 1997
年 4 月至 2004 年 3 月間，因政府於 2000 年 11 月宣布大幅縮減居屋的銷售量至
每年不超過 2 萬個單位；另於 01 年 9 月宣布暫停銷售居屋單位至 02 年 6 月
底；其後更於 2002 年 11 月公布 2003 年起停建居屋，令 1997 年至 2004 年這 7
年間售予公屋住戶的居屋單位數目下降，因此只收回 45,413 公屋單位，即平均
每年只收回約 6,500 個單位，這數目較前 16 年平均每年收回單位的數目少
27%。
房委會在政府作出停建居屋的決定後曾經認為，公屋住戶仍可在居屋第二巿場
購買不用補價的居屋單位，所以流轉機會仍然存在。在 2009 年居屋第二巿場完
成交易的宗數有近 1,800 宗，其中 30%售價低於 100 萬元；另有近 4 成的售價
在 100 萬至 150 萬元之間，價錢看來仍頗吸引。
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 12010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
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然而，附表的資料說明，單靠居屋第二巿場，在 2005 至 08 年的 4 年間，平均
每年只可從公屋住戶收回約 1,500 個單位；較 1981 至 1997 年間，因每年藉出售
新建居屋予較為富裕公屋住戶而收回的單位（約有 9,000 個），數目跌六分之五
（83%），令「公屋流轉」的程度大為降低。
高齡居屋 第二市場難吸客
房委會在 2010 年 5 月中討論《活化居者有其屋計劃第二巿場》的建議，有關文
件（SHC 32/2010）載有居屋樓齡資料。樓齡 5 年至少於 10 年的有 14%；10 年
至少於 15 年的有 27%；15 年至少於 20 年的有 23%；20 年至少於 25 年的有
22%；25 年至 30 年的有 14%。由此可見，近 6 成的現有居屋的樓齡已超過 15
年。若房委會不再建新居屋，為數眾多較高齡的第二巿場居屋能否吸引公屋居
民，實屬未知之數。如何令正在繳交低廉租金和享有租住權保障等多重優惠的
公屋住戶選購樓齡較高的第二巿場居屋，絕對是房策官員的一大挑戰。
參考房委會有關居屋第二巿場單位買家統計調查（房委會文件 SHC9/2006） ，
可以明白在 2001 年 4 月至 05 年 3 月期間，在居屋第二巿場售出的單位平均樓
齡為 8 至 9 年，在該第二巿場置業的公屋住户當中，75%購買樓齡在 10 年以內
的居屋單位；購買樓齡 11 年至 15 年的有兩成，購買樓齡達 15 年以上居屋的只
佔 4%至 6%。
香港現時居屋單位有 32 萬個，全數單位均符合資格在居屋第二巿場放售；但事
實證明，自第二巿場在 1997 年中開始運作，至 2009 年 3 月，平均每年在該巿
場成交的單位少於 2,200 個（佔 32 萬個居屋單位的 0.7%），換言之，絕大多數
的居屋業主將其居所作安居用途，樓齡較新的居屋單位業主亦較少將其現住單
位在第二巿場放售，他們多十分珍惜現住的居屋單位，不會在沒有更好的居所
安排前放售自住單位。
第二巿場居屋單位實質供應，相對公屋居民對該等居屋單位及新建居屋單位的
潛在需求（註），十分有限；相信「公屋流轉」的速率必定因剩餘居屋單位售
清後而進一步減慢；因此，如當局未來不再興建新居屋，現有居屋只會日漸成
為高齡居屋，對公屋居民的吸引力亦會進一步下降。
單靠活化居屋第二巿場，以增加公屋流轉的想法，看來不切實際。
註：房委會《2009 年公營房屋住戶綜合統計調查》的資料顯示，被訪公屋住戶
表示有意購買二手居屋單位的比例為 12.2%（包括 3%有意單從居屋第二巿場購
買單位，3.8%有意從第二或公開巿場購買二手居屋單位；另有 5.4%有意單從居
屋公開巿場購買單位）；比較有意購買居屋剩餘單位的 3.1%為高。就算以
3.1%作為公屋住戶對居屋的潛在需求保守估計，以 2009 年第一季公屋住户
66.44 萬推算，3.1%約相等於 2 萬住戶，這個數字巧合地與當時須繳交額外租金
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的公屋富户的數目相若（20,200 公屋住户須繳交 1.5 倍租金，2,900 户須繳交雙
倍租金）。
撰文:劉國裕 香港城市大學公共及社會行政學系副教授
附 表 公 屋 住 戶 購 買 居 屋 而 交 回 的 公 屋 單 位
年 份 購 買 房 委 會 居 屋 / 私 人
參 建 居 屋 後 交 回 的 公 屋
單 位 數 目
購 買 第 二 手 巿 場 居 屋/私 人
參 建 居 屋 後 交 回 的 公 屋 單
位 數 目
1 9 8 1 年 4 月-
1 9 9 7 年 3 月
9 6 , 6 9 0
(平 均 每 年 8 , 8 8 1 )
不 適 用
1 9 9 7 年 4 月-
2 0 0 4 年 3 月
4 5 , 4 1 3
(平 均 每 年 6 , 4 8 8 )
無 資 料
2 0 0 5 0 1 , 2 0 0
2 0 0 6 0 1 , 2 9 9
2 0 0 7 1 , 3 9 4 (註) 2 , 1 5 3
2 0 0 8 2 , 8 2 1 (註) 1 , 3 5 7
註 ︰2 0 0 7 年 及 2 0 0 8 年 數 字 是 公 屋 住 戶 因 購 買 剩 餘 居 屋 單 位 而 交 回 的 公 屋
單 位 數 目 。
資 料 來 源 ︰ 房 委 會 2 0 0 5 年 3 月 3 1 日 提 供 予 筆 者 有 關 1 9 8 1 - 2 0 0 4 年 的 數
據 ；2 0 0 5 - 2 0 0 8 數 據 引 自 運 輸 及 房 屋 局 2 0 0 9 年 1 月 向 立 法 會 房 屋 事 務 委 員
會 提 交 的 文 件 《 恢 復 推 行 「 居 者 有 其屋 計 劃 」 及 「 租 者 置 其 屋 計 劃 」 》(文
件 編 號 C B ( 1 ) 6 6 9 / 0 8 - 0 9 ( 0 3 ) )。
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 3