新居屋政策癱瘓居屋市場

壹週刊
A008 | 時事 | 壹角度 10/11/2011 | By 林本利 2011-11-10

在中央官員的指示下，特首曾蔭權在最後的一份施政報告中，顯示出「政治觸覺」，提出復建居屋。

但他所推出的新居屋政策，即時擾亂整個居屋的自由市場和第二市場，製造種種不公平現象，令市場交投幾乎陷於癱瘓，並且進一步分化社會。

自1982年居屋計劃第3B期起，居屋業主在轉讓限制期屆滿後，必須先行繳付補價才可以在公開市場出售。過去房委會出售居屋，一直都有考慮申請人的負擔能力。當私人市場樓價高企時，居屋折扣率便調高；當私人市場樓價低迷時，居屋折扣率便調低。

上世紀八十年代初，居屋折扣率高達47%，之後跌至八十年代中的20%左右。到97前，私樓價格急升，居屋折扣率上調至50%，甚至60%，兼且可以讓買家自行選擇，到樓價大跌後，折扣率又調低至30%。由此可見，不同時間認購居屋的業主，享受到的折扣率可以相差一、兩倍之多，政府的資助額相差很大。

曾特首要求房委會考慮在計算補價方面，以單位購入時的資助額視為對業主的貸款，不會跟隨日後物業市場的升跌而作出調整。換言之，倘若居屋單位市價是400萬元，折扣率是50%，即售價只是200萬元，白表居屋業主支付一成首期20萬元後，向銀行貸款九成即180萬元，槓桿比率是9倍。現在其餘的50%樓價資助額亦視作貸款，即業主總共貸款380萬元，槓桿比率變成19倍，真可算刀仔鋸大樹。日後樓價稍為下調，居屋負資產便大增。

這個新的居屋補價措施，很明顯對現有居屋業主不公，他們自然會要求享受同樣優惠，即是以購入價的資助額計算補價。但過去30年，樓市大起大跌，在不同時間入市的居屋業主當時獲得的資助額，與現在以市價計算的補價可以出現巨大差距。倘若在20多年前認購居屋，樓價不過數十萬元，政府的資助額不過10萬元左右，即使要計算利息，與現時的市值補價可以相差100萬元，甚至200萬元。

而那些在97年樓價高峰期認購居屋的業主，政府資助額可以達到100萬元或者200萬元。現在樓價回到97水平，即市值補價與原先的資助額相若。若然原先的資助額要計算利息，補價可以較以市值計算更高！若要計算利息，又如何計算呢？

居屋新補價措施對那些奉公守法的居屋業主最為不公。過去多年總共有6萬多個居屋業主以市值補價，之後才可以將單位在自由市場出售或出租。現在政府突然改變政策，這些業主卻無法享受補價優惠，他們肯定要求政府「回水」。由於26萬個仍未補價的居屋業主正觀望政府推出新措施，看看有沒有「着數」，以致整個居屋市場，不論自由市場抑或第二市場，幾乎陷於癱瘓，令原本已經萎縮的成交量再進一步下挫。

其實在施政報告發表前後，已有不少人士（包括筆者）提出意見，容許居屋業主將未補價的居屋出售給「白表合資格人士」。若要在自由市場出售，依然要補價，居屋業主出售單位後，只要仍然符合白表資格，便可以在第二市場認購未補價的居屋單位。這才可以鼓勵那些無力購買私樓的居屋業主，將居屋單位出售，再認購合適的居屋單位，達到真正活化居屋的效果。

林本利

曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

新居屋有利樓市

星島日報
B10 | 星島投資 | 投資cafe | By 歐祖貽 2011-10-13

港股昨日在特首宣讀《施政報告》日，一度跌337點，但跟隨A股走強，港股亦由跌轉升，收市升187點報18329點。《施政報告》公布的新居屋，不但沒有影響現時私樓市場，而且長遠對私樓市場有利，地產股上升。相反，佛山前日率先放寬限購令，但朝令夕改，市場空歡喜一場。

收入差異或致樓價不同

筆者昨日在本欄點出「阿爺救股市，未到救樓市」，佛出微調放寬限購令細節，可能只是與其他地方做法趨近，不反映阿爺會容許千辛萬苦才初步達到的壓樓市效果付諸東流。言猶在耳，佛山前晚深夜已出了通知，取消放寬政策。本來，限購令是各地自行安排，做法存在一定差異，確實有微調的空間，但在現時中央着力打壓樓市之下，儘管是微調，但傳媒都把焦點放在「放寬限購第一擊」身上，向市場發出放寬訊息，有極差的客觀效果，所以就算是微調都被叫停。由此可見，中央對打擊樓價仍然是寸步不讓，對內房股仍要審慎。內地樓市政策偏緊，香港樓市就有新政策出台。特首昨日宣讀《施政報告》，表示會推出新居屋，樓價會以市民入息作參考，約佔入息比例40%。以市民收入作樓價參考，本身是惠民之策，但是以每個家庭還是申請人整體來作參考就費思量。若以整體作參考，用中位數畫一條平均綫或中位綫來訂定樓價，自然有人收入低於水平，這批家庭的供款必然高於收入40%。相反，若以每個家庭來衡量，會出現兩個毗鄰單位因收入差異而樓價不同，甚至高層靚景單位平過低層樓景單位，相對「買貴樓」的人變相因努力工作，收入較高而受罰。

補地價新制效力低

新居屋在賣樓補地價方面亦有新猷，以買入時價格來補，政府想法是鼓勵居屋流轉。可是，居屋最主要目的是解決市民置業需要，加快流轉不是原意。就算居屋業主在樓價升值後賣樓，亦不見得他們會願意因補地價減少而賣得平一點，到頭來，都只是業主多賺一筆，不能惠及接貨市民。

此外，若新補地價安排僅惠及新居屋而不及舊居屋，舊居屋一樣不會加快流轉，令新政策加快居屋流轉，增加市場供應的效果大打折扣。若舊居屋業主同樣受惠，那麼自置公屋單位的業主，是否又應一視同仁呢？若只照顧收入較高的居屋業主，而不照顧收入更低的自置公屋人士，又是否公平？

新居屋的補價方法令業主可以賺得更多，在售出居屋後，就有錢買更貴價的私樓，令這批新居屋業主，成為潛在私樓的客群。況且，每年推5000居屋應不會妨礙樓市。有政策惠及，地產股昨日都普遍錄得可觀升幅！

星島日報總採訪主任 auchoyee@gmail.com

劉國裕:新居屋助市民 要設四限

香港經濟日報 (發行量 / 接觸人次: 80,893) 2011-10-07
A32 | 國是港事 | 施政報告前瞻 | By 劉國裕　香港城市大學公共及社會行政學系副教授

新居屋助市民 要設四限

巿民期待行政長官在2011年10月12日發表的施政報告中，公布復建居屋計劃（以下簡稱新居屋）。本文擬從興建數量、出售對象和轉售規定，探討提供新居屋的目的和定位。

年供5千伙 應限申請資格

復建居屋已是立法會各政黨（包括地產界功能組別立法會議員）的共識，也是渴求資助置業者多年的盼望。雖然政府每年提供5,000個新建居屋單位，不一定能完全滿足約十萬個符合居屋白表申請入息限額的私樓非業主戶家庭，但是每年最少為5,000個家庭提供資助置業機會，總比坐視不理為佳。

新居屋不論在首次出售或日後轉售，均應以符合居屋白表入息和資產限額的申請人和公屋租戶（包括綠表資格證書持有人）為對象。這可避免定價低於巿場價而具政府資助性質的新居屋，有機會成為投資者（或投機者）的炒賣工具，影響真正有需要而合資格的用家。

此外，新居屋的轉售宜只限居屋第二巿場，即不可在公開巿場價格轉售，目的是嚴格區分資助出售房屋巿場與私人商品房屋巿場。

根據筆者蒐集的資料和地產代理的相關消息，部分投資者特別喜歡在公開巿場購買居屋或租置計劃的單位，因為在私人巿場購買質素相若的單位，價格一般貴一成。此外，二手居屋中小型單位選擇多，不少更位處港鐵（包括東鐵、西鐵及馬鐵）站附近，管理及保養質素大致良好，是極具投資潛力的商品。

事實上，房委會文件SHC 44/2004及SHC 9/2006的資料顯示，在2003年3月和2005年7至8月時，公開巿場售出的二手居屋單位，分別有13%及11.8%並非業主自用。由於沒有最新相關研究資料可供參考，筆者只好根據2003年和2005年的數據，假設約有八分之一的居屋買家，購入居屋作為收租物業或炒賣用。截至2011年3月底，可在居屋第二巿場出售或補差價後在居屋公開巿場出售的居屋單位和租置計劃單位，分別約有25.4萬個和11.5萬個。

禁流市場 免補價省評估費

為處理居屋成為收租物業或投資物業的情況，有論者建議修改政策，限制這些單位在公開巿場出售，而只可賣給房委會或在第二巿場賣給合資格的住戶。這完全可以理解，但在實行上有違合約精神。因為一般居屋（不包括2007年起出售的剩餘居屋單位）或租置計劃單位，在銷售時已訂明，當「禁止在公開巿場轉讓的限制期」屆滿，居屋和租置計劃業主可在居屋第二巿場轉售單位予合資格人士，也可向房委會繳付補價後在公開巿場出售或出租單位。但是，新居屋可設下規定，限制在公開巿場轉售，以避免日後出現同類情況。

此外，限制新居屋在公開巿場轉售的另一重意義，是業主以後毋須補價，而居屋也可避免成為商品住宅。對政府而言，可省卻委聘測量師評估補價的行政工作及開支，也毋須處理向新居屋單位收回差價的工作。

然而，此舉也有代價。房委會的資料顯示，1992年4月至2011年3月共19個財政年度內共錄得五萬宗居屋補價個案（見表），補價總額達199.07億元，平均每個單位的補價約為39.8萬元（近40萬元）。換言之，新居屋計劃如不設補價安排（不可在公開巿場轉售），政府在每個新居屋單位（當出售後）的財政損失約為40萬元，但可建立一個穩定的、具資助性質的居屋第二巿場，為一群財政能力未及在私人住宅巿場解決置業需要的巿民提供機會，建設和諧。但這種限制會在日後衍生其他問題嗎？在數十年後，私人發展商會否願意收購物業重建呢？要是新居屋計劃是為居屋白表申請人和公屋租戶提供資助置業的機會，則不論轉售和重建均仍須按當時規定，售予能力未及在私人住宅巿場置業的指定階層。這樣，有關工作可由非牟利房屋發展機構（如房屋協會或巿區重建局）提供協助。

總的來說，新居屋應屬「四限」的政策產品︰⑴限定對象（須符合新居屋計劃白表及綠表申請資格）；⑵限量供應（每年建屋量由當局在規劃周期預先公布以增加公營房屋建屋計劃的透明度，更可方便私人房地產商在其建屋計劃作出配合）；⑶限質（以小型單位為主，實而不華的標準建設）；以及⑷限價（出售的價格是按所選對象的負擔能力釐定；轉售的價格因各種限制應低於公開巿場價，理由是在居屋第二巿場轉售時不用補差價，而有資格購買第二巿場居屋單位的住戶的能力亦「有限」。）

新居屋計劃由於轉售條件的新措施（或日後申請人的資格有機會進一步修訂），為了有別於原有的居屋計劃，新居屋計劃以新名稱（如安居計劃或宜居計劃，Affordable Housing Project）推行，似乎較為恰當。

王于漸:香港與內地公營房屋政策的核心考慮

信報財經新聞
P21 | 時事評論 | 大講堂 | By 王于漸 2011-09-07

新加坡和香港特別行政區政府都以公營房屋著稱，規模之大，在資本主義自由經濟裏前所未見。公營房屋居民分別佔兩地人口的八成和一半。但由於對住戶置業權和租住權所設置的限制不同，兩者計劃的成效大有不同。

新加坡的限制寬鬆，公營房屋的租住和買賣市場一直很活躍；但香港的限制很嚴，市場無法建立，供求難以調節。兩地的公營房屋計劃由於目的、演變和後果有別，對社會、經濟和政治造成了大不相同的永久性效果。大規模的公營房屋計劃不僅界定了政策方面的選擇，更限制了這種選擇，對房屋以外的很多議題都有嚴峻的後果。

本文是五篇有關香港公營房屋問題的首篇。我會以新加坡作對比。接下來的四篇會就如何改善現有政策，俾能更切合現在和將來社會所需作出探討。香港所面對的機遇和挑戰儘管與新加坡有別，但近年一個嚴峻的問題是，中產家庭作為社會中堅，正日漸邊緣化。

業權居權界定失衡

要扭轉這個趨勢，必須就政策進行反思。本系列將總結香港的經驗，為內地制訂公營房屋政策提供參考。內地近年中產（有人稱為「小資」）崛起，公營房屋政策成為他們最迫切的一項政治訴求。中產階級是推動經濟的引擎，是發展都市型社會、穩定社會的基石。

過去這半個世紀，香港公營房屋的政策幾經轉折。期間由於政策目標改變，房屋計劃也起了相應的變化，有些往往帶來未能預見的後果，甚或是災難性的。這對市民的生活、經濟、社會和政治的發展帶來深遠而廣泛的影響。

香港公營房屋一個主要的問題是，單位的業權和居住權界定失衡。居住權有四種情形：私營房屋業主自住；公營房屋業主自住；私營房屋租住；公營房屋租住。

但私營房屋和公營房屋的權利有別。【表1】是1971-2011 年第一季以居所租住權及屋宇單位類型劃分的住戶分布。這種「四分天下」主要是過去大半個世紀政府對公營房屋嚴格設限形成的。

香港公營租住房屋（PRH）的住戶名義上是「租戶」，但並沒有私人住宅租戶的選擇自由。後者只要付得起租金，就有權選擇單位；但租戶想要選擇單位，首先要有出租單位的市場。但香港的公營房屋住戶一搬進獲分配的單位，就幾乎要終身住下去。因為所有的租住公屋單位都掌握在政府手裏，市面上並無空置的公營單位可供出租。換句話說，市場並不存在。住客想要換單位，幾乎唯一可行的選擇是放棄獲分配的單位，光顧私營住宅，因此公營房屋的住客權利遠不及私營房屋的住客。

轉售代價難以估計

同理，香港的公營房屋「居者有其屋」（簡稱「居屋」或「HOS」）也名不副實，因為HOS 的住戶並沒有私營住宅業主的全套業權。住戶購入居屋時，在地價上獲得折讓，作為政府提供的補貼，住戶日後若要在公開市場出售單位，須先向政府補繳購入時獲得折讓的地價；但補繳的差價並非按當初購入單位時的市價計算，而是按補交差價時的市值計算。過去這三十年來，補地價的升幅通常大過通貨膨脹和家庭收入。

換言之，居屋的「業權」只限於購入後自住，以及補繳一筆無法預知的地價後，在公開市場上出售單位的選擇權。這種業權充其量只是一種「亞業權」，名義上擁有物業，但轉售權受到限制，而且這個限制隨市場波動，可以大到無法超越。

茲舉實例以說明。【表2】是兩個最早落成居屋屋苑的平均售價。沙田穗禾苑第一期和何文田俊民苑先後於1980 年和1981 年落成， 當初出售時較市價約低30 ％。換言之，落成時的市價約分別為每平方呎320 元和317 元。但到了2011 年，在公開市場上成交的呎價分別為4066 元和5685 元，也就是大約在三十年內分別增值12.7 倍和17.9 倍。同期內，消費物價指數只上升了大約四倍。

由於補地價的數目不菲，用扣除地價後的賣樓餘款不一定能在市場上另購相若的單位；上述居屋的住戶幾乎不可能在公開市場上出售物業。

因此，居屋住戶幾乎一住就是終身。入住時支付了建築物的發展成本，得以「免費」留在物業內。但一生幾十年，外面的市道不停改變，而且總的趨勢是增值；硬要留在單位裏不能搬遷，不一定對住戶最有利。如果付不起補地價的龐大差額，也就被困終身。住戶被「鎖定」在公營房屋裏，對社會、經濟、政治發展造成的不良後果，容我稍後再談。把住戶綁在物業上，相當於實施「戶口」制度。如今內地也已認識到戶口制度不利社會流動，開始逐步放寬，香港更應反思。

新加坡的房屋計劃與香港完全不同。當地的公營房屋，租戶和自置同屬一類房屋，而且其中以自置佔絕大多數。因此，居住方式只有三大類而不是香港的四大類。

新加坡政府補貼的公營房屋統稱為組屋（HousingDevelopment Block, HDB）。所有單位住戶都可以選擇租住、自置或先租後買，單位以補貼價出租或出售予合資格居民。住戶買下單位五年後，可以在公開市場上出售。轉手基本上不受限制，也不像香港那樣要補繳之前所獲的補貼。不止此，業主有權在公開市場上分租或全租單位予他人使用。因此，公營房屋的租住和轉手市場都得以自由發展。

星洲組屋市場自由

新加坡的公營房屋除了由政府持有，專供合資格的用户首次租用或購置，而樓房質素一般不如私人住宅外，市場行為與私人樓宇沒有根本的分別。新業主有權出租或出售向政府買入的單位，基本上不受限制。

因此，所有的公營房屋住戶都充分享有政府在地價方面的補貼，包括入住期間市場的增值，不像香港公營房屋的住戶，轉手單位時要上繳單位的增值。新加坡的公營房屋計劃對合資格、但經濟上有需要的家庭不但遠較香港慷慨，也遠比香港的政策市場導向化和切合社會需要。

新加坡73％的家庭是公營房屋真正的業主【表3】，8.6％是公營房屋租戶，餘下才是私人樓宇住戶。香港卻有47％也就是將近一半的家庭住在補貼的公共房屋裏，其中三分之二是出租公屋（簡稱PRH）的住戶，其餘三分之一是上述的居屋「亞業主」；後者約有八成要補繳地價才能出售單位，其實只是住戶，並非新加坡公營房屋那種真正的業主。

兩地計劃主要的差別不在於公營房屋單位的大小、設施和租金補貼率，而是對住戶居住權和業權的限制。箇中的關鍵是：是否讓公營房屋的住戶也享有私人樓宇租客或業主的選擇權。這些限制主宰了公營房屋市場的生存空間和正常運作。

由於上述限制，香港的公營房屋住戶絕少是單位真正的租戶或業主。結果，香港有一半人口打從入住公營房屋那天起，就幾乎終身被「綁」在單位裏。但一家人住了十年八年後，各人的就業、學業、婚姻、生育、移民、退休、離世……，都可能改變對住屋如地點、面積、租置等需求；各家庭均有不同且未知的際遇，這些人生必經階段也會因房屋供應和租置的可選性而大受影響。

房屋政策高度政治

何況在香港，置業不僅是為了「有瓦遮頭」。對大多數家庭來說，這是全家最重要的儲蓄，一家人藏富、在社會上攀升轉移的途徑。對一些家庭來說，若自置物業，一旦需要融資，就可以按給銀行。對於那些銀行信用額度不足，又難以向親友伸手的家庭，置業尤其重要。此外，物業也使不少長者得以安心退休。物業是後人重要的資產，對家庭的影響絕不限於戶主這一代。

在整體的宏觀經濟層面上，自置居所是一種重要的固定資產投資，直接影響到經濟周期的消費、儲蓄和整體產出；同樣地，自置居所的市場也受到經濟周期的影響。最重要的是，土地和房屋是貴重而短缺的資源，調配是否有效，對一個城市甚至國家的發展和繁榮影響極大。

公營房屋計劃對家庭影響深遠，且伸延至社會和經濟。房屋政策實在是高度政治化的課題。發展中社會不論是根本沒有公營房屋政策，還是政策安排欠妥，都可以釀成社會、經濟和政治災難。房屋往往帶來多種界外因素或者說溢出效應（spil lover effects），並非是發展中社會裏，比較不健全的市場制度（market instit utions）所能處理好的。設計良好而又施行恰當的政府計劃，其實可以彌補不健全的市場制度，我不贊同引入類似香港的公營房屋計劃，來完全取代市場機制。

接着幾個星期，我會探討香港公營房屋租置方式所造成的後果、市場在政府計劃上應該扮演的角色，以及社會、經濟和政治方面的考慮和後果。

公營房屋政策系列．五之一香港大學經濟學講座教授及黄乾亨黄英豪政治經濟學教授要重溫王于漸教授文章中英文版，可登入信報網站：www.hkej.com 或以下網址：http://www.wangyuji

an.com/王于漸

Barker Review of Housing Supply

Delivering stability: securing our future housing needs

Barker Review of Housing Supply - Final Report - Recommendations

Final Report - see links below

Building on analysis presented in the Interim Report, Kate Barker presents choices for Government depending on its objectives for housing.

• The UK has experienced a long-term upward trend in real house prices, 2.4 per cent per annum over the last 30 years.  This has created problems of affordability.  In addition, the volatility of the housing market has exacerbated problems of macroeconomic instability and has had an adverse effect on economic growth.  To improve macroeconomic stability and deliver greater affordability for individuals a lower trend in house prices is desirable: 
• In order to deliver a trend in real house prices of 1.8 per cent an additional 70,000 houses each year in England might be required.
• To bring the real price trend in line with the EU average of 1.1 per cent an extra 120,000 houses each year might be required.

The Barker Review’s final report sets out a range of policy recommendations for improving the functioning of the housing market:

• Government should set out a goal for improved market affordability.
• Additional investment building-up to between £1.2 and £1.6 billion per annum will be required to deliver additional social housing to meet projected future needs.
• Introduction of a Planning-gain Supplement to capture some of the development gains that landowners benefit from, to ensure that local communities share in the value of development.
• Establishment of a Regional Planning Executive to provide public advice to the Regional Planning Body on the scale and distribution of housing required to meet the market affordability target.
• Introduction of flexibility at the local level through the allocation of additional land in Local Development Frameworks, with the release of this additional land triggered by market signals.
• Establishment of a Community Infrastructure Fund to help to unlock some of the barriers to development.
• Local authorities should be allowed to “keep” the council tax receipts from new housing developments for a period of time to provide incentives for growth and to meet transitional costs associated with development.
• Structured advice has come to light in recent years on stop repossession and implications of such actions.
• The report does not take into account claims due to theft of outdoor items such as teak garden furniture or other designer items such as dining room furniture.

港鐵物業發展招標問題

樓盡六壬 - 鍾慧娟
西鐵項目
(2011年07月11日)

地鐵與九鐵合併後，作為九鐵唯一股東的政府，將西鐵物業發展項目交由港鐵(066)以代理人身份作招標，但港鐵一直沿用其一貫「邀標」方式，加上分紅機制備受市場質疑，更一直將中小型發展商拒於入場門檻之外，欠缺透明度及公平性。

上周政府高姿態「踢走」港鐵，改由地政總署負責招標事宜，並以「一個價格」、「價高者得」來作評分標準，方法無疑簡單直接，值得一讚。

看看過往港鐵補地價，為何一直屬於「低市價」，有指其未計及「鐵路效應」，令逾百億元的補地價動輒少補10億至20億元，這部分正好成為日後發展商與港鐵日後「分紅」利潤，這種不合理現象，在新招標方式下不再出現，發展商要承擔的前期風險大大提高了。

此外，港鐵負責招標的項目，會要求發展商先表達「意向」，再以「邀標」選擇那些發展商參與，這種只招請「小圈子」的方式，對中小型發展商極不公平，加上「分紅」準則無定義，亦曾有大發展商炮轟指：「分紅九成予港鐵，仍未能取得項目。」既然港鐵不公布補地價金額及分紅比例，政府是次以「一個價格」模式取代無疑是好事，日後西鐵分紅亦只得5%。

有中小型發展商更指出，過往就算願意合組財團參與入標，港鐵亦可將門檻提高以作阻撓，如牽頭發展商有財力證明，同時需佔逾五成股權，故就算找到願意出資財團，亦不符合入標資格，造成鐵路項目成為大發展商囊中物，現時則可透過與海外財團或基金等合作，加上政府要求建「限呎」單位及「實而不華」的非豪宅項目，對中小型發展商亦有利，大大提高他們參與西鐵項目的興趣。

作者為本報地產版編輯

鍾逸傑：香港成也地產敗也地產

信報財經新聞
P10 | 專訪 | 財經人物 | By 黃曉南 2011-06-27

三號風球襲港，鍾逸傑灣仔半山寓所樓下有大樹倒塌，警察封鎖上山道路。記者涉水登山而至，鍾逸傑好整以暇迎門，備好紅茶西餅，一派氣定神閒。他在港英政府經歷過尤德猝逝，處理過中英談判，目睹六四事件，見證香港回歸。眼下的居屋問題、僭建爭議、補選方案……頂多只是一場霎時風雨的三號波。

他自評最大功績是主導十年建屋，讓數百萬人安居。但他說香港「成也地產，敗也地產」，地產霸權遏抑經濟活力，醞釀社會不穩。年屆八旬，火氣猛烈，論政疾言厲色，也有「造王」願望，主張下任特首做「新麥理浩」，大刀闊斧開闢美好新香港。與其說染紅左轉，他其實是終身的理想主義者。採訪、撰文黃曉南不要以為只有買不起樓的八十後才會反地產霸權，查實「八十歲後」也一樣。鍾逸傑效力港英政府逾三十年，官至布政司，還做過四個月署理港督，長俸肯定可觀。但他說： 「我也買不起樓，這裏是租的，今年還被業主加租25%。」

「我也買不起樓」

鍾逸傑解釋，1987 年從政府退休後，他在深井買入一幢面積逾萬呎、有泳池及花園的別墅，售價僅150 萬元。他打算與妻子在該處安享晚年，但政府2001 年收地擴建青山公路，雖獲一筆賠償， 「但絕不夠買另一幢別墅，只可買市區的分層單位。」悲劇就是這樣發生。他拿着賠償金，一時找不到合意的單位，暫時租屋住，後來遇上SARS，他也沒撈底，結果自由行南下，內地熱錢湧港，樓價超越97，「現已沒可能上車，只能一直租樓，好在我已80 多歲……」若是其他人，或已變成維園阿伯，怨天尤人罵政府。鍾逸傑雖沒黨籍，但跟隨工黨港督麥理浩十多年，參與推行免費教育、十年建屋等左傾政策。他從晚年「不幸」遭遇推己及人，點出這個社會的問題： 「香港的個人入息中位數約11000 元，家庭中位數約19000 元，以現時樓價，要不吃不喝多少年，才儲得夠首期？」

買屋難政府有責任

鍾逸傑笑言不大了解「地產霸權」定義，但認為現在社會充滿怨憤，主因是「住屋難」， 「我們七十年代實施十年建屋前，社會亦動盪不安，發生六七暴動、捉葛柏等衝突，除了政治原因，主要是居住問題。當年『住屋難』是港人不快樂的最大單一原因，今日亦然。」十年建屋後，全港現有200 多萬人住公屋，窮人排期三年可上樓，理應再無住屋問題。論者亦強調，政府有責任讓市民有屋住，卻無義務幫他們買樓。鍾逸傑唱反調， 「人人都想改善生活質素，但現時出身公屋的基層，除了少數幸運兒，就算大學生亦很難靠努力儲蓄購買私樓，窮人向上流動的希望斷絕，社會便躁動不穩，政府有責任填平其中的鴻溝。」

倡發展「新新市鎮」

解決之道，他認為毋須新招，只須效法麥理浩，發展「新新市鎮」、重建居屋。「很多人說香港沒土地可發展，這是政府和地產商共同編織的鬼話，看屯門和荃灣之間，甚至天水圍和元朗，有大片空地，可發展為新市鎮，提供上百萬單位。」反居屋者有兩大憂慮，一是重演八萬五，連累全港經濟。

鍾逸傑認為不值一哂， 「申請居屋的家庭入息上限2 萬多元，他們買得起一手新樓？」他指居屋和豪宅是兩種市場，後者現在更有內地買家支撐，適量建居屋不會拖冧樓市。

二是太多福利會削弱港人積極性，損害小政府大市場。鍾逸傑對此沒反駁，僅說： 「香港是一個富裕社會，有條件幫助市民過上更好的生活。」

曾蔭權的最大敗筆

鍾逸傑當新界政務司及布政司時，特首曾蔭權正在沙田專員、貿易署副署長等崗位上打拼。對這位前下屬，他一貫封嘴拒評，但還是忍不住爆出一句： 「（曾蔭權）最大的敗筆是沒有一早復建居屋，也沒適時增加土地供應，坐看樓市失控。

」也難怪港澳辨主任王光亞早前訪港時警告： 「房屋問題處理不當，會演化為政治問題。」在王光亞歡迎午宴上，鍾逸傑位列主家席，他評價這位出身倫敦政經學院的外交官： 「他有human touch，善於融入群眾，對民情的掌握很準確。」

住宅物業要有二元市場

信報財經新聞 (發行量 / 接觸人次: 61,000) 2011-06-09
P43 | 專家之言 | By 紀仁 標示關鍵字
字數: 1945 字
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無論香港或祖國，近日都出現種種不吉之象。僭建一幕就像六國大封相熱鬧登場，有行政會議新界王及一眾護法、立法會左中右議員、問責高官正副男女老嫩局長、泛民大狀……這些締造香港命運的精英，原來都是犯法者，甚至是知法犯法者。

兼具悲喜劇情的一幕，則是新界豪強振臂高呼要革特區之命，並力數以往反日抗英種種歷史功勛。適逢辛亥革命一百年，誰箇是真革命黨真保皇黨，仍是撲朔迷離，可見中史教育的徹底失敗。

不知是事有湊巧或是曾班子氣數殆盡，在早前的立法會答問大會回應議員提出關於地產市場問題上，曾蔭權說： 「香港是一個開放市場，打開門做生意，如果對外來人士作出限制，必須小心研究，對於議員的建議，相信要到『絕境』，才會作出考慮。」他表示，會研究議員提出的意見會否違反國際條約，不知道會對市場產生什麼影響，會否扭曲市場。在爭取連任時，他說要「玩鋪勁」，原來是全港迎接絕境。

可能曾特首對「絕境」有不同的理解，但他對中文和中史的認知，廣大市民已一而再、再而三、三番四次領教過。五十萬人上街？騷動暴亂？亡黨亡國？崇禎到了絕境，才會作出上吊的考慮並付諸行動，但終究也有男子的主動氣概；而李後主面對絕境，則任人魚肉，連作出考慮的主體都湮滅了。至於什麼會否違反國際條約，看來只會淪為笑柄。

市民安居樂業難

任何政治家都以政權穩定人民安居為至高無上的目標，經濟體制則為其服務，而所謂自由市場調節、大市場小政府，以及積極不干預都是枝節。

近兩年香港物價飛升，樓價狂飆，市民難以安居樂業，曾班子仍以所謂什麼自由不干預來作為其最高目標，難怪乎永遠成不了政治家，只淪為做好這份工的僱員。

聯繫滙率釘死美元，令港元狂瀉，北水淹港，內地客近乎無限的購買力，物價隨即飆升，統統都是難以改變的大氣候。但在小氣候上，特區政府仍可有作為，如搶購奶粉或限制內地孕婦來港產子等，都是涉及生命存亡的大事，不能再說什麼「打開門做生意」的廢話。

市民不得安居已成為統治隱患，官員總說「會密切關注事態發展」或「必要時會出招」來敷衍應酬。可是，愈說關注，樓價愈升；愈是出招，樓價再升，反襯出政府拙劣無能。

土地供應已不能滿足本地需求，面對外力──內地近乎無限的購買力，看來不過擔沙填海，杯水車薪。在土地供應未能大幅增加的前提下，限制非本港居民在港買樓已刻不容緩，例如只准許他們購買豪宅，禁止插手中下價樓。

簡單地說，住宅物業要有二元市場：港人參與並無限制，而非本港居民只可參與豪宅市場（一手、二手、呎數及單價等標準可從長計議）。

限制外地人買樓

事實上，今年頭四個月，樓價逾1200 萬元的一手豪宅巿場，內地個人買家比例中，金額佔39.5%，宗數佔38.1%；較去年下半年的35.4%及33.8%，分別升4.1 個百分點及4.3 個百分點，升幅明顯。去年政府雖然剔除投資移民置業計劃，但內地人士來港置業比例有增無減。

今年首四個月，已知一手及二手香港私人住宅買賣合約的內地個人買家，佔整體宗數比例有8.7%，佔整體金額比例有13.8%（2008 年下半年才不過6.2%）；分別較2010 年下半年上升1 個百分點及0.5 個百分點。

如果再不干預而繼續放任下去，本港整體住宅市場的內地買家所佔金額比例，遲早可以像豪宅市場一樣高達四成。

事實上，內地很多大城市都限制外地人置業。

在澳洲、新加坡和馬來西亞等國家已經實施同樣措施。據媒體報道，加拿大個別城市也要推出類似措施，目的是避免樓市炒賣過熱，保障本地市民安居需求。澳洲一向禁止外國人買二手樓，去年4 月加設民事罰則，違規的外國人會被充公賣樓所得利潤，臨時居民要經批准才能買樓，離開澳洲時必須沽出。以上各國及中國各大城市，都沒有出現經濟危機或滙價狂瀉，也沒有那個國家狀告其「違反國際條約」。

另一個二元市場，也是全港的共識，就是復建居屋，與純粹私人市場並存。內地人來港置業已成趨勢，且愈益凶猛，制訂每年二萬個私樓單位供應目標已難以令港人安居。當局有必要制訂長遠土地供應及長遠房屋策略，並檢討公營房屋資助的申請資格。

此外，香港住宅空置量同比前年大幅上升10%。期內空置率達4.7%，是空置率連續兩年下跌後的首度回升，間接反映囤積居奇的嚴重。

2010 年香港住宅共落成13410 個單位，較2009年大幅增加87%，但入住量為80 30 個單位，僅相當於年內落成量的60%，入住量同比去年降低28%。事實上，特區政府可對囤積者實施阻嚇措施，增加市場供應。

歐盟各國對空置住宅及空置率的定義雖然不盡相同，但大多數國家不考慮已廢棄住宅，基本以可居住住宅為前提。在德國，業主被要求須於短期內讓空置房屋得到重新利用。

在房屋空置率超過10%的市鎮，地方政府甚至會推倒無法出租的住房。在法國部分城市，在房屋空置的第一年，業主須繳納房屋市值10% 的罰金， 第二年為12.

5% ， 第三年則為15%。在丹麥，早於50 多年前就開始對閒置6周以上的房屋擁有者進行罰款。香港自誇其國際性，但在地產霸權下，卻對這些國際經驗視若無睹。

作者為經濟分析員紀仁

修改物業稅

信報財經新聞
P31 | 經管智慧 | 精打細算 | By 大藍籌 2011-03-19
標示關鍵字

預算案發表後樓市繼續升溫，財爺究竟還有什麼方法去打擊樓市，防止資產泡沫愈滾愈大？各大政黨都建議政府增加定期賣地以及復建居屋去打壓樓市，但聽得太多覺得有點厭悶，大藍籌想向政府建議一招，從物業稅着手防止物業持續升溫。

香港物業稅始於1940 年的《戰時稅收條例》。

當時香港所有業主均要按物業租值的5%繳交物業稅， 而物業稅是用應計價值（imputed incomeconcept）來計算。意思是無論你的物業是用來自住或是收租，甚至是空置沒有人居住，一律都要按照物業租值的5%繳交物業稅。

1947 年政府制定了《稅務條例》，而當中的物業稅仍然以應計價值計算，但容許減去應付稅項的20%作為修葺及支出的免稅額。

在1961 年，政府再次修訂物業稅，豁免所有自住的業主繳交物業稅，但只客許每位業主申報一個自住的物業。有關修訂大大減輕了業主的置業負擔，間接亦鼓勵了香港人自置物業。後來物業稅繼續演進修訂，最終成為了今天以物業所產生的出租收入計算應繳款項的物業稅。

究竟現在的物業稅是否公平？物業稅只佔香港政府收入一個非常小的百分比，任何有關改革都不會嚴重影響政府收入，但卻可再向物業炒家顯示政府穩定樓市決心。大藍籌在以下解釋有關建議。

大藍籌認為，從前的應計價值來計算物業稅值得更深入研究討論。目前香港很多物業都由投資者持控，很多時他們都會把物業空置，待高價沽出。

這無疑做成有屋無人住，有人無屋住的資源浪費。

若以應計價值來計算物業稅，空置物業亦要繳交稅項，這無疑增加了這些投資者的投資成本，減低了他們的投資意欲。有關措施亦有機會幫助樓市降溫，協助有真正需要的市民置業。

至於為了不影響自置物業人士，政府可以繼續豁免自住的業主繳交物業稅或引入家庭免稅額，愈多家庭成員的業主，可享有免稅額就愈高。

雖然這種免稅額的制度會令現時在豪宅自住的業主以及富翁跌入稅網，但以他們的財力，有關稅項亦只是九牛一毛，對他們沒有實質影響。

另一方面，政府亦可以考慮在物業稅方面引入累進制，業主所持有的物業租值總和愈高，所繳交的稅率亦要相對提高。現時物業稅稅率一律收取15%，這有違能者多付的原則，做成不公平的現象。政府可以在物業稅方面引用類似薪俸稅的累進稅率，令物業稅的稅制更加公平。

正因為香港沒有資產增值稅，有錢人可以不斷購買物業等待升值，累積財富。

貧窮的人永遠都沒有機會趕上這班資產增值的列車。有錢的人愈來愈富有；貧窮的人愈來愈貧窮。更諷刺的是有錢人所交的稅項相對是最小，最容易應付。

大藍籌並不支持引入資產增值稅，但以上物業稅的改革建議可以令香港的稅制變得更公平，亦可以向炒家顯示出政府穩定樓市的決心。

作者為《信報》「動筆動思考」計劃學員大藍籌

檢討房屋政策刻不容緩

香港商報
A07 | 商報論壇 | 名家指點 | By 陳文鴻 2011-01-22

房屋問題對一個社會來說，屬社會的基礎價格，也是社會穩定的基石。這與其他行業和商品市場都不相同。除了經濟性質和影響外，還有自由社會產生出來的政治因素。故此資本主義市場經濟的國家，稍有成就，有所發展的，都把房屋問題當作第一大政策來處理。上世紀二次大戰後開展的資本主義30年黃金時代裏，歐美各國政府都首要處理人民的住房問題，公屋或各種類別的社會化(或按內地說法應是「福利」)房屋政策成為重點。並沒有政府撒手不理，讓市場的無形之手自我調節。

公屋政策穩定社會經濟

香港在回歸前政府最重要的政策同樣是房屋政策，其中七十年代殖民政府準備全面發展香港社會經濟時期，房屋政策尤為突出。七十年代香港一半人口居住公屋，政府對私營房屋的租賃市場乃至房地產發展都有許多監管限制。只是自中英談判開始，麥理浩時代的各種發展大計中斷之後，才開始所謂市場化的局面。即使如此，香港回歸後房地產市場仍遺留下來殖民時代的大規模公屋，特區政府只敢停建公屋，不敢把公屋全部出售，或拆建現有公屋來作私人樓宇發展。

殖民政府積極干預的房屋政策目的，不在於社會主義或福利社會的意識形態，好像特區政府經常強調的自由市場意識形態一般，而是為了社會穩定、經濟穩定。

社會穩定是居者有屋可住，只支出小部分的家庭收入，而不是居者有其屋那樣，把家庭收入大部分支付給政府及興建居屋的地產商。即使早年公屋的設備簡陋，但有屋可住，不怕逼遷，便可安居，由安居而可樂業。經濟穩定是因為大多數人可安居樂業，這大多數人是社會大多數的勞工僱員。即使當年工資不高，但住房支出成本低，生活還可以過，工資收入加上公屋便是生活工資。在五十年代至七十年代香港工資不高但社會經濟穩定，重要原因是公屋待遇補充了工資，也可以說同時壓低了工資，使香港的經濟可以倚賴低工資來進行工業化。

停建公屋加重在職貧窮

現時停建公屋，居住公屋的人口比例日減，工資雖比當年高，但住房成本更高，現有的工資提供不到合理的生活，便不是生活工資，此所以有這麼多的在職貧窮。缺乏生活工資，在職貧困抑制了勞工的消費，也反過來抑制香港經濟發展和就業機會，形成惡性循環。事實上，現時綜援的數量遠比當年大，政府支出不少，便是因削減公屋比例，經濟內部需求不足，最後還是要從公帑支出。可是在這個迂迴的過程裏，貧窮家庭經歷多少痛苦，社會損失了多少社會資本！

公屋可保證低下階層的社會生活穩定，還可使公屋居民收入形成社會的消費需求。當然，條件是政府不要越來越苛刻地對待富戶。(只是因政府要減公屋，富戶才成問題。有足夠的公屋供應，由貧窮轉小康的富戶實應成為公屋制度標榜的成就，也不應把他們趕離公屋。以往還有租金稍高的另一類社會化或福利性質的房屋，如房協所建者，可供公屋富戶轉移。)

藏富於地產商 流失資源

在公屋以外，為了擴大社會的內部需求，實在應該減少地產商的暴利收入，轉為藏富於民。由此而應如過往，興建多類租金稍貴的福利房，讓收入稍高的居民居住。他們不用買房，不用支付沉重的房價和銀行按揭貸款的利息支出，房子一如公屋，可安居，他們的收入便可有更大部分用來作消費、投資和儲蓄。從經濟上看，屬於收入轉移，從地產商、銀行的利潤轉移回中下階層的居民。總數好像不變，但在轉移後的本地消費、投資，產生出來的乘數增長作用，遠大於地產商把暴利投入投機或海外業務，從事金融遊戲，對實質經濟產生不了多少作用。二者相比，藏富於民是本地經濟發展的根基，藏富於地產商是流失資源的失血。

在住房以外，若連工商業地產都處於食利者控制之中，不受監管抑制，隨意加租、改合約，香港百業都會變成受制於這些食利者地主，如吸血般把工商各業的收入利潤吸走，打擊工商各業，妨礙企業和社會投資。成熟的市場經濟國家都有租務管制機制，香港在中英談判之後逐步全面放寬，結果是新興產業或企業受地租過高所限，創業艱難。工業服務業都因地租成本北移，香港便只留下今天的金融地產獨大，卻帶來社會收入差距、貧富懸殊，社會流動停滯，中產階級下流化的困境。

回歸十多年，香港經濟並沒有回復到九七年前的動力。中央和特區政府應深切反思，其中房屋政策便應作為首要問題來檢討，以便重振香港的社會與經濟。

陳文鴻博士是香港著名中國問題專家，1992年至今為香港理工大學中國商業中心主任，2011年兼任香港理工大學公共政策研究所所長。1992年為世界銀行顧問，1994至1997年為港事顧問，2003至2009年為香港中央政策組珠三角研究小組成員，並曾擔任香港政府新機場諮詢委員會委員，現為香港規劃遠景及策略研究小組的專家顧問。

香港理工大學中國商業中心主任陳文鴻

復建居屋 加快公屋流轉

2010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
http://www.hket.com/eti/search/article.do?id=885ec786-ee00-420a-9fb2-f74aded06d83-994348

劉國裕

香 港 經 濟 日 報 2 0 1 0 年 0 7 月 1 2 日 星 期 一

自 1978 年政府第一次推售居屋計劃資助巿民置業，連同其後推出的其他資助置
業計劃（包括不同的置業貸款計劃及夾心階層房屋計劃等），全港 230 萬住戶
中已有近四分一獲置業資助成為業主。在各項資助置業計劃中，以居屋計劃
（包括私人機構參建居屋）的受助人最多，居屋計劃成為了協助巿民自置居所
的主要工具。1996 年房屋委員會《居者有其屋計劃檢討報告書》第 2.2 段列出
該計劃的兩個目標︰
1. 鼓勵經濟條件較佳的公共租住房屋（公屋）住戶自置居所，以便他們騰空的
單位可以編配給需要資助房屋的家庭；以及
2. 讓不符合資格入住公屋，但又沒有能力購買私人樓宇的中等入息家庭有機會
置業安居。
第一個目標注重「公屋流轉」，即是以折扣價及其他優惠安排出售居屋，吸引
較富裕的公屋住戶遷出租金較便宜的單位，成為自置居所的業主，讓更需要廉
租公屋的住戶遷入。第二個目標是「提倡自置居所」以切合社會需求，穩定民
心，提高巿民對社區的歸屬感，並減低巿民因樓價不斷上升，對政府和房地產
發展商的不滿。
停建居屋 公屋回收量少 27%
本文會就第一個目標，列舉停售停建居屋前後，公屋流轉的變化。
附表資料顯示，在 1981 年 4 月至 1997 年 3 月間的 16 年內，房委會因出售居屋
予公屋住戶，共收回 96,690 公屋單位，平均每年收回近 9,000 個單位；而 1997
年 4 月至 2004 年 3 月間，因政府於 2000 年 11 月宣布大幅縮減居屋的銷售量至
每年不超過 2 萬個單位；另於 01 年 9 月宣布暫停銷售居屋單位至 02 年 6 月
底；其後更於 2002 年 11 月公布 2003 年起停建居屋，令 1997 年至 2004 年這 7
年間售予公屋住戶的居屋單位數目下降，因此只收回 45,413 公屋單位，即平均
每年只收回約 6,500 個單位，這數目較前 16 年平均每年收回單位的數目少
27%。
房委會在政府作出停建居屋的決定後曾經認為，公屋住戶仍可在居屋第二巿場
購買不用補價的居屋單位，所以流轉機會仍然存在。在 2009 年居屋第二巿場完
成交易的宗數有近 1,800 宗，其中 30%售價低於 100 萬元；另有近 4 成的售價
在 100 萬至 150 萬元之間，價錢看來仍頗吸引。
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 12010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
http://www.hket.com/eti/search/article.do?id=885ec786-ee00-420a-9fb2-f74aded06d83-994348
然而，附表的資料說明，單靠居屋第二巿場，在 2005 至 08 年的 4 年間，平均
每年只可從公屋住戶收回約 1,500 個單位；較 1981 至 1997 年間，因每年藉出售
新建居屋予較為富裕公屋住戶而收回的單位（約有 9,000 個），數目跌六分之五
（83%），令「公屋流轉」的程度大為降低。
高齡居屋 第二市場難吸客
房委會在 2010 年 5 月中討論《活化居者有其屋計劃第二巿場》的建議，有關文
件（SHC 32/2010）載有居屋樓齡資料。樓齡 5 年至少於 10 年的有 14%；10 年
至少於 15 年的有 27%；15 年至少於 20 年的有 23%；20 年至少於 25 年的有
22%；25 年至 30 年的有 14%。由此可見，近 6 成的現有居屋的樓齡已超過 15
年。若房委會不再建新居屋，為數眾多較高齡的第二巿場居屋能否吸引公屋居
民，實屬未知之數。如何令正在繳交低廉租金和享有租住權保障等多重優惠的
公屋住戶選購樓齡較高的第二巿場居屋，絕對是房策官員的一大挑戰。
參考房委會有關居屋第二巿場單位買家統計調查（房委會文件 SHC9/2006） ，
可以明白在 2001 年 4 月至 05 年 3 月期間，在居屋第二巿場售出的單位平均樓
齡為 8 至 9 年，在該第二巿場置業的公屋住户當中，75%購買樓齡在 10 年以內
的居屋單位；購買樓齡 11 年至 15 年的有兩成，購買樓齡達 15 年以上居屋的只
佔 4%至 6%。
香港現時居屋單位有 32 萬個，全數單位均符合資格在居屋第二巿場放售；但事
實證明，自第二巿場在 1997 年中開始運作，至 2009 年 3 月，平均每年在該巿
場成交的單位少於 2,200 個（佔 32 萬個居屋單位的 0.7%），換言之，絕大多數
的居屋業主將其居所作安居用途，樓齡較新的居屋單位業主亦較少將其現住單
位在第二巿場放售，他們多十分珍惜現住的居屋單位，不會在沒有更好的居所
安排前放售自住單位。
第二巿場居屋單位實質供應，相對公屋居民對該等居屋單位及新建居屋單位的
潛在需求（註），十分有限；相信「公屋流轉」的速率必定因剩餘居屋單位售
清後而進一步減慢；因此，如當局未來不再興建新居屋，現有居屋只會日漸成
為高齡居屋，對公屋居民的吸引力亦會進一步下降。
單靠活化居屋第二巿場，以增加公屋流轉的想法，看來不切實際。
註：房委會《2009 年公營房屋住戶綜合統計調查》的資料顯示，被訪公屋住戶
表示有意購買二手居屋單位的比例為 12.2%（包括 3%有意單從居屋第二巿場購
買單位，3.8%有意從第二或公開巿場購買二手居屋單位；另有 5.4%有意單從居
屋公開巿場購買單位）；比較有意購買居屋剩餘單位的 3.1%為高。就算以
3.1%作為公屋住戶對居屋的潛在需求保守估計，以 2009 年第一季公屋住户
66.44 萬推算，3.1%約相等於 2 萬住戶，這個數字巧合地與當時須繳交額外租金
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 22010_7_12_KY_Lau_復建居屋_加快公屋流轉_HK_EconomicTimes
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的公屋富户的數目相若（20,200 公屋住户須繳交 1.5 倍租金，2,900 户須繳交雙
倍租金）。
撰文:劉國裕 香港城市大學公共及社會行政學系副教授
附 表 公 屋 住 戶 購 買 居 屋 而 交 回 的 公 屋 單 位
年 份 購 買 房 委 會 居 屋 / 私 人
參 建 居 屋 後 交 回 的 公 屋
單 位 數 目
購 買 第 二 手 巿 場 居 屋/私 人
參 建 居 屋 後 交 回 的 公 屋 單
位 數 目
1 9 8 1 年 4 月-
1 9 9 7 年 3 月
9 6 , 6 9 0
(平 均 每 年 8 , 8 8 1 )
不 適 用
1 9 9 7 年 4 月-
2 0 0 4 年 3 月
4 5 , 4 1 3
(平 均 每 年 6 , 4 8 8 )
無 資 料
2 0 0 5 0 1 , 2 0 0
2 0 0 6 0 1 , 2 9 9
2 0 0 7 1 , 3 9 4 (註) 2 , 1 5 3
2 0 0 8 2 , 8 2 1 (註) 1 , 3 5 7
註 ︰2 0 0 7 年 及 2 0 0 8 年 數 字 是 公 屋 住 戶 因 購 買 剩 餘 居 屋 單 位 而 交 回 的 公 屋
單 位 數 目 。
資 料 來 源 ︰ 房 委 會 2 0 0 5 年 3 月 3 1 日 提 供 予 筆 者 有 關 1 9 8 1 - 2 0 0 4 年 的 數
據 ；2 0 0 5 - 2 0 0 8 數 據 引 自 運 輸 及 房 屋 局 2 0 0 9 年 1 月 向 立 法 會 房 屋 事 務 委 員
會 提 交 的 文 件 《 恢 復 推 行 「 居 者 有 其屋 計 劃 」 及 「 租 者 置 其 屋 計 劃 」 》(文
件 編 號 C B ( 1 ) 6 6 9 / 0 8 - 0 9 ( 0 3 ) )。
Dr LAU Kwok Yu (City University of Hong Kong) Email : saKYLau@cityu.edu.hk 3

立法會十七題：公屋單位面積

http://www.info.gov.hk/gia/general/201104/13/P201104130139.htm

立法會十七題：公屋單位面積
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊　　以下為今日（四月十三日）立法會會議上劉慧卿議員的提問和運輸及房屋局局長鄭汝樺的書面答覆：

問題：

據報，台北市市長於本年2月下旬訪港期間，曾參觀一個公共租住屋（公屋）。他其後表示，正研究在台北市興建公屋，而單位面積約是香港的兩倍，單身人士單位約為39平方米，小家庭的單位則約為79平方米。關於本港公屋單位的面積及設計，行政機關可否告知本會：

（一）香港房屋委員會（房委會）於何時及依據甚麼準則制訂現時的公屋人均面積編配標準；

（二）是否知悉，哪些亞洲城市有向居民提供公屋、相關的人均面積編配標準，以及平均每人獲編配的面積為何；

（三）是否知悉，房委會提供的公屋單位，與其他亞洲城市的在面積及房間間格方面如何比較（按單位的設計居住人數分項列出，例如1／2人、2／3人、4人及5人或以上的居住面積和房間數目）；

（四）有否研究如何改善公屋單位的設計，使其與其他亞洲城市的公屋單位，在面積及間格方面看齊或相近；及

（五）有否考慮因應人口老化，設計面積較大的公屋單位供長者居住？

答覆：

主席：

香港的公共房屋發展計劃一直備受各界認同為在亞洲區，甚至於全球，最全面以及最具成效的公共房屋計劃之一。無論從設計、規劃、建造以及屋管理等各方面，香港的公共房屋都能與時並進，為公屋住戶帶來更大的裨益。我們十分樂意與不同地方及城市分享有關我們發展及管理公共房屋的成功經驗，互相交流。

政府現時的資助房屋政策，是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供租住公屋。政府及香港房屋委員會（房委會）以維持平均輪候時間於約三年為目標，為有需要的低收入家庭提供租住公屋。房委會會本「地盡其用」的宗旨，善用土地資源，在最具效益及可持續發展的原則下發展公屋。不過，公屋資源始終有限，我們有必要以審慎及合理的原則分配公屋。

我現就問題的五個部分回覆如下：

（一）為善用公屋資源，房屋署需要靈活地處理公屋編配，不同類型及面積的公屋單位均設有一個編配範圍，例如新和諧式公屋的一睡房單位（室內面積約30平方米）可配予3-4人家庭、兩睡房單位（室內面積約40平方米）則可配予4-5人家庭等。其他種類的單位也是以上述相若的編配範圍來處理。房委會各種類型的公屋設計以及上述編配準則，均已審慎平衡到一般公屋申請人的實際需要以及善用公屋資源的原則。申請人實際獲配的面積，須視乎當時有關地區內適合編配予該家庭人數範圍的公屋單位的供求而定。我們會因應公屋輪候冊的組合以及過往對不同面積單位的需求，按年就各項發展項目的單位面積組合進行檢視。此外，公屋的租金是參考室內樓面面積計算，並訂在一個非常合理及可負擔的水平。

（二至四）事實上，不同的經濟體系或城市各有不同的特徵（例如本身的人口密度、社會背景以及制度等），而政策方針亦不盡相同。各個地方或城市會因應其各自的社會經濟環境，制訂適合其自身情況的房屋政策及制度，包括公共租住房屋的政策。

有個別城市會為其合資格的居民提供公共租住房屋，並會就不同申請種類訂下若干的編配標準。然而，不同城市的編配標準表達方式各異，單位設計亦會有所不同，難以一概而論。故此，我們難以將其他城市與香港房委會現行的做法作直接比較。

就香港來說，房委會在設計公共租住房屋時，會充分考慮到一般香港居民及公屋住戶的生活模式，提供間隔實用、簡約以及合適的公屋單位；並會在善用珍貴的土地資源的大前提下，盡量提供足夠的綠化空間及配套設施，務求為公屋住戶提供良好的居住環境。

正如上文所述，香港的公共房屋發展計劃一直備受各界認同為在亞洲區，甚至於全球，最全面以及最具成效的公共房屋計劃之一。最近，多個公屋項目在設計、建築實用性等方面獲得多個獎項。這充分表現出最新的公屋單位在能源效益、環保技術的應用以至智能建築技術等各方面均遵照了最新的標準，為公屋住戶帶來更大的好處。

（五）房委會一直致力為年長公屋租戶提供一個安全、便利的居住環境，讓長者可以「居家安老」。

多年來，房委會不斷改善屋及樓宇設計，包括自2002年起，在所有新建公屋項目採用「通用設計」，並引進了多項方便長者生活需要的設施，例如提供闊度足夠的行人通道，方便一些使用輪椅及拐杖的人士；以及於所有單位內的走廊、廚房及浴室鋪設防滑地磚。除此之外，房委會會在單位裝設推桿式門柄、推桿式水龍頭及花灑高低調節桿；以及於單位內安裝加大的電燈開關和將門鐘按鈕設置於高度適中的地方，並會視乎情況安裝其他合適的裝置。房委會會不時檢視公屋單位裝置的規格，以確保提供的標準裝置能符合公屋租戶的需要。
完

２０１１年４月１３日（星期三）
香港時間１３時３０分

活化居屋要免補地價

壹週刊
A004 | 時事 | 壹角度 2/9/2010 | By 林本利 2010-09-02

過去一年多，本地樓價持續攀升，情況類似1996年的時候。當時政府被迫出手壓抑樓價，幫助市民置業。

但當時個別政策，反而減少私樓的短期供應（例如限制樓花買賣）和增加需求（例如增加置業貸款），刺激樓價進一步上升。在樓價高企時以高折扣價格出售夾屋和居屋，以及出售公屋（即租置計劃），更令大量資助出售單位的流轉量（或流通量）降低。由於業主在自由市場出售單位要補回巨額地價，他們自然缺乏誘因將單位出售，放棄原有的房屋福利。

今年五月，房委會發表文件諮詢公眾關於活化居屋的建議。之後不久，政府又開始進行資助市民自置居所的公眾諮詢，直至今年九月中。政府推出新的房屋政策，必須汲取過往教訓，能夠達到真正活化居屋，讓樓市平穩發展，以及令市民安居樂業的目標。政府要活化居屋，不單要方便市民購買，還要鼓勵居屋業主出售單位，不然成交量依然十分有限。

根據過往經驗，政府提供置業貸款，資助市民置業，無助改善現時樓宇供求失衡的局面，只會刺激樓價進一步上升。不少沒有足夠首期的市民勉強入市，日後要償還銀行和政府貸款，一旦利率回升，供樓必然倍加吃力，將會再次出現大量斷供情況。事實上，即使最近按揭保險公司收緊審批，首期不足的置業人士依然可以借足九成。

不少市民要求政府復建居屋，以折扣價格出售給現時租住私樓的市民。但政府復建居屋，以低於市價的水平出售給市民，日後又如何鼓勵他們出售單位，增加住宅單位的流轉量？現時香港已經有接近40萬個未補地價的租置、居屋和夾屋單位，這些單位流轉量極低。再加上超過74萬個房委會和房協提供的出租單位，政府資助市民住屋，大大減低住宅單位在市場上流轉。

早期的公屋和居屋，大部分位處市區交通方便的地區；後來由於市區缺乏土地，新落成的公屋和居屋，大部分則位處新界和大嶼山。早年遷入市區公屋或居屋的市民，現在不少已退休。但他們的子女，卻被編配至新界公屋，或者要購買新界居屋。

結果是住在新界的上班一族，每天要花費大量金錢和時間到市區工作，或者探望年老父母。年老退休的父母又不想放棄市區公屋或居屋，搬到新界區與兒女為鄰。年輕上班一族若想出售居屋，方便上班或照顧父母，又要補回巨額地價給房委會，剩下來的款項根本不足夠支付首期購買私樓或者在公開市場（要補地價）購買居屋或夾屋。

政府若要活化居屋（以至租置和夾屋單位），實應考慮讓所有符合白表申請資格的人士，類似申請公屋人士一樣，可以獲得白表資格證明書，毋須補地價便可在第二市場購買居屋。將居屋出售的市民，他們若仍然符合白表申請資格，亦可以在第二市場另覓合適的居屋。換言之，政府及房委會要放棄現有政策，讓合資格市民可以多次免補地價購買居屋。

若要活化居屋，增加住宅單位的流轉量和降低市民的交通成本（包括金錢和時間），政府不能單靠透過按揭證券公司去幫助市民補地價。更重要的是政府要提供誘因，放棄每年約10億元的補地價收入，讓現正接受資助而收入不足購買私樓的居屋業主，願意將單位出售，不怕失去政府資助。政府向合資格的市民發出白表資格證明書，讓他們在第二市場免補地價購買居屋，亦可以紓緩市民要求復建居屋的壓力。

至於如何增加私樓供應，理順私樓「豪宅化」和「內地化」（售給內地人）的歪風，筆者留待下次討論。

5000伙新盤去年延遲落成 較前年大增八成

明報  2011-04-04
B02 | 創富理財 | 財經頭條


【明報記者周偉強報道】港府雖一再表明有決心增加建私宅地皮供應，但本報記者發現新樓盤延遲落成的情况卻日益嚴重。2009 年地政總署共接獲和批准了19宗私宅的延遲落成（延長建築規約期限）申請，涉及2726 個單位。直至2010 年，延遲落成單位數目已按年急增81％ 至4939 伙，而上述涉及補價約7400 萬元，即每伙「罰款」約萬多元。有立法會議員指出，政府應以加大罰款以及其他罰則，敦促發展商如期建成物業，以免減低私宅的供應量。

有涉及延遲落成的發展商表示，延遲的原因是與項目建築時，遇到事前未可預料的困難，以及跟近年建築的審批程序較長有關（詳見另稿）。

本報記者發現，部分延遲落成的項目，延遲時間由約3 個月至約1 年半不等（見表），而政府近日回應立法會議員李國寶提問時，披露上述私宅延遲落成急增的情况，包括2009 年延期申請涉及2726 伙，共涉額外補價6700 萬元；而2010 年19 宗申請中，已批准17 宗，共涉7400 萬元（包括仍在上訴的補價）。

延遲時間最長達年半

不過，本報記者及後要求政府提供2006 至2008 年的延期落成數據，以及提供一些項目，要求政府確認是否延期落成，政府均以沒有現成資料等為由未予回應，只重申於立法會的回應。

政府為確保用地在合理期間內作合理規模的發展，地政總署近年一般會於批地文件或契約條件內加入建築規約（下稱：建築期限）條款，規定發展商在指定日期前建成物業，並要取得入伙紙。

如果發展商沒有履行建築規約條款，地政總署會採取適當行動，包括可能在地段業權人提出申請及繳付補價後，准予延長建築規約期限，或最終訴諸重收土地行動。一般而言，住宅項目的建築期限是2年至6 年，實際的期限是視乎發展項目的複雜性。若發展商預計項目不能如期落成，會向地政總署申請延期，經考慮理據及發展進度後審批，並施加條件包括繳付補價等。地政總署指出，就延長建築期限而收取的補價，是參照所涉地段在最後期限時的地價而評定。

李永達：一伙罰款萬多元難阻嚇

立法會議員李永達表示，擔心延遲落成會影響私宅供應，他稱： 「若你要求他3、4 年內建成物業，發展商若5、6 年才建成，這個很大的問題。」他稱稍後立法會會跟進個案。他表示： 「你（指政府）罰他們（指發展商）萬多元一伙，佢地當然唔驚，一個單位隨時都賣成千萬啦。」他表示，若新盤落成時間嚴重延遲，可能要不准該盤盤預售一段時間，才有阻嚇力。

另有測量師指出，政府可於批地條款指明，若延遲落成補價是以落成物業價值而非地價計算，這樣補價金額便會大大增加，對發展商阻嚇力亦較大。

何濼生：樓市不振歸因出售公屋

明報  B13 | 論壇 | By □何濼生嶺南大學公共政策研究中心主任
2001-03-03

樓市不振歸因出售公屋

九八年初﹐筆者在《南華早報》﹑《明報》及《信報》等發表了一系列文章﹐同時破例地傳真各大政黨﹐陳述筆者對於房產市場及整體經濟的分析﹐力指房委會出售公屋方案設計出錯是房產市場崩潰的元兇﹐同時指出若出售公屋方式不變﹐樓市及香港內部經濟勢將難以復蘇。

持續萎縮非因金融風暴

三年過後樓市和整體經濟的發展一如所料。特區政府百般支持﹕按揭利息免稅額﹑置業貸款﹑暫停賣地﹑居屋轉售為租﹑減建居屋﹑提高按揭比率﹑取消八萬五政策等連串措施﹐不但對房產市場復蘇毫無幫助﹐反而害了一批首置家庭和滿懷希望的人士墮入負資產的窘局。

去年整體經濟增長達百分之十﹐而銀行之間爭相搶客﹐按揭息率一減再減﹐供樓負擔指數破十年新低﹐房價及交投卻持續萎縮﹐消費市場亦由年初的稍見增長改為大幅下降。去年十一月總零售額低見八十三以下﹐相比年初約一百的水平萎縮了很多。顯然﹐樓市和內部經濟表現相當特殊﹐並非諉過於「金融風暴」可以解釋。事實上﹐理應受金融風暴影響更甚的新加坡九八年仍錄得正增長﹑九九年樓價更上升達三成。我們必須正視政策出錯的問題﹐才不致空談愛港愛國﹐才能把特區重納持續復蘇的道路﹗

筆者多次指出﹕雖然房委會出售公屋本身不是問題﹐但由於公屋出售計劃設計不周﹐致使富戶也可購買而出售單位也可公開轉售。它就造成直接與居屋競爭。居屋吸引力大減﹐不但影響居屋售價﹑打擊房委會自己的荷包﹐也大大打擊近三十萬戶的居屋市民﹐使他們難以換樓。如此﹐依靠居屋居民承接的私樓市場也失去承接﹐同樣不能換樓。因此筆者當時預期樓市交投勢將大減﹑樓價難逃大跌的命運。由於樓市交投量足以帶動內部經濟多個環節﹐交投萎縮就變成內部經濟難以復蘇的主因﹐也大大影響了特區政府的財政﹐帶來加稅的壓力。

可惜筆者費盡唇舌﹐這個分析仍未為政府所接受。時至今日﹐大錯已鑄成﹐統計數字也陸續公布﹐筆者得以印證自己的理論。經統計分析之下﹐發現九七年十二月正是統計數字突變的時間﹐正好佐證了租者置其屋是樓市暴跌的主要因素。在統計測試過程中﹐筆者以遠期港元匯價跟即市匯價的差額反映金融風暴的強弱﹐結果發現金融風暴及高利率等因素只是相對輕微的負面因素而已﹔相反﹐九七年十二月起實施的租置計劃對二手樓市交投量產生重大的影響。

打擊居屋私樓失去承接

政府公屋政策對樓市影響重大﹐足以使樓市一天內崩塌下來﹐也足以造成樓市連年暴漲。政府及一般市民沒有認識到﹐八七年至九七年本港樓市飆升的一個主因同樣也是公屋政策。由於公屋居民長期享受廉租﹐在經濟快速增長下﹐加上連年通脹﹐公屋居民積存大量儲蓄。八七年實行富戶交雙倍租金政策﹐大量富戶資金投入樓市﹐居屋及低檔次的私樓漲價﹐便容許該等住宅業主換樓﹐如是浪推浪﹐樓價便得以拾級而上。九七年十二月公屋出售計劃完全銷毀了這股動力﹐造成了本港有數據以來最嚴重的經濟萎縮。

科學評估需求 全面策劃供應

新春復筆，先向各位拜年，祝大家身心康泰，祝香港合境平安。

今年有兩件民生大事：一是物價上升；二是樓價上升。今天談樓價，主要是談住宅供應問題的一些基本概念和想法。

近月樓價恢復上升態勢，去年買不起、換不起樓的人更負擔不起。近年樓價上升，核心原因是供應量太少。供不應求推高樓價，樓價上升吸引炒家入市，炒家入市造成進一步短缺，因此大家認為治標是打擊炒樓活動，治本在於穩定和透明地增加供應。

制訂建屋量目標須兼顧多方需求

一年前，大家只談「增加供應」，不提或不敢提具體數字。近日，政府、「市場人士」和學者都在談目標供應數字。過去，有意見認為，香港既然是資本主義市場經濟社會，供應量應該由市場決定，沒有必要制訂建屋數量的目標，如果制訂建屋量的目標就是規劃經濟。這說法昧於香港的建屋歷史。自1972 年麥理浩總督的10 年建屋計劃，至1996 年彭定康總督的每年85,200 個單位的建屋目標（見1997 年1 月的《香港長遠房屋策略評議諮詢文件》），而至1997 年特區政府成立後的每年85,000 個單位的建屋目標，香港過去都有具體的建屋數量目標。這些目標的大小高低，大家可以有不同的意見，但政府不能不訂個數量，社會也不能不知道這個數量，而只談「適量供應」，或者「適量增加供應達至供求平衡」。這些話旁觀者可以說，但主事者對「適量」兩個字必須明確，因為政府負責做城市規劃、負責開闢土地，更負責向市場供應土地。沒有明確建屋量的目標，政府對工、商、住、舖和其他用途之間的土地分配比例沒有依據，對在同一片土地上容許建高、中、低密度的住宅沒有依據，對規劃之後什麼時候開闢多少土地也沒有依據，對什麼時候推出多少土地供應市場更沒有依據。

怎樣制訂建屋量的目標？建屋是為了滿足需求，要制訂建屋量，就必須先評估需求量。回歸前後，香港政府對住宅需求都有評估，考慮的因素包括人口增長、住戶數量增加和購買力的變化等。回歸前半年，1997 年1 月發表的《長遠房屋策略評議諮詢文件》，就提及「現時政府的房屋需求工作小組所應用的房屋需求預測電腦模式顯示……」。

任何房屋需求預測模式都不可能是完全準確的水晶球，但總比拍腦袋好。正如天有不測之風雲，沒有百分百準確的天氣預測方法，但全世界都有氣象台，航空、航海、出門、穿衣服都要看天氣預報。

談供需平衡，不能不注意到近年新增的大陸居民的買樓需求。大陸居民出外置業，沒有人有具體和全面的統計數據，但歐、美、澳、亞洲的市場都感覺到，香港近在咫尺，文化和語言相通，大陸買家來港買樓，相信類似印尼和馬來西亞人在新加坡買樓一樣，會成為長期現象。經常出外的香港人，往往在外面有住宅單位「落腳」，這種行為，不是炒賣，不是收租，也不能說是完全自住，相信日後在香港的這種大陸業主會愈來愈多，這是香港過去完全沒有出現過的需求，我們應該做盡量全面的調查和估算，日後應該成為我們考慮供應量的一個方面。

大陸買家買樓，在兩方面起作用，一是構成額外需求。香港的住宅供應一直緊俏，空置率較低，因此任何額外需求量， 即使是原來需求量的區區5％ 至10%，都會推動樓價上升；二是大陸買家買樓比較豪氣，而且出手快，對樓價也產生推動作用。

我們可以打擊炒家，包括大陸炒家，但要有效禁止大陸和其他海外人士在香港買樓，操作極其困難，而且影響面大，眼前可以做的事，就是增加供應。

評估供求關係，制訂供應量目標，還要考慮每年舊樓的拆卸量，這點大家少注意到。過去由於質量問題（大家還記得26 座問題公屋嗎？）和老化問題，每年的拆卸量相當大。2008 和2009 兩年，扣除拆卸量之後，每年的供應量是落成量的七五折。

評估住屋需求量，也要顧及目前居住環境惡劣的住戶，包括住在籠屋、板間「房」和劏房的住戶，據報章近日報道，有部分工廠單位被改裝成套房和牀位。這些居住環境惡劣的住戶人數有多少，相信今年進行的人口普查會有揭示，我個人相信是10 萬人上下。

樓價過高是遙不可及的紅蘿蔔價高質低的上車盤是苦澀的紅蘿蔔

樓市難測，但有一點可以肯定的，就是香港人對公私營房屋的需求總量不會因樓市上落出現大的變化。

樓價和租金上升，對私人房屋的需求將會轉化為對公營房屋的需求，因此對公私營房屋的需求總量基本不變。近日就出現這種勢頭：由於樓價和租金升得快，更多人，包括青年人，申請入住出租公屋。全社會對住宅需求的總量沒有變，我們要準備的土地供應量也不應該減少。

就這個現象，有一點值得順帶一提。有意見認為，青年人應該發憤，勤工儉用，儲錢買樓，因此樓價高買樓難應該被視為發憤的動力。這是紅蘿蔔理論。紅蘿蔔理論有一個大前提，就是不能把紅蘿蔔吊在遙不可及的地方，而且這紅蘿蔔還要有一定的吸引力。樓價過高就是遙不可及的紅蘿蔔，價高質低的上車盤，居住條件和社會形象差，就是苦澀的紅蘿蔔，這樣的紅蘿蔔不會令人發憤。如果上車盤的質量和社會形象，和出租公屋差不多，為什麼要辛苦供樓？於是我們就多了一批又一批輪候公屋的青年人，由納稅人補貼一生的住屋需要。

住屋問題是重大民生問題，我們要客觀、科學、講事實、用數據。

梁振英行政會議召集人www.cyleung.hk

中国究竟有多少空置房?——电力公司抄表员告诉你

2010年07月08日 22:04:20 　来源： 北京晚报 【字号 大小】【留言】【打印】【关闭】
中国究竟有多少空置房？你问住建部，肯定回答不出来。你问统计局，肯定也回答不出来。这个事情得问电力公司抄表员。据昨天《北京晨报》报道：国 家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。为了印证这一调查的准确 性，我昨天下午特地请教北京电力公司有关人员，他们认为抄表员提供的数据真实可信。我想：为强化数据的真实性，必要时还可以请自来水公司抄表员帮忙。这么 热的高温天气，某户如果几个月既不用电又不用水，绝对与低碳生活无关，完全可以认定为是空置房。有些事情，调查起来似乎很难，如同无处下嘴的刺猬。但找到 路径，得来全不费工夫，比曹冲称象还简单。

银行去年天量放贷，在推动楼价迅速蹿升的同时，也进一步提高了房屋空置率。谁也不能否认，高达6540万套空置房屋的资本金，有相当一大部分是从银行放贷出来的。

面对如此之高的房屋空置率，美国高盛集团全球首席经济学家吉姆•奥尼尔近日对一家中国媒体表示，中国房市泡沫的风险已除去，中国政府做得非常非常出色。

有意思的是，就是这个奥尼尔，有一篇《美国房价仍未触底》的文章，刊登在7月3日出版的《证券市场周刊》卷首。他在文章中说，为了测算不利因素 对于美国未来房价的影响，高盛构建了一个涵盖美国20个大城市的模型。“通过模型我们得出，如果房屋空置率上升1%，则一年之后房价会下降1.8%(两年 之后会下降5.4%)，而当月可售房屋数量增加1%会使得房价在一年之后下降3.2%，两年之后会下降5%。另外，较高的借款成本也会对房价产生明显的不 利影响，如果名义抵押贷款利率上升1%，则房价在一年之后会下降1.7%。”他表示，在经历了此前的大幅下跌之后，美国房价从2009年初开始企稳，并 且，估值已经回归“正常”水平。但必须时刻警惕的是，政府房地产政策的暂时性提振效应正在逐步淡出，过度供给和较高的抵押贷款违约率仍然充斥着房地产市 场。

一面大唱中国房地产泡沫的风险已除去，一面用模型分析美国较高的房屋空置率预示美国房价还会下跌，奥尼尔大概以为中国的6540万套空置房屋对 楼价不会产生任何影响。这实在令人奇怪，美国房屋空置率上升1%，两年后房价会下降5%，这个模型到了中国怎么就完全是另外一回事了？在中国文字里，模是 木头做的，型是土做的，奥尼尔的模型究竟是木头还是土坯？抑或二者兼而有之？怎么模型离开美国就狗屁不是了呢？

倘若6540万套空置房屋数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办法 排除险情。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼价已经搭得够高了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往出撤，搞不好也会哗啦啦。不 慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不是模型，是比模型更具象的实物。 (苏文洋)

認真解讀高地價政策

信報財經新聞 2011-01-03
P13 | 時事評論 | By 梁顯政 標示關鍵字

不同人士、不同團體和不同組織常常批評政府的高地價政策，其主要理據在於因政府定出過高底價門檻，以致

發展商未能成功從土地

儲備表（勾地表）勾出地皮，長期令土地市場供應不足，最終使土地價格高企；他們多以被拒勾地次數作為實證的數據支持。

驟聽之下，言之成理，但仔細分析賣地情況及有關資料後，實情並非如此。右表所列，正是2005 年3 月政府開始對外公布被拒勾地詳情後的賣地情況。

勾地要點先作理解

在理解數據引申的意思前，讀者應注意勾地制度運作的幾個要點。從2005 年6月起，當勾地價達到政府底價的八成或以上，該地便能成功勾出拍賣，而該勾地價將會成為拍賣時的起拍價，但最終能否成功售出，還要看最終投地者的出價是否高於政府當時的底價。現在政府沒有公開底價，而且因成功勾地與拍賣日期有一段時間差，政府在拍賣日會重新審視土地底價，令拍賣當天的底價與當初勾地時的底價或有所分別。

此外，如果沒人承接第一口叫價（即起拍價），政府有權將勾地者的訂金沒收，訂金為勾地價的5%，最高不多於2500萬港元，所以只要有人承接第一口叫價，該勾地者可說已沒有任何損失（利息和行政支出除外）。

了解以上要點後，再看看表內的賣地記錄，如果所有勾地價（即起拍價）是發展商心中的合理價錢，又如果恰恰是政府底價的八成，那麼，成交價便不應遠高於起拍價20%；但從表內數字可見，事實並非如此，成功投地者願意付出的成交價遠比勾地價為高，有些甚至逾倍。

底價過高或屬錯覺

雖然投地者與勾地者未必同屬一人，但單憑被拒勾地次數便斷定政府底價過高是與現實相違。表內眾多賣地結果，尤以2006 年山頂加列山道、2007 年屯門青發里、2007 年九龍海輝道和2010 年九龍義德道最能反映實況。該等地皮均在拍賣前被拒勾地三次或以上，而且最後一次被拒的日期與拍賣成交日期十分接近，所以因市況好轉令地價上升的因素存在機會不大；但他們的成交價均遠高於勾地價，顯示政府所設定的底價其實遠低於市場水平，跟各人所理解的相反。

土地屢次被拒勾出，不一定是政府定價過高；相反，發展商出價過低亦有同樣結果。當然，批評政府，對所有人和團體而言是最保險的做法，所有沒有深入了解實況的人，一般十分認同這樣的立場。

從營商角度推論，發展商在現有制度下，絕對有誘因以一個較為保守的價格提出勾地申請。他們不知道政府和其他發展商心目中的底價，所以要避免發生因勾地價比所有人、包括政府的底價還要高時而多付費用的情況。簡單例子如下：當發展商認為某地的最高價格為100 億元，其他所有人士為80 億元，而政府底價為90 億元時，他只須用72 億至90億元便能勾出地皮，再在拍賣場上以90 億元投取，他們要避免以90 億元至100 億元勾出土地，這樣他們要為此多付高出的差額。

避險心態必須消除

2010 年大嶼山東涌地皮的拍賣情況，正正反映出發展商的擔心並非沒有道理。當天南豐要多次自行提價才達到政府的底價而成功投得土地。南豐是該次土地的勾地者，如果某一刻的拍賣價已高於他們心中的最高價值時，縱使放棄繼續競投而政府收回地皮，他們也沒有任何損失；相反，他們選擇繼續自動提價以獲取土地，足證他們心中的最高價格高於政府和其他發展商。假設他們當初以一個比自己心目中低、但高於政府和其他發展商的價格申請勾出土地，結果會令他們多付高出的差額，即以上的假設情況。

由於上述的避險心態，以致所有發展商均以一個較為保守的價格試勾土地，這樣做法其實絕對符合私人企業的合理市場運作，所以問題在於現時勾地制度的設計，只會促使發展商以較保守的價格勾地。高地價政策應解讀為：因發展商在現有制度下，不願以自己合理價格勾出土地，以致長期令土地市場供應不足，最終使地價高企。

政府應重新檢討勾地制度，考慮是否增加透明度，消除發展商以上的避險心態，加快市場對土地供應和價值的了解，從而在根本上解決土地供應不足的問題。

作者為註冊測量師梁顯政