何濼生：樓市不振歸因出售公屋

明報  B13 | 論壇 | By □何濼生嶺南大學公共政策研究中心主任
2001-03-03

樓市不振歸因出售公屋

九八年初﹐筆者在《南華早報》﹑《明報》及《信報》等發表了一系列文章﹐同時破例地傳真各大政黨﹐陳述筆者對於房產市場及整體經濟的分析﹐力指房委會出售公屋方案設計出錯是房產市場崩潰的元兇﹐同時指出若出售公屋方式不變﹐樓市及香港內部經濟勢將難以復蘇。

持續萎縮非因金融風暴

三年過後樓市和整體經濟的發展一如所料。特區政府百般支持﹕按揭利息免稅額﹑置業貸款﹑暫停賣地﹑居屋轉售為租﹑減建居屋﹑提高按揭比率﹑取消八萬五政策等連串措施﹐不但對房產市場復蘇毫無幫助﹐反而害了一批首置家庭和滿懷希望的人士墮入負資產的窘局。

去年整體經濟增長達百分之十﹐而銀行之間爭相搶客﹐按揭息率一減再減﹐供樓負擔指數破十年新低﹐房價及交投卻持續萎縮﹐消費市場亦由年初的稍見增長改為大幅下降。去年十一月總零售額低見八十三以下﹐相比年初約一百的水平萎縮了很多。顯然﹐樓市和內部經濟表現相當特殊﹐並非諉過於「金融風暴」可以解釋。事實上﹐理應受金融風暴影響更甚的新加坡九八年仍錄得正增長﹑九九年樓價更上升達三成。我們必須正視政策出錯的問題﹐才不致空談愛港愛國﹐才能把特區重納持續復蘇的道路﹗

筆者多次指出﹕雖然房委會出售公屋本身不是問題﹐但由於公屋出售計劃設計不周﹐致使富戶也可購買而出售單位也可公開轉售。它就造成直接與居屋競爭。居屋吸引力大減﹐不但影響居屋售價﹑打擊房委會自己的荷包﹐也大大打擊近三十萬戶的居屋市民﹐使他們難以換樓。如此﹐依靠居屋居民承接的私樓市場也失去承接﹐同樣不能換樓。因此筆者當時預期樓市交投勢將大減﹑樓價難逃大跌的命運。由於樓市交投量足以帶動內部經濟多個環節﹐交投萎縮就變成內部經濟難以復蘇的主因﹐也大大影響了特區政府的財政﹐帶來加稅的壓力。

可惜筆者費盡唇舌﹐這個分析仍未為政府所接受。時至今日﹐大錯已鑄成﹐統計數字也陸續公布﹐筆者得以印證自己的理論。經統計分析之下﹐發現九七年十二月正是統計數字突變的時間﹐正好佐證了租者置其屋是樓市暴跌的主要因素。在統計測試過程中﹐筆者以遠期港元匯價跟即市匯價的差額反映金融風暴的強弱﹐結果發現金融風暴及高利率等因素只是相對輕微的負面因素而已﹔相反﹐九七年十二月起實施的租置計劃對二手樓市交投量產生重大的影響。

打擊居屋私樓失去承接

政府公屋政策對樓市影響重大﹐足以使樓市一天內崩塌下來﹐也足以造成樓市連年暴漲。政府及一般市民沒有認識到﹐八七年至九七年本港樓市飆升的一個主因同樣也是公屋政策。由於公屋居民長期享受廉租﹐在經濟快速增長下﹐加上連年通脹﹐公屋居民積存大量儲蓄。八七年實行富戶交雙倍租金政策﹐大量富戶資金投入樓市﹐居屋及低檔次的私樓漲價﹐便容許該等住宅業主換樓﹐如是浪推浪﹐樓價便得以拾級而上。九七年十二月公屋出售計劃完全銷毀了這股動力﹐造成了本港有數據以來最嚴重的經濟萎縮。