重設租管 完善私人住宅租賃市場

信報財經新聞 2014-07-23 A18 | 時事評論 | By 鍾知途

最近，不少團體重提恢復租務管制（下稱「租管」），以紓緩中低收入階層的租務負擔。不過，經濟評論員普遍認為租管只會令業主成為受害人，而且帶來的問題比好處多，包括減低業主出租及維修物業的意欲、誘發實施租管前的加租潮等等；他們認為政府應大量增加房屋供應，才是長遠解決現時房屋短缺之策。

可是，這些評論卻忽略一點——政府一直不重視發展私人住宅租賃市場，而租管正正是協助規範和發展這個市場的一環。租管的影響，除了視乎它的設計，還要看看其他支援私人住宅租賃市場的配套是否足夠，以及此一市場與其他投資活動的關係。現在我們不妨先看看德國如何透過發展大規模私人住宅租務市場，以穩定樓價和房屋供應，藉此突顯香港正面對三大房屋問題。

業主租客 受惠租管

二次大戰後的西德，房屋嚴重短缺，遂開始實施第一代限制租金水平的租管，並大量興建社會房屋；同時亦透過訂立房屋法推行一系列措施，包括貸款、直接補貼、稅務優惠等，以鼓勵發展商增建私人出租房屋。此外，政府又透過稅務優惠，如「物業折舊免稅額」及「房產負扣稅」減低業主的物業稅，以鼓勵他們出租物業。為了遏止物業炒賣，政府實施「資本利得稅」減低業主在置業後兩年內轉售物業的意欲，房屋量因此而大增，第一代租管故逐步取消。

七十年代，由於物價上漲，租金高企，西德政府於1971年通過第二代租管，包括提供無限期的租約、限制終止租約條款及規定加租後的水平不可高於同類單位的租值，以保障租戶免受迫遷，但業主可自由擬定新租約的租金。直至1980，房屋供應不足，政府為了刺激建造業發展，於是提高稅務優惠及放寬租務管制（例如提高加租幅度的上限、加租與消費物價指數掛鈎），以增加出租房屋的供應。相反，社會房屋逐步減少及私有化。

到九十年代，東西德統一，房屋又再短缺，政府向1980年前落成的出租樓宇收緊加租的幅度，同時透過增加貸款及稅務寬減鼓勵房屋的投資；及後，政府把三年加租不得多於20%的機制普及至所有出租房屋，並減低終止合約的通知期至三年。往後，德國政府建立更客觀的「市場租金指標」，規範業主訂定租金時要接近平均「市值租金」；又鼓勵業主提高樓宇的質素，令維修成本可成為免稅額，減輕業主稅務負擔。

2000後，德國政府為了穩定樓市，遂修訂資本利得稅，向置業後十年內轉讓物業的業主徵稅，以減低物業的炒賣。由於現時出租房屋充裕，政府遂加強協助業主把出租物業現代化，故立例規定若業主進行大型維修及增加節能的設施，可額外加租，上限為維修成本的11%，以提高出租樓宇的質素。

在政府大力發展私人住宅租賃市場下，2010年，德國的私人出租房屋佔整體房屋達52%，私人自置物業佔44%，社會房屋僅佔4%。德國的私人出租房屋不像香港只照顧低收入及沒有能力置業的家庭，還會滿足那些需要長租約的中年及長者住戶的需要。此外，德國人沒有置業階梯的觀念，他們相信租樓亦可以改善居住環境。由於市場已有足夠的優質租盤，加上置業成本高，德國的樓價一直上升緩慢，這亦減低樓宇的炒賣。對一般業主而言，投資房地產的主要目標是長遠投資及解決退休的問題，非短線炒賣，因此業主與租戶對租管並不反感，相反它造就了一批重視長遠投資回報的業主，而租戶亦受惠於這種穩定的租住環境。

德國的租賃市場承托逾半成的房屋需求，全賴政府對房屋租賃市場的銳意發展和規管，並適時調整租務管制及其配套措施所致；相反香港卻走一條只倚重置業投資及公屋發展之路，忽視私人租務市場的存在，造成以下三大房屋問題：

一、房策側重置業

自1987年長遠房屋政策起，由殖民年代到回歸後，政府均以鼓勵置物為房屋政策目標，政策只討論公營及私人房屋的供應，從來沒有討論出租物業的供應問題，故私人出租房屋只是香港房屋市場的剩餘產物。不同的是，回歸前的房屋政策可提供多種住屋選擇，包括房委會和房協的出租房屋、居屋、夾屋及非資助私人樓宇，以滿足不同收入階層。不過，自九八金融風暴後，政府停建居屋，房協又失去提供其他出租及資助出售房屋的角色，中低收入人士全被推向私人市場。理想的住屋選擇只得一種——向發展商買樓，否則只能租樓。

房屋政策完全忽略私人租務市場的存在，就連相關空置租盤的數字亦欠奉。政府撤銷租務管制，只為減低業主收回物業的成本，有利轉售物業和調整租金。儘管租樓不是政策目標，但畢竟它是其中一項住屋選擇，照顧三十多萬住戶，佔整體房屋供應約14%。在現時房屋供求失衡下，樓價和租金高企，租戶不但捱貴租，尋找適合租盤亦困難。地產代理只勸稍有積蓄的人不要租樓，替業主供樓，而是鼓勵他們及早置業。不少人眼見樓價只升不跌，便借錢入市，替地產商打工二三十年，生活全受綑綁，成為香港業主會所稱的「樓奴」。有些業主為求鬆綁，惟有以高租金放盤，把他們部分的置業負擔轉嫁租戶。業主雖然沒有錯，但為何要租客為此買單呢？

二、投資炒賣主導市場

表面看，房屋短缺導致租金飆升，但對香港這個投資主導房市的城市而言，投資炒賣和外圍因素才是租金狂升狂跌的主因。香港金融研究中心一份報告分析由1980至2011年的租金變動，發現投資回報的差距和金融危機才是租金變動的主因。所謂投資回報的差距，是指租金收入與其他投資（包括樓宇、股票或債券買賣等）收入的差距。換言之，當其他投資回報比租金收入愈高，業主愈傾向出售物業套現，或把資本投放在股票或債券市場，造成租盤減少。即使新業主選擇出租物業，但置業成本高，他們不得不加租。買樓投資，累積財富沒有錯，但一心想自住的租戶為何要承擔這些投資炒賣的結果？

現在不少評論員說增建房屋才能解決房屋問題，但政府和地產商為免釀成樓價急跌的局面，又怎會無止境增加供應？「冧市」焦慮症已成為決策者的無形緊箍咒。此外，即使建屋量增加，也不等於租盤數量增加，業主仍有決定物業去向的選擇，如空置單位待價而沽。故我們不能簡單地放大樓宇供應對租金的影響，而忽略租務市場的發展和規管。

三、漏網公屋政策

更嚴重的是，公屋供應短缺，即使低收入家庭可以申請公屋，但上樓時間卻遙遙無期，租樓捱貴租成了他們現時唯一選擇。即使政府承諾自2018年起，每年增建20000個公屋單位，但房署的扣分制對近13萬非長者單身申請者設下諸多限制，令他們不能於三年內取得公屋；35歲單身人士輪候公屋甚至要等十年或以上的時間，這群人可以怎辦？沒有其他選擇，只能租樓，捱貴租。

租務市場 探討出路

德國與香港，兩者的社經截然不同，但當地實施的房屋政策，特別是發展和規管房屋租賃市場的力度和方式值得我們借鑑。租管不只是幫助受壓的租客，亦須保障業主的權益，正如德國的種種政策，均是鼓勵和協助業主出租物業。鑑於現時香港房屋選擇單一、投資炒賣主導市場和公屋政策缺漏，政府必須盡快完善私人住宅租務市場，優化第三條房屋供應之柱，包括：

一、設立適切的租務管制：例如限制終止租約的條款及延長通知期；訂立合理的加租機制，確保小業主有穩定的租金回報；設立處理租務糾紛的中介機構，強化業主對租管的信心。

二、推行相關配套如稅務寬免╱津貼、減低差餉等措施，鼓勵業主出租和維修物業，並提高印花稅，增加短期物業轉讓的成本；

三、研究透過市建局及房協興建私人出租物業，或提高誘因令發展商提供可負擔的出租單位。政策研究員

鍾知途

妥善運用公屋資源 - 栢志高

妥善運用公屋資源 - 栢志高




■公屋空置單位數字被低估和被濫用的問題，一直是市民關注焦點。資料圖片

最近有意見指公屋空置單位數字被低估，並引述審計署於去年11月就公屋的編配和運用所發表的報告書中的數字，建議需要遏止公屋被濫用。我就此作出回應。

審計署的數字


審計報告書指出，在去年3月底共有12,471個空置公屋單位，包括4,370個「不可供出租的單位」、3,964個「編配中的單位」和4,137個「可供出租的空置單位」。


正如我早前（去年11月25日）在立法會政府帳目委員會聆訊中澄清指出，4,370個「不可供出租的單位」已預留作特定用途，例如受清拆影響的單位、正等待改建的「長者住屋一型單位」和「改建一人單位」等，因而未能用來滿足房屋需求；3,964個「編配中的單位」亦已撥供申請人考慮，預計短期內會入伙。因此，這兩類單位均不應被計算為空置單位。至於4,137個「可供出租的空置單位」，更會不斷變動，因此空置數字僅能顯示在某個時段的情況。


事實上，房委會一直以善用公屋資源為原則，每當有新建單位落成或現有空置單位經翻新後，房屋署會盡快編配給公屋輪候冊或其他安置類別的申請者。




政府統計處的數字


另外，有意見指根據房委會和房屋協會（房協）的資料，在2011年6月，公屋單位數目為75.4萬個；而根據政府統計處（統計處）2011年人口普查結果，有人居住的公屋單位有72.2萬個[註]。若把兩項數字相減，表面上計算出約有3萬個公屋單位沒有人居住。實際情況並非如此。


一些公屋租戶（尤其是人數較多家庭）或會佔用超過一個公屋單位，主要原因是這些住戶的家庭成員數目較一般家庭多，以致沒有一個公屋單位可供他們一同居住。


另一方面，有些公屋家庭可能經常不在香港（例如需不時住返內地工作），但他們在港仍有住屋需要，只要他們沒有違反租約規定，不會被視為濫用公屋資源，單位亦不應被視為空置。




防止濫用公屋


在目前公屋供應緊張的情況下，我絕對同意應設法制止濫用公屋。分租或轉租單位、丟空單位、把單位作非住宅用途（如貨倉、營商）等，均屬濫用公屋。若公屋租戶嚴重違反租約濫用公屋（例如居住在經證實的另外居所），房委會將不予警告，即時終止其租約。在2012/13年度，房屋署主動調查了約8,700宗個案，收回490個被濫用的公屋單位。


另一方面，為確保公屋資源得到合理運用，房委會在去年10月實施優化安排，繼續分階段處理公屋寬敞戶。家庭人數居於超過下列室內樓面面積而沒有殘障或年滿60歲或以上年長家庭成員的寬敞戶，會被界定為「優先處理寬敞戶」：








這些新界定的「優先處理寬敞戶」，最多可獲三次房屋編配。若他們無理拒絕所有三次編配，可被終止租約。不過，我們會因應個別寬敞戶的情況，採取靈活、務實的態度，以求做到情理兼備。另外，在優化安排下，有殘障或年屆70歲或以上年長家庭成員的租戶，會從寬敞戶名單中剔除；而有60至69歲年長家庭成員的寬敞戶會按以往的一貫安排，列為非「優先處理寬敞戶」，列於調遷名單的最後位置，於三年內毋須調遷，直至下一次的政策檢討。他們亦可因應自身的需要，自願提前申請調遷，在調遷時亦可享上述的鼓勵調遷措施。





註：有人居住的屋宇單位是指在普查參考時刻有符合「居港人口」定義的人居住的屋宇單位。


「居港人口」包括「常住人口」及「流動人口」。「常住人口」指以下兩類人士；(一)在點算時刻前的6個月內，在港逗留最少3個月，又或在點算時刻後的6個月內，在港逗留最少3個月的香港永久性居民，不論在點算時刻他們是否身在香港；及(二)於點算時刻在港的香港非永久性居民。至於「流動居民」，則指在點算時刻前的6個月內，在港逗留最少1個月但少於3個月，或在點算時刻後的6個月內，在港逗留最少1個月但少於3個月的香港永久性居民，不論在點算時刻他們是否身在香港。





栢志高


運輸及房屋局常任秘書長（房屋）
http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=18594755&category_guid=4104&category=daily&issue=20140116