新居屋有利樓市

星島日報
B10 | 星島投資 | 投資cafe | By 歐祖貽 2011-10-13

港股昨日在特首宣讀《施政報告》日，一度跌337點，但跟隨A股走強，港股亦由跌轉升，收市升187點報18329點。《施政報告》公布的新居屋，不但沒有影響現時私樓市場，而且長遠對私樓市場有利，地產股上升。相反，佛山前日率先放寬限購令，但朝令夕改，市場空歡喜一場。

收入差異或致樓價不同

筆者昨日在本欄點出「阿爺救股市，未到救樓市」，佛出微調放寬限購令細節，可能只是與其他地方做法趨近，不反映阿爺會容許千辛萬苦才初步達到的壓樓市效果付諸東流。言猶在耳，佛山前晚深夜已出了通知，取消放寬政策。本來，限購令是各地自行安排，做法存在一定差異，確實有微調的空間，但在現時中央着力打壓樓市之下，儘管是微調，但傳媒都把焦點放在「放寬限購第一擊」身上，向市場發出放寬訊息，有極差的客觀效果，所以就算是微調都被叫停。由此可見，中央對打擊樓價仍然是寸步不讓，對內房股仍要審慎。內地樓市政策偏緊，香港樓市就有新政策出台。特首昨日宣讀《施政報告》，表示會推出新居屋，樓價會以市民入息作參考，約佔入息比例40%。以市民收入作樓價參考，本身是惠民之策，但是以每個家庭還是申請人整體來作參考就費思量。若以整體作參考，用中位數畫一條平均綫或中位綫來訂定樓價，自然有人收入低於水平，這批家庭的供款必然高於收入40%。相反，若以每個家庭來衡量，會出現兩個毗鄰單位因收入差異而樓價不同，甚至高層靚景單位平過低層樓景單位，相對「買貴樓」的人變相因努力工作，收入較高而受罰。

補地價新制效力低

新居屋在賣樓補地價方面亦有新猷，以買入時價格來補，政府想法是鼓勵居屋流轉。可是，居屋最主要目的是解決市民置業需要，加快流轉不是原意。就算居屋業主在樓價升值後賣樓，亦不見得他們會願意因補地價減少而賣得平一點，到頭來，都只是業主多賺一筆，不能惠及接貨市民。

此外，若新補地價安排僅惠及新居屋而不及舊居屋，舊居屋一樣不會加快流轉，令新政策加快居屋流轉，增加市場供應的效果大打折扣。若舊居屋業主同樣受惠，那麼自置公屋單位的業主，是否又應一視同仁呢？若只照顧收入較高的居屋業主，而不照顧收入更低的自置公屋人士，又是否公平？

新居屋的補價方法令業主可以賺得更多，在售出居屋後，就有錢買更貴價的私樓，令這批新居屋業主，成為潛在私樓的客群。況且，每年推5000居屋應不會妨礙樓市。有政策惠及，地產股昨日都普遍錄得可觀升幅！

星島日報總採訪主任 auchoyee@gmail.com

劉國裕:新居屋助市民 要設四限

香港經濟日報 (發行量 / 接觸人次: 80,893) 2011-10-07
A32 | 國是港事 | 施政報告前瞻 | By 劉國裕　香港城市大學公共及社會行政學系副教授

新居屋助市民 要設四限

巿民期待行政長官在2011年10月12日發表的施政報告中，公布復建居屋計劃（以下簡稱新居屋）。本文擬從興建數量、出售對象和轉售規定，探討提供新居屋的目的和定位。

年供5千伙 應限申請資格

復建居屋已是立法會各政黨（包括地產界功能組別立法會議員）的共識，也是渴求資助置業者多年的盼望。雖然政府每年提供5,000個新建居屋單位，不一定能完全滿足約十萬個符合居屋白表申請入息限額的私樓非業主戶家庭，但是每年最少為5,000個家庭提供資助置業機會，總比坐視不理為佳。

新居屋不論在首次出售或日後轉售，均應以符合居屋白表入息和資產限額的申請人和公屋租戶（包括綠表資格證書持有人）為對象。這可避免定價低於巿場價而具政府資助性質的新居屋，有機會成為投資者（或投機者）的炒賣工具，影響真正有需要而合資格的用家。

此外，新居屋的轉售宜只限居屋第二巿場，即不可在公開巿場價格轉售，目的是嚴格區分資助出售房屋巿場與私人商品房屋巿場。

根據筆者蒐集的資料和地產代理的相關消息，部分投資者特別喜歡在公開巿場購買居屋或租置計劃的單位，因為在私人巿場購買質素相若的單位，價格一般貴一成。此外，二手居屋中小型單位選擇多，不少更位處港鐵（包括東鐵、西鐵及馬鐵）站附近，管理及保養質素大致良好，是極具投資潛力的商品。

事實上，房委會文件SHC 44/2004及SHC 9/2006的資料顯示，在2003年3月和2005年7至8月時，公開巿場售出的二手居屋單位，分別有13%及11.8%並非業主自用。由於沒有最新相關研究資料可供參考，筆者只好根據2003年和2005年的數據，假設約有八分之一的居屋買家，購入居屋作為收租物業或炒賣用。截至2011年3月底，可在居屋第二巿場出售或補差價後在居屋公開巿場出售的居屋單位和租置計劃單位，分別約有25.4萬個和11.5萬個。

禁流市場 免補價省評估費

為處理居屋成為收租物業或投資物業的情況，有論者建議修改政策，限制這些單位在公開巿場出售，而只可賣給房委會或在第二巿場賣給合資格的住戶。這完全可以理解，但在實行上有違合約精神。因為一般居屋（不包括2007年起出售的剩餘居屋單位）或租置計劃單位，在銷售時已訂明，當「禁止在公開巿場轉讓的限制期」屆滿，居屋和租置計劃業主可在居屋第二巿場轉售單位予合資格人士，也可向房委會繳付補價後在公開巿場出售或出租單位。但是，新居屋可設下規定，限制在公開巿場轉售，以避免日後出現同類情況。

此外，限制新居屋在公開巿場轉售的另一重意義，是業主以後毋須補價，而居屋也可避免成為商品住宅。對政府而言，可省卻委聘測量師評估補價的行政工作及開支，也毋須處理向新居屋單位收回差價的工作。

然而，此舉也有代價。房委會的資料顯示，1992年4月至2011年3月共19個財政年度內共錄得五萬宗居屋補價個案（見表），補價總額達199.07億元，平均每個單位的補價約為39.8萬元（近40萬元）。換言之，新居屋計劃如不設補價安排（不可在公開巿場轉售），政府在每個新居屋單位（當出售後）的財政損失約為40萬元，但可建立一個穩定的、具資助性質的居屋第二巿場，為一群財政能力未及在私人住宅巿場解決置業需要的巿民提供機會，建設和諧。但這種限制會在日後衍生其他問題嗎？在數十年後，私人發展商會否願意收購物業重建呢？要是新居屋計劃是為居屋白表申請人和公屋租戶提供資助置業的機會，則不論轉售和重建均仍須按當時規定，售予能力未及在私人住宅巿場置業的指定階層。這樣，有關工作可由非牟利房屋發展機構（如房屋協會或巿區重建局）提供協助。

總的來說，新居屋應屬「四限」的政策產品︰⑴限定對象（須符合新居屋計劃白表及綠表申請資格）；⑵限量供應（每年建屋量由當局在規劃周期預先公布以增加公營房屋建屋計劃的透明度，更可方便私人房地產商在其建屋計劃作出配合）；⑶限質（以小型單位為主，實而不華的標準建設）；以及⑷限價（出售的價格是按所選對象的負擔能力釐定；轉售的價格因各種限制應低於公開巿場價，理由是在居屋第二巿場轉售時不用補差價，而有資格購買第二巿場居屋單位的住戶的能力亦「有限」。）

新居屋計劃由於轉售條件的新措施（或日後申請人的資格有機會進一步修訂），為了有別於原有的居屋計劃，新居屋計劃以新名稱（如安居計劃或宜居計劃，Affordable Housing Project）推行，似乎較為恰當。