壹週刊 
丁權根本不是《基本法》要求特區政府所保障的「合法傳統權益」。
上週，發展局局長林鄭月娥接受傳媒訪問時，提出終結丁權的建議。她表示《基本法》保障港人生活方式五十年不變至二○四七年，而由於新界男性原居民須年滿十八歲，才可申請興建丁屋，那麼，丁權是否應該在二○二九年終止呢？其言論即時備受輿論批評，林鄭月娥因而一再轉口風，先說此為其個人想法，後來更稱政府就檢討丁屋政策「連File都未開」，因此她本人沒有就終結丁權一事有決定和建議。根據《基本法》第四十條：「新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。」新界的鄉紳因而認為，丁權甚至是丁屋的僭建，都是該條款所保障的「合法傳統權益」。
但筆者並不認同。首先，丁權究竟是否「傳統」權益呢？丁屋政策其實是港英政府在七十年代才批出的，當年的新界民政署長黎敦義在七二年十一月二十九日，於立法局（現稱立法會）宣布丁屋政策時，已表明這只是一項「中短期措施」，目的是改善原居民當年惡劣的居住環境，並非賦予特權。此外，據報，新界民政署曾披露七二年十一月，行政局（現稱行政會議）批准丁屋政策的備忘錄中，訂明原居民若無足夠居住空間才可獲批建丁屋。但政府致函鄉議局時，卻遺漏了這項先決審批條件。不過，筆者認為這並不代表有關條件已被取消或失效。其次，到底丁權是否「合法」權益呢？香港已制定了《性別歧視條例》，而丁權卻是只有新界原居民男丁才可享有的權益，因此，其合法性亦極有問題。由此看來，丁權既非「傳統」，亦不「合法」，故不可視為《基本法》第四十條，要求特區政府所保障的「合法傳統權益」。因此，新界鄉紳的惡言惡行根本不合理，政府實在毋須退縮。
事實上，早在○六年二月，已有立法會議員問政府，可否就申建丁屋定出一個截算日期。時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚指出：「原居民在小型屋宇政策之下獲得的權益，是否《基本法》第四十條保護的原居民合法傳統權益的其中之一，是問題癥結所在。」而由於事件牽涉法律原則，當局須考慮所有利益相關者的意見，並與鄉議局進一步討論。事隔已六年多了，卻仍未見政府正視及處理，丁權是否受《基本法》第四十條保障的法律問題。此正是政府的優柔寡斷，助長了那些新界鄉紳的氣焰。至於清拆丁屋僭建物問題，政府更無讓步的需要。因為僭建危害建築物結構，威脅公眾安全，不論市區、新界都應一視同仁的依法處理，實在沒有討價還價的餘地，和拖延清拆的理由。因此，政府一定要盡快依法辦事，要新界原居民清楚知道，整套《基本法》都沒有賦予他們違法的「特權」。
筆者月前曾撰文指出，下任特首有責任檢討原居民擁有特權的問題，以務求港人都能獲得一視同仁的對待。我認為開展檢討工作時，應先從研究丁權是否具法理依據方面着手。況且，一如我所說，如有需要的話，其實可修改《基本法》保留新界原居民傳統合法權益的條文。因為回歸將十五年了，以目前的情況看來，新界原居民享有丁權，確實是歧視特區絕大多數人，僅只保障了少數新界男人利益的政策，根本不見得有延續的意義及價值。
2016年3月18日 星期五
歧視大多數？！
2014年7月22日 星期二
重設租管 完善私人住宅租賃市場
信報財經新聞
最近，不少團體重提恢復租務管制（下稱「租管」），以紓緩中低收入階層的租務負擔。不過，經濟評論員普遍認為租管只會令業主成為受害人，而且帶來的問題比好處多，包括減低業主出租及維修物業的意欲、誘發實施租管前的加租潮等等；他們認為政府應大量增加房屋供應，才是長遠解決現時房屋短缺之策。
可是，這些評論卻忽略一點——政府一直不重視發展私人住宅租賃市場，而租管正正是協助規範和發展這個市場的一環。租管的影響，除了視乎它的設計，還要看看其他支援私人住宅租賃市場的配套是否足夠，以及此一市場與其他投資活動的關係。現在我們不妨先看看德國如何透過發展大規模私人住宅租務市場，以穩定樓價和房屋供應，藉此突顯香港正面對三大房屋問題。
業主租客 受惠租管
二次大戰後的西德，房屋嚴重短缺，遂開始實施第一代限制租金水平的租管，並大量興建社會房屋；同時亦透過訂立房屋法推行一系列措施，包括貸款、直接補貼、稅務優惠等，以鼓勵發展商增建私人出租房屋。此外，政府又透過稅務優惠，如「物業折舊免稅額」及「房產負扣稅」減低業主的物業稅，以鼓勵他們出租物業。為了遏止物業炒賣，政府實施「資本利得稅」減低業主在置業後兩年內轉售物業的意欲，房屋量因此而大增，第一代租管故逐步取消。
七十年代，由於物價上漲，租金高企，西德政府於1971年通過第二代租管，包括提供無限期的租約、限制終止租約條款及規定加租後的水平不可高於同類單位的租值，以保障租戶免受迫遷，但業主可自由擬定新租約的租金。直至1980，房屋供應不足，政府為了刺激建造業發展，於是提高稅務優惠及放寬租務管制（例如提高加租幅度的上限、加租與消費物價指數掛鈎），以增加出租房屋的供應。相反，社會房屋逐步減少及私有化。
到九十年代，東西德統一，房屋又再短缺，政府向1980年前落成的出租樓宇收緊加租的幅度，同時透過增加貸款及稅務寬減鼓勵房屋的投資；及後，政府把三年加租不得多於20%的機制普及至所有出租房屋，並減低終止合約的通知期至三年。往後，德國政府建立更客觀的「市場租金指標」，規範業主訂定租金時要接近平均「市值租金」；又鼓勵業主提高樓宇的質素，令維修成本可成為免稅額，減輕業主稅務負擔。
2000後，德國政府為了穩定樓市，遂修訂資本利得稅，向置業後十年內轉讓物業的業主徵稅，以減低物業的炒賣。由於現時出租房屋充裕，政府遂加強協助業主把出租物業現代化，故立例規定若業主進行大型維修及增加節能的設施，可額外加租，上限為維修成本的11%，以提高出租樓宇的質素。
在政府大力發展私人住宅租賃市場下，2010年，德國的私人出租房屋佔整體房屋達52%，私人自置物業佔44%，社會房屋僅佔4%。德國的私人出租房屋不像香港只照顧低收入及沒有能力置業的家庭，還會滿足那些需要長租約的中年及長者住戶的需要。此外，德國人沒有置業階梯的觀念，他們相信租樓亦可以改善居住環境。由於市場已有足夠的優質租盤，加上置業成本高，德國的樓價一直上升緩慢，這亦減低樓宇的炒賣。對一般業主而言，投資房地產的主要目標是長遠投資及解決退休的問題，非短線炒賣，因此業主與租戶對租管並不反感，相反它造就了一批重視長遠投資回報的業主，而租戶亦受惠於這種穩定的租住環境。
德國的租賃市場承托逾半成的房屋需求，全賴政府對房屋租賃市場的銳意發展和規管，並適時調整租務管制及其配套措施所致；相反香港卻走一條只倚重置業投資及公屋發展之路，忽視私人租務市場的存在，造成以下三大房屋問題：
一、房策側重置業
自1987年長遠房屋政策起，由殖民年代到回歸後，政府均以鼓勵置物為房屋政策目標，政策只討論公營及私人房屋的供應，從來沒有討論出租物業的供應問題，故私人出租房屋只是香港房屋市場的剩餘產物。不同的是，回歸前的房屋政策可提供多種住屋選擇，包括房委會和房協的出租房屋、居屋、夾屋及非資助私人樓宇，以滿足不同收入階層。不過，自九八金融風暴後，政府停建居屋，房協又失去提供其他出租及資助出售房屋的角色，中低收入人士全被推向私人市場。理想的住屋選擇只得一種——向發展商買樓，否則只能租樓。
房屋政策完全忽略私人租務市場的存在，就連相關空置租盤的數字亦欠奉。政府撤銷租務管制，只為減低業主收回物業的成本，有利轉售物業和調整租金。儘管租樓不是政策目標，但畢竟它是其中一項住屋選擇，照顧三十多萬住戶，佔整體房屋供應約14%。在現時房屋供求失衡下，樓價和租金高企，租戶不但捱貴租，尋找適合租盤亦困難。地產代理只勸稍有積蓄的人不要租樓，替業主供樓，而是鼓勵他們及早置業。不少人眼見樓價只升不跌，便借錢入市，替地產商打工二三十年，生活全受綑綁，成為香港業主會所稱的「樓奴」。有些業主為求鬆綁，惟有以高租金放盤，把他們部分的置業負擔轉嫁租戶。業主雖然沒有錯，但為何要租客為此買單呢？
二、投資炒賣主導市場
表面看，房屋短缺導致租金飆升，但對香港這個投資主導房市的城市而言，投資炒賣和外圍因素才是租金狂升狂跌的主因。香港金融研究中心一份報告分析由1980至2011年的租金變動，發現投資回報的差距和金融危機才是租金變動的主因。所謂投資回報的差距，是指租金收入與其他投資（包括樓宇、股票或債券買賣等）收入的差距。換言之，當其他投資回報比租金收入愈高，業主愈傾向出售物業套現，或把資本投放在股票或債券市場，造成租盤減少。即使新業主選擇出租物業，但置業成本高，他們不得不加租。買樓投資，累積財富沒有錯，但一心想自住的租戶為何要承擔這些投資炒賣的結果？
現在不少評論員說增建房屋才能解決房屋問題，但政府和地產商為免釀成樓價急跌的局面，又怎會無止境增加供應？「冧市」焦慮症已成為決策者的無形緊箍咒。此外，即使建屋量增加，也不等於租盤數量增加，業主仍有決定物業去向的選擇，如空置單位待價而沽。故我們不能簡單地放大樓宇供應對租金的影響，而忽略租務市場的發展和規管。
三、漏網公屋政策
更嚴重的是，公屋供應短缺，即使低收入家庭可以申請公屋，但上樓時間卻遙遙無期，租樓捱貴租成了他們現時唯一選擇。即使政府承諾自2018年起，每年增建20000個公屋單位，但房署的扣分制對近13萬非長者單身申請者設下諸多限制，令他們不能於三年內取得公屋；35歲單身人士輪候公屋甚至要等十年或以上的時間，這群人可以怎辦？沒有其他選擇，只能租樓，捱貴租。
租務市場 探討出路
德國與香港，兩者的社經截然不同，但當地實施的房屋政策，特別是發展和規管房屋租賃市場的力度和方式值得我們借鑑。租管不只是幫助受壓的租客，亦須保障業主的權益，正如德國的種種政策，均是鼓勵和協助業主出租物業。鑑於現時香港房屋選擇單一、投資炒賣主導市場和公屋政策缺漏，政府必須盡快完善私人住宅租務市場，優化第三條房屋供應之柱，包括：
一、設立適切的租務管制：例如限制終止租約的條款及延長通知期；訂立合理的加租機制，確保小業主有穩定的租金回報；設立處理租務糾紛的中介機構，強化業主對租管的信心。
二、推行相關配套如稅務寬免╱津貼、減低差餉等措施，鼓勵業主出租和維修物業，並提高印花稅，增加短期物業轉讓的成本；
三、研究透過市建局及房協興建私人出租物業，或提高誘因令發展商提供可負擔的出租單位。政策研究員
鍾知途
2014年1月15日 星期三
妥善運用公屋資源 - 栢志高
妥善運用公屋資源 - 栢志高
■公屋空置單位數字被低估和被濫用的問題，一直是市民關注焦點。資料圖片
最近有意見指公屋空置單位數字被低估，並引述審計署於去年11月就公屋的編配和運用所發表的報告書中的數字，建議需要遏止公屋被濫用。我就此作出回應。
審計署的數字
審計報告書指出，在去年3月底共有12,471個空置公屋單位，包括4,370個「不可供出租的單位」、3,964個「編配中的單位」和4,137個「可供出租的空置單位」。
正如我早前（去年11月25日）在立法會政府帳目委員會聆訊中澄清指出，4,370個「不可供出租的單位」已預留作特定用途，例如受清拆影響的單位、正等待改建的「長者住屋一型單位」和「改建一人單位」等，因而未能用來滿足房屋需求；3,964個「編配中的單位」亦已撥供申請人考慮，預計短期內會入伙。因此，這兩類單位均不應被計算為空置單位。至於4,137個「可供出租的空置單位」，更會不斷變動，因此空置數字僅能顯示在某個時段的情況。
事實上，房委會一直以善用公屋資源為原則，每當有新建單位落成或現有空置單位經翻新後，房屋署會盡快編配給公屋輪候冊或其他安置類別的申請者。
政府統計處的數字
另外，有意見指根據房委會和房屋協會（房協）的資料，在2011年6月，公屋單位數目為75.4萬個；而根據政府統計處（統計處）2011年人口普查結果，有人居住的公屋單位有72.2萬個[註]。若把兩項數字相減，表面上計算出約有3萬個公屋單位沒有人居住。實際情況並非如此。
一些公屋租戶（尤其是人數較多家庭）或會佔用超過一個公屋單位，主要原因是這些住戶的家庭成員數目較一般家庭多，以致沒有一個公屋單位可供他們一同居住。
另一方面，有些公屋家庭可能經常不在香港（例如需不時住返內地工作），但他們在港仍有住屋需要，只要他們沒有違反租約規定，不會被視為濫用公屋資源，單位亦不應被視為空置。
防止濫用公屋
在目前公屋供應緊張的情況下，我絕對同意應設法制止濫用公屋。分租或轉租單位、丟空單位、把單位作非住宅用途（如貨倉、營商）等，均屬濫用公屋。若公屋租戶嚴重違反租約濫用公屋（例如居住在經證實的另外居所），房委會將不予警告，即時終止其租約。在2012/13年度，房屋署主動調查了約8,700宗個案，收回490個被濫用的公屋單位。
另一方面，為確保公屋資源得到合理運用，房委會在去年10月實施優化安排，繼續分階段處理公屋寬敞戶。家庭人數居於超過下列室內樓面面積而沒有殘障或年滿60歲或以上年長家庭成員的寬敞戶，會被界定為「優先處理寬敞戶」：
這些新界定的「優先處理寬敞戶」，最多可獲三次房屋編配。若他們無理拒絕所有三次編配，可被終止租約。不過，我們會因應個別寬敞戶的情況，採取靈活、務實的態度，以求做到情理兼備。另外，在優化安排下，有殘障或年屆70歲或以上年長家庭成員的租戶，會從寬敞戶名單中剔除；而有60至69歲年長家庭成員的寬敞戶會按以往的一貫安排，列為非「優先處理寬敞戶」，列於調遷名單的最後位置，於三年內毋須調遷，直至下一次的政策檢討。他們亦可因應自身的需要，自願提前申請調遷，在調遷時亦可享上述的鼓勵調遷措施。
註：有人居住的屋宇單位是指在普查參考時刻有符合「居港人口」定義的人居住的屋宇單位。
「居港人口」包括「常住人口」及「流動人口」。「常住人口」指以下兩類人士；(一)在點算時刻前的6個月內，在港逗留最少3個月，又或在點算時刻後的6個月內，在港逗留最少3個月的香港永久性居民，不論在點算時刻他們是否身在香港；及(二)於點算時刻在港的香港非永久性居民。至於「流動居民」，則指在點算時刻前的6個月內，在港逗留最少1個月但少於3個月，或在點算時刻後的6個月內，在港逗留最少1個月但少於3個月的香港永久性居民，不論在點算時刻他們是否身在香港。
栢志高
運輸及房屋局常任秘書長（房屋）
http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=18594755&category_guid=4104&category=daily&issue=20140116
2013年11月19日 星期二
關焯照：租務管制 好心做壞事
過去幾年，本地樓價瘋狂上升，引致很多市民投訴樓價已遠遠超越一般家庭可以負擔的水平。但對租樓一族來說，這次樓市狂潮也為他們製造不少煩惱，因為樓價迅速升溫也同時帶動租金飆升。由於大部份的租戶只是基層和中產家庭，租金大幅上升已令他們的生活壓力大增。
上周二，筆者參加由長遠房屋策略督導委員會舉行的第五次公眾諮詢會，發現不少出席這次公眾諮詢會的持份者及相關團體均建議政府重新推出租務管制（下稱租管）以幫助面對昂貴租金的租戶。但作為經濟學家的筆者，對租管的提議有很大保留，因為無論從數據和理論兩方面的分析，租管是否能夠幫到租戶絕對存在很大的疑問。
首先，讀者可以從政府公佈的樓市數據作出分析。根據差餉物業估價署制訂的私人住宅售價指數，從1984年第3季至2013年第3季，香港樓市出現兩個牛市（圖一）:（i）1984年第3季至1997年第3季和（ii）2003年第3季至2013年第3季。根據筆者的計算，在第一個牛市，租金的升幅是272.4%，即是每年平均升幅約21%。但在第二個牛市，租金的升幅是116%，即是每年平均升12%。但香港出現租管的時間是由1973年至2004年年初，所以第一個牛市是在租管期發生。但在2004年初，香港政府取消了租管，所以第二個牛市覆蓋租管的時間只有兩、三季，其餘時間是沒有租管的。因此，大家可以將兩個牛市期間的租金變化作出比較，從而衡量究竟租管是否發揮作用。但結果頗為清楚，租管對控制租金方面的能力非常有限，主要原因是決定租金變化是有很多因素，例如樓價、人口增長、宏觀環境等等，如果大家相信單以租管便可以阻慢租金上升，這想法未免太簡單了!
另外，香港金融研究中心（Hong Kong Institute for Monetary Research）在今年年初公佈了一份研究報告（題為"Rental Adjustment and Housing Prices: Evidence from Hong Kong's Residential Property Market"），結果顯示本地租金變化往往接着本地樓價變動情況，這是一個有趣的因果關係。如果政策者不對症下藥，不能盡快壓下樓價，租金是不可能回落的！
（a）政府直接實施價格管制政策──即是將法定租金設在市場租金（稱為市場價格）之下。但從圖二，在沒有租金管制下，市場的租金水平是由供求決定（供應=需求），所以市場的租金水平會在RM出現。一旦政府推出租金管制，租務市場的租金不能高於RI。在這租金水平，市場需求和供應分別出現在c點和b點，即是需求量（Fc）大過供應量（Fb），這現象便是求過於供──原因是在租金管制下，有部份業主因法定租金過低而選擇不租出單位，結果就是有租戶租不到單位了!
（b）政府立法容許在租約上保障租客。例如，在續租時，不能加租超過某個幅度；在要求租客搬出時，要給予充足時間；如租客在續租時不同意租金變化的幅度，可以要求政府負責部門仲裁。總之，租約條件是保護租客權益，但這可能會減低部份業主租出單位的誘因，因此決定不出租單位。
從圖三，讀者可以看到在租管引入後，部份業主不願意再租出單位，因此，整條租盤供應曲線上移，而新的市場租金由RM升至RM'。從結果來看，政府推出租管是好心做壞事。
在租管的保障下，將會驅使更多租客進入租務市場，即是租盤需求曲線也會向上移，這會加大租金升幅。
香港的租金高企問題是不可以倚賴租管政策去壓抑租金上升，始終樓市的核心問題是新樓落成量不足和負利率，引致樓價暴升。如果樓價不回，租金是很難調整，所以筆者說是同一句話：「對症下藥才可根治問題」，大家同意嗎？
（以上只代表個人意見）
關焯照
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會會員
2013年10月11日 星期五
房委倡居屋免補千億地價 18萬業主受惠加速樓市流動紓財赤
明報 (發行量 / 接觸人次: 130,000) 2002-03-15
A02 | 要聞 | 頭條 標示關鍵字
全港居屋因要補地價，一直不能在市場上流通，變相凍結 1000 億元地價資產，房屋委員會正研究如何加快居屋補地價。房委會委員王于漸提出「免補地價」大膽建議，將 1000 億元地價免費送予約 18 萬居屋業主，即平均每戶獲贈 50 多萬元，讓單位可自由轉讓，加速樓市流動。另一委員溫文儀亦建議，房委會可提供五折的補價折扣吸引業主補地價，為面臨財政赤字的房委會套現解困。
本身是香港大學商學院院長的王于漸教授對本報表示，現行的居屋轉售機制無法吸引業主補地價，公營房屋市場凝固不動，拖累私樓市場。他建議當局容許居屋以及出售公屋毋須補地價，或是只補價一至兩成，自動變成私樓性質，可以自由轉售（王于漸專訪刊 B18論壇版）。
王于漸認為，按目前政府儲備情况，政府有能力放棄這筆補地價收入，但居屋業主卻可變相賺取地價差額，估計兌現 1000 億元財富，長遠可加速樓市的流動，公私樓價不但不會下跌，而且會回升。
另一建議五折補地價
房委會委員溫文儀昨日在房委會大會上亦提出，現時凍結的補地價收入達 800至 1000 億元，無疑是龐大收入來源。房委會面對無止境的成本增加，應該想辦法吸引更多居屋業主提早補地價，例如五折補地價即可套現 40 至 50 億元，不但可解決房委會財政問題，甚至足以救港府的燃眉之急。
另一委員劉國裕則建議，容許居屋業主以分期付款方式繳付地價。他指出，可讓業主在資金充裕時先繳部分補地價，逐步繳付至單位可自由轉讓或出租。
房屋署編配及銷售總監劉啟雄認為，居屋補地價折扣構思值得考慮。房委會居屋小組主席陳家樂更表示，小組稍後會研究應否採取措施，包括容許分期付款，以鼓勵業主及早補地價。
更改折扣恐違反合約
房委會資料顯示，居屋業主補地價個案自 97 年後持續減少。截至去年6 月，全港 208500 個入伙滿5 年（即可補地價）的單位，僅有 22634個已補地價，佔 11 ％，餘下逾 18 萬個則未補地價。
假設每個單位補地價金額約 50 萬元，這 18 萬單位一天未補地價，香港一天仍有 930億元地價被凍結，猶如龐大的「虛擬資產」。
港府去年9 月決定停售居屋及檢討居屋政策時，已察覺到金融風暴及居屋第二市場的出現，導致補地價反應冷淡。房屋署在去年 11 月一次閉門會議上提醒房委會，假如補地價持續減少，長遠會出現一個「灰色市場」，阻礙物業市場自由運作。署方更建議委員考慮如何鼓勵更多居屋業主早日補地價。
不過，一名房委會資深委員質疑，居屋售樓合約列明市值折扣，如果更改補地價時的折扣，有可能違反售樓合約。而且房委會一旦向 18 萬居屋業主送上這份「大禮品」，公屋居民又要求減租，大量居屋盤突然湧現，將對物業市場造成衝擊。
這名委員認為應繼續補足十成地價，但可採用分期付款，有可能產生吸引作用。【相關新聞刊 A8 版】
居屋業主控房委會拒回購
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20070812/10015499
【本報訊】在97年購入柴灣杏翠苑居屋單位的一名女業主，因為經濟問題，去年要求房委會依照當年簽署的一份回購保證書，在她購入單位的10年限期內購回其單位，惟政府99年已修改居屋政策，將10年期限改為5年，換言之該業主在期限屆滿後才提出回購要求，結果遭房委會拒絕，該名女業主遂入稟高等法院，指控房委會違反合約，要求法庭裁定房委會須履行合約，購回其單位。
原告姚麗娟於97年8月以101萬元，購入柴灣杏翠苑一單位。原告在其自行撰寫的入稟狀指，早於96年7月，原告已跟房委會簽署了一份限制轉售居屋期限保證書，為期10年。
原告指，由於她知道10年期限將於06年7月屆滿，她基於經濟原因，遂於06年6月19日透過律師行要求房委會購回其單位，但遭拒絕，原告指她從不知道政府曾修改居屋政策，將10年期限改為5年，她認為當年簽署的保證書屬合約一部份，房委會形同違約，遂要求法庭裁定房委會須履行保證書內容。
修改政策有法律效力
資料顯示，經歷97年金融風暴，樓價大跌，政府於99年6月，將居屋10年轉讓期限放寬至5年，以提高居屋市場吸引力。按照新政策，業主由購入單位第3至5年內，可以市價出售單位予房委會，或放到居屋二手市場出售，5年後則可補地價放在自由市場買賣。換言之，原告理應在02年或以前要求房委會購回單位。
房委會委員王坤昨指，房委會當初為免市民炒賣居屋單位，故訂立為期10年的轉讓期限，房委會屬制訂政策的機關，所訂定或修改的政策均帶有法律效力，而房委會亦有權拒絕購回居屋單位。
律師梁永鏗指，有關條款理應屬合約一部份，不可以單方面更改。
2013年10月10日 星期四
第一代居屋順緻苑 毋須補地價 觀塘半山178萬上車
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20110203/14938813
第一代居屋於上世紀80年代初落成，計劃初期以優惠價出售單位，僅設入伙滿10年才可轉售的限制，轉售一律毋須補地價。首批居屋分佈港九新界，東九龍有兩組，分別為位處觀塘半山地段的順緻苑和第一批私人參建居屋油塘中心，其中順緻苑更是全港到目前為止，唯一提供頂層複式單位的居屋，可惜目前零放盤，即使一般分層單位，盤源亦長期少於10個，論盤源稀有度，可謂全港居屋數一數二。
順緻苑毗鄰公屋順利邨，屋苑屬純住宅，起居配套依靠公屋商場及巴士站，屬數十年來最典型的公共房屋發展模式。物業共建12座，以兩座相連形式興建，並共用一個英文座號，即 A至 F座，舉例如 A座順豐閣及 A座順隆閣兩個奇怪稱號，昔日市場甚至會以前、後座稱呼之，但今時今日多已省略，部份連英文座號也會避談，以免產生混淆。
唯一設頂層複式居屋
各座基本上為每層8伙設計，地下電梯大堂層亦有單位，伙數可少至兩伙。標準單位面積大致分四類，528方呎單位，原則間隔一房，房間特大，可一分為二，惟其中一房無窗；565方呎單位間隔兩房，皆有窗戶；原則間隔兩房的663方呎單位，設有方正巨廳，可以自行多間一個有窗睡房，而大廳仍可維持合理空間，自製細碼三房戶；最大碼的777方呎單位，原則亦屬兩房間隔，其中一房特長，尚可分間1個無窗睡房，以三房間隔盡用空間。另外，由於巨廳可以多建一個有窗睡房，基本上化身四房戶亦不難。
各座電梯不到頂層，住客需要上落一層樓梯，而十分罕有的複式亦設於頂層，由於部份頂層單位擁有特高梯形樓底，加建閣樓，面積765至838方呎，下層為大廳、廚廁及睡房，經大廳旁直身樓梯到上層閣樓，可自行佈局，最普遍的間隔是上下層合共三房連套房設計。這類特色戶僅設於面積565及663方呎的頂層單位，面積528及777方呎的頂層單位沒有特高樓底，不能加建閣樓。
鴻雋地產物業代理唐鳳姍表示，順緻苑樓齡已達32年，仍有大量一手自住至今的業主，鮮有賣樓套現想法，市場上流轉的盤源多屬極少數已曾轉手的單位，偶爾新增放盤亦會出現「有入無出」情況，市場生態十分獨特。
現時528方呎單位最低消費約178萬元，大呎碼單位200餘萬元有交易，在大市樓價急升狂跳後，順緻苑的樓價更添吸引力，近期亦吸引東九龍部份細碼私人屋苑向隅客到來尋寶，令盤源更形緊張。
1月截至26日，市場約錄得兩宗成交，528方呎單位成交價175萬元，呎價3314元，另一個靚裝修663方呎單位，以245萬元易手，呎價3695元，創近期呎價新高。
放盤少 租金回報4.5厘
物業單位實用率高達84%，全屋無窗台，加上間隔改動具彈性，頗受同區客歡迎，外區客比例較少，皆因屋苑地理位置與一般市區居屋存在差異，若非區內客，鮮有留意這個位處公屋旁的舊式居屋，買家層集中附近數組大型公屋的分支家庭，又或一些長線投資者，大概佔每月成交量約三成，由於有同區分支家庭客支持，租務承接力強，但盤源經常是「一個起兩個止」，因此租金回報率長期維持4至4.5厘水平。
記者：伍志輝 攝影：孔慶初
模特兒： Jessica（ Stage Models）
叫價245萬元 地下 建築面積663方呎
豪裝放盤 位處地下
順緻苑不少老業主一住三十年，罕見新裝盤源別具叫座力。介紹的一伙，戶主去年斥資40萬元翻新，選用歐洲品牌瓷磚及無縫地板，廚廁設備一絲不苟，堪稱近年難得一見的豪裝放盤。
663呎2房單位大廳佔地廣，即使近年落成居屋亦鮮有如此實用間隔。
浴室不大，設備用料卻講究。
大廳建假天花燈槽，照亮室內每一處。
睡房間隔深闊，擺放巨型衣櫃及書枱，通道寬闊。
此房有兩扇窗，空氣有對流，室內通爽。
此房有兩扇窗，空氣有對流，室內通爽。
私隱度高 廳房見使
單位位處地下，大門外就是電梯大堂，難得是不覺嘈雜。最特別是廳房大窗外望不見行人路，全無一般多層大廈地下單位被街外人望通全屋的欠缺私隱毛病，鴻雋地產物業代理唐鳳姍指出，全個順緻苑只有極少數座別地下單位擁有這個高私隱賣點，特別受屋苑熟客歡迎。原裝間隔不變，廳房寬闊見使，玄關向浴室偷位建小型貯物櫃，間隔不規則的廚房外連長形露台。
單位兼具豪裝及地下樓層高私隱賣點，開價245萬元，呎價3695元，屬屋苑呎價較高之選。
間隔：2房2廳
呎價：3695元
租值：9000元
回報率：4.4厘
資料來源：鴻雋地產
叫價180萬元 頂層 建築面積528方呎
望遠山景 電梯不到
物業屬舊式建築，電梯不到頂層，然而，由於屋苑盤源長期匱乏，奇貨可居的特殊條件下，即使頂層單位樓價亦沒有特別折讓，跟一般舊式物業電梯不到的頂層單位，樓價較極高層單位低5%至10%截然不同。介紹的頂層單位開價180萬元，與同類單位一般市價相同，由於樓層高，廳房外望開揚遠山景色，室內亦倍覺光猛。
廳房向西北，眺望開揚山樓景。
有窗大房可以貼牆放置大床。
客廳特大，新鋪地磚更添明亮。
飯廳特長，佈局具彈性。
頂層罕有 20萬翻新
此戶為面積最細的528方呎單位，入門是曲尺形客飯廳，佈局容易。戶主以大櫃間房，較大的一邊可以貼牆放雙人床，另一邊較細兼無窗，地方足夠擺放睡床及小書枱或床頭小櫃。
內櫳經過徹底翻新，花費約20萬元，屬屋苑典型新裝標準，廳房新鋪淺色地磚，廚廁重新建構，設備款式大方耐用。廚房拆去原則小露台門位，使用上更方便。
間隔：2房2廳
呎價：3409元
備註：電梯不達頂層
租值：7000元
回報率：4.7厘
資料來源：鴻雋地產
主要資料
地址：觀塘順緻街1至10號
座數：12座
住宅樓層：13至16層（連地下計實際14至17層）
每層伙數：2至8伙
單位總數：1539個
建築面積：528至777方呎；複式765至838方呎
實用率：84%
間隔：1至3房
落成：1979至1980年
發展商：房委會
管理公司：置邦
管理月費：每呎約0.9元
設施：停車場、平台花園及兒童遊樂場
備註：第1期居屋，當年只有限制轉售年期而無補地價
校網：小學46網；中學觀塘區
優點
◆單位實用率84%
◆間隔佈局具彈性
◆663方呎單位裝修豪
◆528方呎單位景開揚
缺點
◆樓齡舊，設施少
◆盤源少
◆663方呎單位的廚房不規則
◆528方呎單位電梯不達
配套設施
設施不足 購物外求
順緻苑僅設停車場、平台花園及小量兒童遊樂設施。屋苑設有行人天橋直達對面馬路的順利邨平台商場，提供街坊式消費，另有街市，方便買鮮肉菜蔬。
順利邨有巴士總站，是區內最主要的公共交通工具。
順利邨商場有各類民生消費商舖。
靠巴士小巴出入
順利邨內有大型護老中心及郵局，附近有順利邨公園、順利邨遊樂場及順利邨體育館，提供一系列公共康樂休憩設施。順利邨有多線巴士及小巴途經，前往觀塘、九龍灣、新蒲崗、尖沙嘴等。
順緻苑屋苑範圍內有兩所中學，分別是順利天主教中學及觀塘官立中學，在區內頗具名氣。