遏抑樓價的兩難困局

明報 2010-12-22
A30 | 觀點 | 經濟短評 | By 陸錦榮 標示關鍵字

政府徵收額外印花稅，透過「價格手段」增加炒家的成本，以遏抑樓價升勢，措施一出，一度令物業交易萎縮。但近兩周樓市交投有「解凍」迹象，令樓價已「止跌」、甚至重新「回暖升溫」的預期重現市場。一旦這回也無法有效遏制樓價升勢，政府能夠再採取什麼手段，來化解「置業訴求」的洶湧民情和責難？

強制發展商公布樓宇單位「實用面積」、限制「發水樓」等「非價格」手段，試圖以信息透明化，向消費者展示貨品「足秤貨真」，以消除賣方利用「信息不對稱」的優勢，乘機叫高價格，藉此遏抑樓價。但這種「非價格」手段證明徹底失敗，繼而以徵稅的「價格手段」出招。若如今仍壓不住物業價格升勢，是否把「價格手段」深化，向空置物業的業主徵收罰金？

若壓不住升勢向空置物業收罰金？雖然徵物業空置稅，若干歐美國家早已施行，但從香港物業報告的統計資料看，香港的物業，無論住宅或商業，空置率遠低於百分之十的國際警戒線，因此，即使不考慮實施徵收空置稅的政策費用和效益，只要樓價的升幅收益，低於稅負成本，徵稅的金額最終會被轉嫁到買家身上。

按照經濟理論，商品的價格只取決於邊際的供應和需求，而與存量多寡無關。換言之，只要市場的需求增加，商品的價格便會上升。土地作為生產要素，並且由「自然稀缺」所產生的「租值」，使土地擁有者可以「不勞而穫」取得這些租值收益。香港政府壟斷了土地拍賣，透過賣地，每年從中獲取巨額歲入，早已不是什麼新發現。

土地有價，物業價格也水漲船高。按照常理，發展利潤高，自然吸引大量資金進入，透過競爭抑制了利潤上升。但因賣地供應有限，地產發展商可以在低風險的環境下，輕易取得變相的「壟斷性」利潤。

購買房產已不是消費變成投資

很明顯，政府和發展商其實都希望物業價格上升，使收益可以極大化；也按照常理，消費者應該希望價格維持在「合理水平」，基於受到收入的約束，不可能購買本身無法支付的高價物品。理論上，供應方也很難單方面從心所欲抬高售價。但觀乎香港的物業市場發展至今，連很多消費者（炒家更然）也希望價格上升，因為購買房產已不是消費，而變成投資，使「置業訴求」的性質如今變得相當複雜。

照目前發展情况看，即使政府深化「價格手段」，甚至引入物業空置稅來遏抑樓價炒風，但只要土地供應不足，物業的邊際需求便會如影隨形。美國華盛頓大學政治科學教授Margaret Levi 的研究指出，政府的歲入，所掌握資源的深度，是統治效率和權力製造服從的基礎。在福利和政府費用膨脹的趨勢下，開支有增無減。可以說，政府對賣地收入的需求，制約了政府賣地供應的數量。因此，遏抑樓價升勢，不改革政府收入結構，恐怕無法長治久安，始終被市場炒風牽着鼻子走。

延續殖民者心態的「土地觀」——與梁振英先生商榷

明報 (發行量 / 接觸人次: 95,578) 2010-12-02
A34 | 觀點 | By 黎廣德 標示關鍵字

行政會議召集人梁振英先生在上月12 日發表了一篇「政綱式」演辭，闡述了他對香港未來的願景，其中有關土地開發的部分，觸及香港發展的核心問題，更與市民當前關心的樓價飈升、房屋供應短缺的矛盾息息相關，值得公眾討論。

梁振英點出了香港人均居住面積太少，與我們在國際上名列前茅的人均國民生產總值不相稱的矛盾，繼而帶出引導式的結論： 「如果現有的土地不夠，到哪裏去尋找發展空間？填海是方式之一。到哪裏填？我們要堅決保護維港，但譬如維港西面的青洲如何？」

這段說話有一點令人摸不着頭腦：根據《保護海港條例》，青洲是維港範圍之內，這是政府多年前放棄青洲填海計劃的原因。誰要鼓吹青洲填海，便不可能成為「堅決保護維港」的勇士。但更值得探討的是這結論的前提： 「現有的土地不夠」的假設，究竟孰真孰假？揭開這個假設的底蘊，是剖析本港深層次矛盾的關鍵。

3 年前，政府發表了一份由眾多部門和專家學者、耗時7 年才合力完成的研究報告：到了2030 年，本港人口比今天預計增加140 萬人， 「城市化地區至今約佔全港土地面積的21%，鄉郊集居則再佔2%。基於未來的空間發展模式，到2030 年我們只需多開發2%的土地。大部分林地、灌木地、草地及農地將不受策略性發展建議影響，亦可留有更大空間落實擴展郊野公園的建議」。報告更詳列了如何安置新增人口、減低市區密度、安排工商業用地的具體方法，而這一切都是在維港停止填海的前提佈局下進行〔註一〕。

「土地不夠」背離事實

政府的專業部門早已徹底否定了「現有的土地不夠」的假設，身處行政會議的梁振英和早前表示「搵地艱難」的特首曾蔭權，理應知之甚詳。那麼，為何兜兜轉轉，念念不忘維港填海的「土地觀」又再出籠？

回歸前，英國殖民政府採取以維港填海為核心的土地開發策略，主要基於兩項地緣政治的考慮：一、維港兩岸才是「自己」割讓得來的土地，九龍界限街以北的「新界」地區只是防範北方來客的緩衝區；二、維港填海所得是「處女地」，任由處置，毋須陷入在新界收地時的利益轇轕。這種夾雜了「防範意識」和「信手拈來」心態的土地觀，百多年來一直主導了殖民政府的土地管治思維。

梁振英在演辭中強調： 「我們要確立社會的共同願景，就要對全社會有認真、全面和客觀的認識。」這固然是無可非議的目標，但在後殖民的今天，任何人對香港土地問題的「全面和客觀的認識」，不能逃避三座「老大難」的大山。

三座大山窒礙發展

第一座大山是過時的丁屋政策，這個原意用來維繫傳統村落族群的德政，已被濫用為牟取私利、入侵鄉郊的工具。丁屋用地佔去現時約2000 公頃的鄉郊集居地的相當部分，兼且隨着城規會今年開始「寬大處理」，正在向綠化帶膨漲。

第二座大山是半開發、半廢棄的「棕土」地帶（brownfield sites）：佔地655 公頃，獲城規會臨時許可的露天貨櫃場、危險品存放場或拖架停放場，再加上125 公頃的違規貨櫃場和非法堆填區，已使新界不少地區淪落為第三世界一般的廢料場〔註二〕。持有這些地段的原居民，都是「開發至上」的信徒。

這兩座大山的共同特徵就是土地利用的效率奇低。接近3000 公頃的土地，究竟創造了多少經濟價值？身為測量師的梁振英，應該比誰都心裏有數。善用這些土地，既可改善新界景觀，又可紓緩開發農地、濕地和郊野公園的壓力，與自然保育的目標相輔相成。那為何曾特首和梁先生均忽略如此顯而易見的出路？答案卻在於第三座大山。

根據公開披露的資料，五大地產商 ——恒基、新鴻基、新世界、信和及長實，合共持有的土地，包括計劃中、發展中及待發展的總面積，總計有1279 公頃，超過政府目前持有的土地儲備320 公頃的3 倍有多〔註三〕。如按「有土便有財」的說法，用「富可敵港」來形容大地產商的現况，恐怕只有低估而並無誇大。

眾多地產商多年囤積得來的「圈地」，便是第三座大山，包括南生圍、下白泥、深涌、塱原和大浪西灣等遍佈新界的農地和魚塘。若果政府着意發展棕土地帶，不少原居民會倒履歡迎，但地產商持有而尚未被破壞成棕土的圈地，開發價值將會直線下降。反之，若果政府為了遷就地產商圈地的範圍而發展新市鎮（例如在粉嶺北新發展區建議採用公私合營模式，開發地產商已收購但未被破壞的高質農地），目前效率低劣的用地方式，便永遠沒有理順的一天。政府貪圖政治方便、怯於原居民利益和地產商特權，結果是新界規劃停滯不前，公眾利益成為犧牲品。

「重南輕北」代價沉重

誠然，殖民時代的地緣政治已經去如黃鶴，但這三座大山的挑戰，是否令梁先生有意繼承殖民者「信手拈來」的心態，延續昔日的土地觀——維港填海還是最乾手淨腳的出路？

可惜，這種土地觀不但危害維港的未來，更已造成「重南輕北」的地區失衡：維港兩岸市區超越發展極限，交通擠塞成為空氣汚染每况愈下的罪禍首；新界北卻欠缺發展就業的機會，令低收入階層難以向上流動。誰忽略了這項「南北差距」，就難以聲稱「全面和客觀的認識」貧窮問題。

更甚者，這種土地開發的思維與正在冒升的新價值，矛盾日趨激烈。早前有80 後青年搬入馬屎埔村進行有機耕種，開展「新生活運動」，繼而發起反對開發南生圍濕地的運動。較早前，除了「我愛維港日」的參與人數按年遞增外，千人「誓保菜園村」的聲勢不減。若果執政者漠視這種價值衝突，只把新界土地視為經濟開發的原材料，將人文價值的空間榨得一乾二淨，又豈能稱為「社會的共同願景」？

試想想，政府領袖若果决心理順丁屋地和棕土的城鄉規劃，把過千公頃土地的發展願景與民共議，那麼政府與地產商博弈的遊戲規則必然徹底改寫，房屋供應的多寡不會任由地產商主導，提升人均居住面積不僅是售樓書推銷的夢想，青年一代多元發展的空間大增，20 年後的香港面貌必定煥然一新。

過去殖民政府受制於「借來的時間、借來的地方」，發展願景欠奉。董建華和曾蔭權不敢移除三座大山，莫非下一屆政府要以維港填海掩蓋規劃失誤，令深層次矛盾愈演愈烈？

〔註一〕政府規劃署2007 年發表的《香港2030 規劃遠景與策略研究》第11.7 段。報告預期本港人口從2003 年至2030 年增加160 萬，相等於從2010 年至2030 年增加140 萬。

〔註二〕《文滙報》2009 年2 月9 日報道，655 公頃為2009 年統計數字，125 公頃為2006 年統計數字。

〔註三〕香港《經濟日報》2010 年7 月5日報道。

數字各取所需——續反駁長毛

香港經濟日報
D01 | 地產要聞 | 樓論 | By 唐榮 2010-12-02


　　繼續「亂博」反駁股壇長毛的文章︰

　　文中Deceptive statistics，一大堆理論質疑政府以驚人短炒數字嚇人，這點我不排除有此可能，但對於他的觀點是無法認同的。

持物業2年內轉售 料增約22%

　　政府公布2010年頭9個月，持有物業24個月或以內的短期轉售個案急升32%，David Webb的論點是︰2010年頭9個月住宅買賣合約成交宗數103,709宗較2009年同期的87,471宗上升18.6%，當中短期轉售個案升 32%，由於2010年成交多了，短期轉售也因而水漲船高，因此政府應以這兩年的短期轉售與買賣合約成交總數的比例來比較。David以2009年=1作為單位，2010年短期轉售增加32%即（1+0.32）=1.32，2010年住宅買賣成交宗數增加18.6%即（1+0.186）=1.186，2010年短期轉售與買賣成交宗數的比例是1.32/1.186，再跟2009年=1比較，得出1.32 /1.186-1=11.3%，他的結論是短期轉售按買賣合約成交宗數比例只上升了11.3%！

　　但我認為2009年的頭4個月仍然受金融海嘯影響，樓市淡靜，短期轉售必然很低，因此2010年的短期轉售不應是1+0.32，而是應該扣取頭4個月即打個六折0.60+0.32=0.92，結果0.92/1.186-1=22%，大概跟政府的數字相差不太遠！

　　另外，政府公布2010年頭9個月，持有物業12個月或以內的短期轉售個案更是急升114%，由於政府在2010年5日25日立法會說過「2009年，九成以上的2,000萬元物業成交人均持有多於24個月」，換句話說，2009年只有10%的2,000萬元物業成交人是持有少於24個月，David用了很多數字說明2010年頭9個月對上的12個月是在2009年，2,000萬元物業的短期轉售不應多於10%……其他也是一樣。我則認為2009年頭4 個月受金融海嘯影響，樓價大跌3成，往後8個月，買了樓的人也要等樓價升到有得賺才會賣，那麼2009年持有物業少於12個月而轉售的人不會多，而政府說的是2010年頭9個月，持有物業少於12個月的短期轉售個案，這9個月內有人買樓1個月、3個月、甚至12個月後轉售，有些人可能在2009年年尾才買樓，然後2010年9月出售，都是持貨少於12個月，短期轉售急升114%說法根本沒有問題，大家都在玩弄數字吧！

用家成立公司接貨 難成氣候

　　至於政府公布2010年上半年，300萬元以下物業成交中，84%是持有物業少於12個月，David認為應該是要以比例示人，而我認為這種比例只會大幅扁低真正數字。如每月有10,000宗物業成交，當中只有1,000宗是300萬元以下的物業成交，當中84%即840宗是短期轉售，但當840宗放在 10,000中計出比例，變成8.4%是短期轉售，大幅扁低短期轉售情況，這大概又是數字遊戲，香港政府和David Webb各取所需吧！

　　公司易手避稅難成氣候！

　　David Webb認為「額外印花稅」沒有包括公司或海外公司透過轉換公司持有人來轉售物業是會引發公司炒樓潮，其實公司要找另一間公司接貨才可避過此稅，用家要成立公司或買殼來承接，機會很微，因為用家多數要做樓按，沒有財務報告的空殼公司做不到樓按，最終都要用家自己的入息來做擔保，做法麻煩，按揭成數又不高，用家多不會這樣做。少了用家搶着承接的市場，只是靠公司易公司，此風難成氣候！

　　有一點可以肯定，炒家、地產商齊狠批政府，證明政府終於認真了！（二之二）

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跟股壇長毛駁火

香港經濟日報
D01 | 地產要聞 | 樓論 | By 唐榮 2010-12-01


　　「臉書」書友私下傳訊，再撰文發炮，部落客的名稱是「亂博」，至於臉書稱號「復活居屋」更充分表態，「亂博」今次「單挑」的對象是股壇長毛。

　　「多謝唐兄登了之前送上的貼文，今天又想再借唐兄地盤跟David Webb駁火，11月26日，David Webb在其網頁批評香港政府於11月19日提出的額外印花稅，在唐兄的臉書點擊了該網頁的連結，發現其中很多的論點都很牽強，不吐不快。」

向政府納稅 未違基本法105條

　　誰來付？

　　其實，我也曾經質疑過究竟此項額外印花稅是由誰來付呢？買家還是賣家？理論上，此稅項是針對打擊短炒，應該由持貨少於六個月至兩年的賣家付的，但買家卻是要負責完成交易，如果不預先講掂數，最終繳稅的人會是買家，打擊短炒便會變成打擊買家，有違稅項本身原意；這點與David Webb睇法相近，沒有異議！

違反基本法第105條的精神嗎？

　　當中寫到：The Government is basically saying to any purchaser of a home︰ if you sell it within 2 years， then part of it is ours. It is against the spirit of Article 105 of the Basic Law。

　　其實所有稅項如個人入息稅、公司利得稅、都有類似的意義：如「你的個人入息於2009/10年高於 1,518,000港元，你要繳交15%標準稅，即是你的15%收入是政府的，你公司賺錢嗎？16.5%是政府的等等。是否也違背基本法105條的精神？不明白為何只指出額外印花稅才是違背基本法105條的精神！

　　如此類推，將個人入息稅、公司利得稅的稅率也推算到極端的100%，也等同 100%掠奪個人或公司收入，那麼，香港以致全世界也不應徵稅，因為當中都存在Confiscate「掠奪」意味，你或會說付了稅後你也得到福利，但蘋果不等同橙呀，你付出的稅值是否得到等同數值的福利，不大可能吧！都只是能者補貼非能者，是「掠奪」嗎？

針對買賣時間 不屬雙重徵稅

　　至於額外印花稅和物業稅是否屬於雙重徵稅（Double Taxation），我認為物業稅是向買賣樓宇賺取的盈利（earnings）徵稅，而額外印花稅是對買賣的時間（time）徵收累進稅，沒有在盈利上徵稅，兩項徵稅層面不同，不應該是雙重徵稅！但現有印花稅再加入累進稅，是加稅味濃！

　　不過，想深一層，如果我們可將個人入息持有兩年便免繳入息稅都幾好，這項「額外印花稅」加不加稅，見仁見智。向來買樓如投資，風險自負。（二之一）

　　http://hk.myblog.yahoo.com/luan-invest/article?mid=454

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