遏抑樓價的兩難困局

明報 2010-12-22
A30 | 觀點 | 經濟短評 | By 陸錦榮 標示關鍵字

政府徵收額外印花稅，透過「價格手段」增加炒家的成本，以遏抑樓價升勢，措施一出，一度令物業交易萎縮。但近兩周樓市交投有「解凍」迹象，令樓價已「止跌」、甚至重新「回暖升溫」的預期重現市場。一旦這回也無法有效遏制樓價升勢，政府能夠再採取什麼手段，來化解「置業訴求」的洶湧民情和責難？

強制發展商公布樓宇單位「實用面積」、限制「發水樓」等「非價格」手段，試圖以信息透明化，向消費者展示貨品「足秤貨真」，以消除賣方利用「信息不對稱」的優勢，乘機叫高價格，藉此遏抑樓價。但這種「非價格」手段證明徹底失敗，繼而以徵稅的「價格手段」出招。若如今仍壓不住物業價格升勢，是否把「價格手段」深化，向空置物業的業主徵收罰金？

若壓不住升勢向空置物業收罰金？雖然徵物業空置稅，若干歐美國家早已施行，但從香港物業報告的統計資料看，香港的物業，無論住宅或商業，空置率遠低於百分之十的國際警戒線，因此，即使不考慮實施徵收空置稅的政策費用和效益，只要樓價的升幅收益，低於稅負成本，徵稅的金額最終會被轉嫁到買家身上。

按照經濟理論，商品的價格只取決於邊際的供應和需求，而與存量多寡無關。換言之，只要市場的需求增加，商品的價格便會上升。土地作為生產要素，並且由「自然稀缺」所產生的「租值」，使土地擁有者可以「不勞而穫」取得這些租值收益。香港政府壟斷了土地拍賣，透過賣地，每年從中獲取巨額歲入，早已不是什麼新發現。

土地有價，物業價格也水漲船高。按照常理，發展利潤高，自然吸引大量資金進入，透過競爭抑制了利潤上升。但因賣地供應有限，地產發展商可以在低風險的環境下，輕易取得變相的「壟斷性」利潤。

購買房產已不是消費變成投資

很明顯，政府和發展商其實都希望物業價格上升，使收益可以極大化；也按照常理，消費者應該希望價格維持在「合理水平」，基於受到收入的約束，不可能購買本身無法支付的高價物品。理論上，供應方也很難單方面從心所欲抬高售價。但觀乎香港的物業市場發展至今，連很多消費者（炒家更然）也希望價格上升，因為購買房產已不是消費，而變成投資，使「置業訴求」的性質如今變得相當複雜。

照目前發展情况看，即使政府深化「價格手段」，甚至引入物業空置稅來遏抑樓價炒風，但只要土地供應不足，物業的邊際需求便會如影隨形。美國華盛頓大學政治科學教授Margaret Levi 的研究指出，政府的歲入，所掌握資源的深度，是統治效率和權力製造服從的基礎。在福利和政府費用膨脹的趨勢下，開支有增無減。可以說，政府對賣地收入的需求，制約了政府賣地供應的數量。因此，遏抑樓價升勢，不改革政府收入結構，恐怕無法長治久安，始終被市場炒風牽着鼻子走。