科學評估需求 全面策劃供應

新春復筆，先向各位拜年，祝大家身心康泰，祝香港合境平安。

今年有兩件民生大事：一是物價上升；二是樓價上升。今天談樓價，主要是談住宅供應問題的一些基本概念和想法。

近月樓價恢復上升態勢，去年買不起、換不起樓的人更負擔不起。近年樓價上升，核心原因是供應量太少。供不應求推高樓價，樓價上升吸引炒家入市，炒家入市造成進一步短缺，因此大家認為治標是打擊炒樓活動，治本在於穩定和透明地增加供應。

制訂建屋量目標須兼顧多方需求

一年前，大家只談「增加供應」，不提或不敢提具體數字。近日，政府、「市場人士」和學者都在談目標供應數字。過去，有意見認為，香港既然是資本主義市場經濟社會，供應量應該由市場決定，沒有必要制訂建屋數量的目標，如果制訂建屋量的目標就是規劃經濟。這說法昧於香港的建屋歷史。自1972 年麥理浩總督的10 年建屋計劃，至1996 年彭定康總督的每年85,200 個單位的建屋目標（見1997 年1 月的《香港長遠房屋策略評議諮詢文件》），而至1997 年特區政府成立後的每年85,000 個單位的建屋目標，香港過去都有具體的建屋數量目標。這些目標的大小高低，大家可以有不同的意見，但政府不能不訂個數量，社會也不能不知道這個數量，而只談「適量供應」，或者「適量增加供應達至供求平衡」。這些話旁觀者可以說，但主事者對「適量」兩個字必須明確，因為政府負責做城市規劃、負責開闢土地，更負責向市場供應土地。沒有明確建屋量的目標，政府對工、商、住、舖和其他用途之間的土地分配比例沒有依據，對在同一片土地上容許建高、中、低密度的住宅沒有依據，對規劃之後什麼時候開闢多少土地也沒有依據，對什麼時候推出多少土地供應市場更沒有依據。

怎樣制訂建屋量的目標？建屋是為了滿足需求，要制訂建屋量，就必須先評估需求量。回歸前後，香港政府對住宅需求都有評估，考慮的因素包括人口增長、住戶數量增加和購買力的變化等。回歸前半年，1997 年1 月發表的《長遠房屋策略評議諮詢文件》，就提及「現時政府的房屋需求工作小組所應用的房屋需求預測電腦模式顯示……」。

任何房屋需求預測模式都不可能是完全準確的水晶球，但總比拍腦袋好。正如天有不測之風雲，沒有百分百準確的天氣預測方法，但全世界都有氣象台，航空、航海、出門、穿衣服都要看天氣預報。

談供需平衡，不能不注意到近年新增的大陸居民的買樓需求。大陸居民出外置業，沒有人有具體和全面的統計數據，但歐、美、澳、亞洲的市場都感覺到，香港近在咫尺，文化和語言相通，大陸買家來港買樓，相信類似印尼和馬來西亞人在新加坡買樓一樣，會成為長期現象。經常出外的香港人，往往在外面有住宅單位「落腳」，這種行為，不是炒賣，不是收租，也不能說是完全自住，相信日後在香港的這種大陸業主會愈來愈多，這是香港過去完全沒有出現過的需求，我們應該做盡量全面的調查和估算，日後應該成為我們考慮供應量的一個方面。

大陸買家買樓，在兩方面起作用，一是構成額外需求。香港的住宅供應一直緊俏，空置率較低，因此任何額外需求量， 即使是原來需求量的區區5％ 至10%，都會推動樓價上升；二是大陸買家買樓比較豪氣，而且出手快，對樓價也產生推動作用。

我們可以打擊炒家，包括大陸炒家，但要有效禁止大陸和其他海外人士在香港買樓，操作極其困難，而且影響面大，眼前可以做的事，就是增加供應。

評估供求關係，制訂供應量目標，還要考慮每年舊樓的拆卸量，這點大家少注意到。過去由於質量問題（大家還記得26 座問題公屋嗎？）和老化問題，每年的拆卸量相當大。2008 和2009 兩年，扣除拆卸量之後，每年的供應量是落成量的七五折。

評估住屋需求量，也要顧及目前居住環境惡劣的住戶，包括住在籠屋、板間「房」和劏房的住戶，據報章近日報道，有部分工廠單位被改裝成套房和牀位。這些居住環境惡劣的住戶人數有多少，相信今年進行的人口普查會有揭示，我個人相信是10 萬人上下。

樓價過高是遙不可及的紅蘿蔔價高質低的上車盤是苦澀的紅蘿蔔

樓市難測，但有一點可以肯定的，就是香港人對公私營房屋的需求總量不會因樓市上落出現大的變化。

樓價和租金上升，對私人房屋的需求將會轉化為對公營房屋的需求，因此對公私營房屋的需求總量基本不變。近日就出現這種勢頭：由於樓價和租金升得快，更多人，包括青年人，申請入住出租公屋。全社會對住宅需求的總量沒有變，我們要準備的土地供應量也不應該減少。

就這個現象，有一點值得順帶一提。有意見認為，青年人應該發憤，勤工儉用，儲錢買樓，因此樓價高買樓難應該被視為發憤的動力。這是紅蘿蔔理論。紅蘿蔔理論有一個大前提，就是不能把紅蘿蔔吊在遙不可及的地方，而且這紅蘿蔔還要有一定的吸引力。樓價過高就是遙不可及的紅蘿蔔，價高質低的上車盤，居住條件和社會形象差，就是苦澀的紅蘿蔔，這樣的紅蘿蔔不會令人發憤。如果上車盤的質量和社會形象，和出租公屋差不多，為什麼要辛苦供樓？於是我們就多了一批又一批輪候公屋的青年人，由納稅人補貼一生的住屋需要。

住屋問題是重大民生問題，我們要客觀、科學、講事實、用數據。

梁振英行政會議召集人www.cyleung.hk

中国究竟有多少空置房?——电力公司抄表员告诉你

2010年07月08日 22:04:20 　来源： 北京晚报 【字号 大小】【留言】【打印】【关闭】
中国究竟有多少空置房？你问住建部，肯定回答不出来。你问统计局，肯定也回答不出来。这个事情得问电力公司抄表员。据昨天《北京晨报》报道：国 家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。为了印证这一调查的准确 性，我昨天下午特地请教北京电力公司有关人员，他们认为抄表员提供的数据真实可信。我想：为强化数据的真实性，必要时还可以请自来水公司抄表员帮忙。这么 热的高温天气，某户如果几个月既不用电又不用水，绝对与低碳生活无关，完全可以认定为是空置房。有些事情，调查起来似乎很难，如同无处下嘴的刺猬。但找到 路径，得来全不费工夫，比曹冲称象还简单。

银行去年天量放贷，在推动楼价迅速蹿升的同时，也进一步提高了房屋空置率。谁也不能否认，高达6540万套空置房屋的资本金，有相当一大部分是从银行放贷出来的。

面对如此之高的房屋空置率，美国高盛集团全球首席经济学家吉姆•奥尼尔近日对一家中国媒体表示，中国房市泡沫的风险已除去，中国政府做得非常非常出色。

有意思的是，就是这个奥尼尔，有一篇《美国房价仍未触底》的文章，刊登在7月3日出版的《证券市场周刊》卷首。他在文章中说，为了测算不利因素 对于美国未来房价的影响，高盛构建了一个涵盖美国20个大城市的模型。“通过模型我们得出，如果房屋空置率上升1%，则一年之后房价会下降1.8%(两年 之后会下降5.4%)，而当月可售房屋数量增加1%会使得房价在一年之后下降3.2%，两年之后会下降5%。另外，较高的借款成本也会对房价产生明显的不 利影响，如果名义抵押贷款利率上升1%，则房价在一年之后会下降1.7%。”他表示，在经历了此前的大幅下跌之后，美国房价从2009年初开始企稳，并 且，估值已经回归“正常”水平。但必须时刻警惕的是，政府房地产政策的暂时性提振效应正在逐步淡出，过度供给和较高的抵押贷款违约率仍然充斥着房地产市 场。

一面大唱中国房地产泡沫的风险已除去，一面用模型分析美国较高的房屋空置率预示美国房价还会下跌，奥尼尔大概以为中国的6540万套空置房屋对 楼价不会产生任何影响。这实在令人奇怪，美国房屋空置率上升1%，两年后房价会下降5%，这个模型到了中国怎么就完全是另外一回事了？在中国文字里，模是 木头做的，型是土做的，奥尼尔的模型究竟是木头还是土坯？抑或二者兼而有之？怎么模型离开美国就狗屁不是了呢？

倘若6540万套空置房屋数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办法 排除险情。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼价已经搭得够高了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往出撤，搞不好也会哗啦啦。不 慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不是模型，是比模型更具象的实物。 (苏文洋)