新居屋有利樓市

星島日報
B10 | 星島投資 | 投資cafe | By 歐祖貽 2011-10-13

港股昨日在特首宣讀《施政報告》日，一度跌337點，但跟隨A股走強，港股亦由跌轉升，收市升187點報18329點。《施政報告》公布的新居屋，不但沒有影響現時私樓市場，而且長遠對私樓市場有利，地產股上升。相反，佛山前日率先放寬限購令，但朝令夕改，市場空歡喜一場。

收入差異或致樓價不同

筆者昨日在本欄點出「阿爺救股市，未到救樓市」，佛出微調放寬限購令細節，可能只是與其他地方做法趨近，不反映阿爺會容許千辛萬苦才初步達到的壓樓市效果付諸東流。言猶在耳，佛山前晚深夜已出了通知，取消放寬政策。本來，限購令是各地自行安排，做法存在一定差異，確實有微調的空間，但在現時中央着力打壓樓市之下，儘管是微調，但傳媒都把焦點放在「放寬限購第一擊」身上，向市場發出放寬訊息，有極差的客觀效果，所以就算是微調都被叫停。由此可見，中央對打擊樓價仍然是寸步不讓，對內房股仍要審慎。內地樓市政策偏緊，香港樓市就有新政策出台。特首昨日宣讀《施政報告》，表示會推出新居屋，樓價會以市民入息作參考，約佔入息比例40%。以市民收入作樓價參考，本身是惠民之策，但是以每個家庭還是申請人整體來作參考就費思量。若以整體作參考，用中位數畫一條平均綫或中位綫來訂定樓價，自然有人收入低於水平，這批家庭的供款必然高於收入40%。相反，若以每個家庭來衡量，會出現兩個毗鄰單位因收入差異而樓價不同，甚至高層靚景單位平過低層樓景單位，相對「買貴樓」的人變相因努力工作，收入較高而受罰。

補地價新制效力低

新居屋在賣樓補地價方面亦有新猷，以買入時價格來補，政府想法是鼓勵居屋流轉。可是，居屋最主要目的是解決市民置業需要，加快流轉不是原意。就算居屋業主在樓價升值後賣樓，亦不見得他們會願意因補地價減少而賣得平一點，到頭來，都只是業主多賺一筆，不能惠及接貨市民。

此外，若新補地價安排僅惠及新居屋而不及舊居屋，舊居屋一樣不會加快流轉，令新政策加快居屋流轉，增加市場供應的效果大打折扣。若舊居屋業主同樣受惠，那麼自置公屋單位的業主，是否又應一視同仁呢？若只照顧收入較高的居屋業主，而不照顧收入更低的自置公屋人士，又是否公平？

新居屋的補價方法令業主可以賺得更多，在售出居屋後，就有錢買更貴價的私樓，令這批新居屋業主，成為潛在私樓的客群。況且，每年推5000居屋應不會妨礙樓市。有政策惠及，地產股昨日都普遍錄得可觀升幅！

星島日報總採訪主任 auchoyee@gmail.com