作者: 士恆 2010-07-21 20:23:17
目前的房地產業，是這樣一個大干快上的“惡循環”：黑箱規划——野蠻拆遷——超強度開發——制造過度需求——迫使財政重復埋單，每個環節都能創造GDP和稅收，每個環節都可能產生腐敗和偽政績黑洞
盛行于上世紀八十年代的“官倒”，以家電、鋼材等普通商品為目標，進入新世紀，官倒又以房地產開發的新面目重現江湖。
在整個產業鏈中，房屋的有形部分包括設計、建安、裝修、銷售基本都實現了市場化。正常情況下，建筑承包商獲得的僅是社會平均利潤，常常墊資開工，最 底層的包工頭和農民工甚至要冒拖欠工資的風險，但在決定無形價值的土地和規划環節，最缺乏透明度，背離市場最遠，最容易產生壟斷暴利和腐敗現象。
土地管理部門決定的是占地面積，規划部門決定的是用途、高度、層數，這兩個環節自由裁量權過大，正是腐敗頻出的部分。
現在即使對土地出讓實行了市場化的“招拍掛”方式，但地上地下建筑規划的科學性、透明性、穩定性仍然存在疑問，例如蓋什么用途的建筑，蓋多少比較合 理，是否影響整體環境，未來預期是否穩定都缺乏公開透明的市場化決定方式，這樣，“睡城”的出現、建筑大拆大建、道路屢屢開膛破肚也就不可避免，造成資源 的極大浪費。
各地招拍掛產生的所謂“地王”，其實是混亂規划體制下，以“容積率陷阱”為手段對于未來規划預期的極度透支和投機。但是，“招拍掛”制度至少在程序 和法理上是公平合理的。某些地方政府不去找形成“地王”的深層原因，反而以“地價抬高了房價”為由再次開起市場倒車，公然違反“同等條件、價高者得”的市 場原則，為內定開發商量身定做低價拿地規則。招拍掛后的修規在很多地方普遍成了開發商牟取暴利的法寶。
規划本質上是一種法律契約，應該像球場和比賽規則一樣穩定。超前規划和事后補救式的規划在經濟意義上完全不同，無論城市被動擴張還是主動增加容積率，無論征地還是拆遷，甚至個人私搭亂建，任何利益方改變空間使用量、使用性質的行為本質上都是違約，理論上都必須支付代價。
那種開發商提議、專家附和、官員審批通過的模式實際上是以違約違規獲取利益，是比偷搶還嚴重的犯罪。
規划的暗箱操作造成了最隱蔽，但也最惡劣的欺詐行為，修改規划可以極大地改變利益格局。這種欺詐金額動輒以千萬計，無不披着政府許可的合法外衣。與 此對應，圍繞土地、規划的黑箱操作，批個條子就可以低價甚至無償划撥、更改零點几個百分點的容積率開發商就可增收數千萬元，近些年無數貪官落馬正是栽在這 類灰色交易上。
土地的不同用途意味着不同的經濟效益，其收益梯度基本按一、二、三次產業遞增。按現行法律法規，土地不是由市場決定用途，而是被（行政）人為划分為 不同的使用性質，有農業、工業、住宅、商業用地等等，根據不同的用途其使用成本（出讓金）自然有很大差別。由于這種人為划定形成的土地多軌制，引來了地方 政府及開發商背靠審批特權的所謂“經營土地”的沖動，經濟朮語就是“套利”——不創造任何價值的“低買高賣”。
最典型的就是各地屢禁不止的炒地皮、炒項目、炒樓花、開發區熱、大學城熱、科技園區熱。各種園區低價征地、建高樓、高價房的現象層出不窮，對于這種 几乎沒有風險的“套利”行為，吸引了包括內外資金融機搆甚至政府財政資金樂此不疲的參與，大量金融資源被投入到這類毫無意義的“價值轉移”游戲當中，農 民、居民的土地房產莫名其妙地被強征強拆，剛剛使用十几年的好端端的建筑被炸掉重建，更為悲哀的是，這種無效交易、破壞性建設還可以有效提升當地GDP和 稅收。
GDP和稅收增加并不等于社會財富增加，更不等于社會福利增長，極端地說，堵車、交通事故、生產毒奶粉都可以增加GDP和稅收，整個社會的財富和福 利則是淨損失。在房地產領域，很多GDP數字來自重復建設，房屋建了拆、拆了建，以至于我國成為世界上最大的建筑浪費國，每年要消耗約世界一半的水泥和 1／3的鋼材；很多項目本來是以犧牲環境為代價上的，治理環境的支出和收入本來應該是GDP的扣除項，結果居然也算進GDP增長數字。
片面的政績考核標准下，地方官員更看重任期內政績，環保、資源消耗是軟約束，GDP和高稅收才是硬指標。在地方決策者的利益考量中，用暫時的GDP 稅收增長換來永久的環境破壞對局部是合算的：污染，可以創造GDP和稅收；治污，同樣創造GDP和稅收。所以可以肥自己坑別人、放棄全局只顧局部、犧牲長 遠只顧短期利益。
目前的房地產業，是這樣一個大干快上的“惡循環”：黑箱規划——野蠻拆遷——超強度開發——制造過度需求——迫使財政重復埋單，每個環節都能創造GDP和稅收，每個環節都可能產生腐敗和偽政績黑洞。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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