作者: 士恆 2010-09-02 07:45:09 來源:南方周末
直接干預房價不如合理引導預期。曆次樓市調控，都回避了產權和規划兩大決定房價預期的根本因素。各種應急式的打壓措施缺乏可操作性，多數只會淪為實踐中漏洞頻出的擺設
曆次樓市調控措施，可以大致概括成：收資金、提成本、壓需求、增供給。
從收縮流動性的角度，無論提高首付比例還是提升房貸利率，固然抬高了置業門檻、降低了投機杠杆比率，從而降低了金融風險，但是，貨幣政策屬于整體影響政策，在打擊投機的同時，也殃及了正常消費需求，部分人被迫棄購轉租，從而抬升了租賃市場的熱度。
交易環節的稅費和房產稅、物業稅如今被頻頻看作調控房價的利器。實際上，稅收手段只能提高交易及持有成本，除了改變市場活躍度，無法改變價格趨勢：在房價上升的賣方市場，任何稅費都能輕易轉嫁給買方，反之也一樣。
另外，任何稅種都具有“公平性”的特征。且不提房產稅和物業稅的先天法律缺陷，作為非標准化商品，對房產的估值就極為困難，因為決定具體房價的因素 非常復雜：位置、樓層、面積、戶型、朝向、裝修、供求關系甚至心理因素都可能對房價產生影響，所以慣例是以成交價或拍賣價為基准，這和藝朮品、收藏品、文 物類似。如果合理稅基都無法確定，稅也就無法做到公平征收。是按套還是面積？套有大小，面積單價有位置不同產生的巨大差異。按房屋分類？大城市中心一套房 的衛生間在其它地方很可能頂一套大戶型；北京后海邊的破院子，無論如何也不能當“豪宅”，但的確能賣出別墅豪宅的價錢。成立專門估值機搆？殊不知，比起市 場自由競爭，一切摻雜人為因素的評判都可能產生私下交易，在利益誘惑面前，不過又催生了一條腐敗和尋租捷徑，何況維持專門機搆還要負擔大量額外成本。
在嚴控需求的各種手段中，“第几套房”是個扯皮已久的概念，首先因為“家庭規模”無法界定，人們可以根據利益需要將家庭合并（獲得拆遷補償或其它利 益）、拆分甚至假離婚。其次，多大房算一套，在什么位置？一刀切地將每個“家庭”首套房認定為“自住”、第二套認定為“改善”、第三套認定為“投機”，看 不出邏輯上的合理性。
對于閑置地、空置房、剛性需求的爭論也屢屢糾纏不清。任何商品，小到吃穿用，大到家電汽車，被閑置和囤積的不計其數，只要所有者支付了相應的成本， 并沒有人去操心所謂“資源浪費”，因為“閑置、浪費”是所有者的權利。大家心知肚明，囤地、買房、囤房、剛需的理由，不管初衷是自用還是投機，買和囤的行 為最大的理由就是看漲，即先有地價、房價只升不降的預期，后才有開發商和購房者的順勢投機行為。
事實上，京滬深等房價偏高的一線城市，規划了几乎所有的高端功能（政治、經濟、文化、科教、醫療），也占有了最多的人工資源和政府投入，對普通人而 言，當然意味着更多的工作機會和發展前景，這種前提下想降房價，如同讓大吃大喝的胖人減肥。與其參照家庭規模、第几套房、空置率、剛需這些相對模糊的標准 作為調控工具并在概念上爭論不休，甚至直接干預房價，不如通過產權、規划合理引導房價預期。
增加供給要靠保障房，這是新加坡的成功經驗。但是，我們國情不同，生搬硬套的結果反而“橘逾淮則為枳”。首先，新加坡的住房體系帶有全民高福利的含 義，政府的公權與公益合二為一。建屋發展局（HDB）是一個帶有政府職能的房地產開發機搆，可以無償得到政府划撥的土地，建造組屋的資金則主要通過向政府 舉借低息貸款獲得。這與我國逐利的開發商承擔以社會福利事業為目的的保障房建設完全不同。
其次，從房屋供給看，作為彈丸之地的城邦經濟體，新加坡并不存在產業、城鄉、沿海內陸、東西部、自然條件的巨大差異，表現為其土地（空間）價值的均衡性。從需求看，公民的征信制度較為完備，而且沒有懸殊的貧富差距。有可比性的，是同為亞洲四小龍的香港。
新加坡的經驗恰恰證明，政府規划的確定性、均衡性封閉了政府自利和開發商套利的空間，所以，沒有依賴開發商，也沒有香港那么多靠“容積率陷阱”套利的摩天大廈，盡管人口密度几乎是香港兩倍，人均住房卻是港人四倍還多，同時也沒有制造地產富豪、眾多房奴和炒樓成風的現象。
新版政策房增加了“限價商品房”（兩限房、雙限房），其名稱本身就含混不清。真正的商品價格必須經過公開市場，由買賣雙方公平競爭得出，價格是調節 雙方供求關系的唯一准確信號，如同溫度一樣是個變量，所以真正的“商品”就不能“限價”，人為限價的商品其實是“配額”（還有“指標”等多種名稱），其實 質就是糧票布票。房地產由于極強的地域性，根本不可能通過行政之手制造永久低價飛地，相鄰地域房產性價比長期一定會趨于一致，拍腦袋定出的價格標准永遠跟 不上動態的市場，政府表面減免的成本只會淪為少數人套利的盛宴。
舊版經濟適用房和新版限價房偏離了住房保障的本意，都是用計划的不變去應對市場的萬變，實質是新形勢下的雙軌制，以“保障”的名義一次性瓜分公共財 產，貌似合理卻制造了更大的不公和隱患。即使是貨真價實的窮人，也沒有特權享受政府埋單的超額福利，否則就是對廣大勤勞致富者的不公。事實上，公務員、壟 斷國企才是保障房制度的最大受益者，住房市場化以來，面向特定對象的隱形福利分房從未真正停止過，這也是無數年輕人向往公務員、壟斷企業鐵飯碗的重要原 因。
試圖擴容目前糧票式的保障房模式以徹底解決住房矛盾，是脫離現實的空想。離開公平空談保障不但永遠解決不了保障誰的問題，還可能在一些環節引發部門尋租，比如對買房者“收入認定”、個人財產核實、具體樓槃定價、戶型大小都是彈性極大的環節。
有無產權決定着尋租和套利空間的大小：從運行機制看，限價房如果對產權轉讓交易限制不多，其實就是舊版經濟適用房；如果對產權轉讓交易限制過多，就 是新版經濟適用房。名義是為解決“夾心層”的需求創造的新品種，殊不知，夾心層里還有無數個夾心層。政府硬要去管動態的市場價格根本管不過來，房產的真實 交易價格不會因為人為貼上“限價”標簽或通過減免稅收、降低出讓金等成本就真的便宜起來。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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