【發布日期】2010-7-29 【作者】士恆 【來源】南方周末
在同一區域，增加開發量并不能有效降低房價，甚至還會抬升房價在多數人的想象中，只要增加房屋供給就能降低房價，這是根據“供求原理”得出的結論，但這一結論似是而非——在同一區域，增加開發量并不能有效降低房價，甚至還會抬升房價。
房產特殊之處在于，它能通過聚集人口創造消費需求。有人氣的地方就有消費需求，住宅和寫字樓的增加提高了當地總需求，不僅包括對基礎設施，也包括對高端商 業、健康、教育、娛樂設施的需求，消費需求的膨脹逐漸會形成規模效應，刺激商業設施及醫院、學校等高級設施的增加和完善。
所謂“寸土寸金”指的不僅是房價高，還有商業需求的旺盛。以購物網點為例，對于中等收入地區，2000居民只能支持小型便利店，2萬居民卻可以支撐中等超 市，20萬居民可以催生大型購物中心，學校、醫院、娛樂設施也是同樣道理，人氣的增加和附屬設施的功能完善形成良性互動，提升了當地空間資源價值，最終逐 漸形成人們常說的成熟社區、成熟商圈，反而會刺激當地房價攀升，這就是詭異的“多蓋房抬房價現象”。
這也可以很好地解釋“緊縮地根”反而會刺激房價上升：地根緊縮前，由于土地批租的軟約束，開發房產相當于往塑料袋里注水，水位有一個自然漫溢的效應，房價 提升的速度較慢；地根緊縮后，由于“容積率陷阱”的存在，開發商仍然可以在無序規划下向空中、地下縱向擴張，相當于往封閉的塑料桶里注水，水位（房價）提 高速度反而加快了。
以北京最繁華的王府井為例，數百年不斷開發，附屬設施不斷完善，多蓋房顯然沒能“改善供求關系”，相反當地房價卻始終穩步上升，政府出面蓋房并貼上“限價”標簽顯然是徒勞的。
北京作為一個區域整體，一年開工量几乎相當于整個歐洲，多數工程分布于五環內的狹小地域內，除了讓地方政府和開發商利用“容積率陷阱”獲取暴利，并沒有 “使供求關系改變”讓真實房價下跌，加快開發反而加速了房屋（均）價上升，過于集中的需求使當地交通、水、電、氣等基礎資源不堪重負。
所以，對于地域性極強的房產，想讓房價平穩或下降，選擇“在哪里”蓋房比單純多蓋房要重要得多。想降低王府井的房價，不必在那里多蓋房，而要在其它地段增 加基礎設施投入，形成成熟社區和商圈，分流對王府井的需求。同樣，想讓北京城區房價下跌或平穩，一定要在其它地域，至少在京郊營造和北京城區內一樣的環 境，縮小區域間的生活、工作條件差距，才能有效分流往市中心過分聚集的人口，降低房價上漲的壓力。
衡量房價的標准是以平米計量的均價，衡量肉價的標准是斤而非塊，2斤肉當然比5斤肉總價便宜，同理，同一地域的同類型房屋均價大致相同，多蓋小戶型，能降 總價而決不可能降均價。90/70政策試圖以模糊概念的總價、套價進行調控，混淆了總價、均價的本質區別，換句話說，如果多賣小戶型能降房價，強制賣小塊 肉就能降肉價，小袋米就能降米價。
事實上，只有在同等區域、同等類型的房產價值才有可比性。房產的區域性特征并不僅僅是空洞的概念，而是有實實在在的具體位置、樓層、朝向，其中空間位置是 決定性的，離開位置空談面積、戶型毫無意義。從統計看，購房者最關心的就是位置，其次才是戶型、樓層、朝向、裝修、物管等等。至于面積，消費者每戶的搆成 千差萬別，沒有法律規定每戶必須几口人，誰家住多少人完全是私人的自由選擇，一個6口之家住120平方米并不比一個3口之家住90平米奢侈。
鼓勵“多建中低價位住房”是一句空洞口號。“中低價位”是由市場競爭決定，而不是由政府提倡、規定出來的，“中低收入”、“中低價位”也不可能有確定的標准，此類模糊語言只能嘩眾取寵，賺取廉價喝彩而已。
什么戶型占多少比例也應該由市場決定，政府號召不可能起作用。市場決定，如果產品不對路消費者會自動通過“貨幣選票”否決。小戶型政策不但調控不了房價，還阻隔了多人戶自由選擇的權利。
正常的市場中，消費需求是分層次的，供給也相應地丰富多彩。和90/70政策并不能壓低房價道理一樣，禁止別墅和嚴控低密度住宅同樣起不到抑制房價作用。一抬一壓，這實際是同一個問題的兩個方面，好比多供大白菜或限制海鮮消費并不能壓低肉價類似。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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