房產私有與土地公有的產權矛盾——地產新說（十二）

作者: 士恆 2010-10-13 20:48:20 來源:南方周末
合法產權得不到保護，市場機制就無法發揮作用，越長期、越巨大的投資越需要穩定的產權保護。產權不清造成了潛在的拆遷矛盾和巨大浪費，資源不能合理配置給產業升級和持續經營帶來了重重阻礙。
人類實踐證明，與計划經濟相比，市場經濟是實現資源優化配置的一種更有效手段，盡管它也許不是最理想的制度，但至少是目前可選擇的最佳制度。市場經 濟的微觀基礎是在產權多元化之上的公平競爭，各利益主體間有着清晰的產權邊界，他們權利、義務對等，依據法制規范行為，本質上是類似奧運會的公平競爭，可 以很好地解決激勵約束機制，因而可以起到獎勤罰懶、獎優罰劣的作用。
索托在《資本的秘密》中說，富國之富，是由于有現代產權制度，使原本不流動的資產流動起來。現代產權制度的意義不僅在于保護所有權，也在于所有權的交易，在交易中釋放了資產的真實價值。對發展中國家的研究表明，如果財產權得不到保護，市場機制就無法發揮作用。
在蠻荒時代，土地（空間）、水、陽光、空氣這些大自然固有的資源異常丰富，隨着生產力發展和社會的進步，尤其是城市化浪潮，這些原本不起眼的資源變 得相對短缺，在市場決定資源價值的前提下，必然產生資源的邊界划分問題，就像球場的邊界和區域划分，只有明確的利益邊界划分才可能實現公平競爭，也只有通 過市場這個公平的舞台，資產才能自由流動尋找到最適合的擁有者。

完善的土地市場應該包括產權明晰的一級市場和繁榮穩定的交易市場（二級市場）。學者易中天說， 中國的土地（空間）從來就產權不清，所謂封建，就是封土建邦。一部朝代更迭的曆史，其實就是圍繞土地資源爭霸殺戮的曆史：敗者或被殺、或為寇；勝者為王、 為帝，可以支配天下所有土地，所謂：普天之下，莫非王土，率土之濱，莫非王臣。農耕文明時代，土地是最重要的生產資料和財富象征，誰掌握了土地就掌握了生 存和發展的機會。同樣，在工業文明時代和信息時代，土地（空間）仍然是最重要的基礎資源和財富。
廣義地看，任何建筑都是基礎設施的附着物，也都要占用土地（空間）資源。房地產業 本質應該是建筑的設計、建造業，這和其他制造業一樣，但在其最基礎資源——土地（空間）非市場決定制度下，已淪為投機套利行業。開發環節的暴利不是來自設 計、建筑、安裝環節，而是來自壟斷機制下的“空間資源套利”，所以才有所謂“大、小產權”房的驚人差價，才有“圈上地曬太陽就能暴富”的奇聞。
偽市場體制下，一端是地方政府和開發商的暴利，另一端逼迫每個家庭拿出几乎終身積蓄加借貸（透支未來收入）競價購買政府壟斷出讓的土地（空間）資 源，而被動擁有財富的農民和市民，也因為居住地域與權勢集團利益沖突而被冠以“刁民”、“釘子戶”的惡稱，以征地拆遷的形式被“合法”剝奪財產。
財產也是一種權利。在溫飽時代，人們的“財產”僅僅體現為相對低值的食品、衣着等簡單消費品，既無保值的可能，也無保值的必要，當然也就沒有財產權 的概念。隨着人民生活從滿足溫飽的小康逐漸轉向駕車、旅游、居住、收藏、娛樂等奢侈需求，房產作為財產權的重要形式之一，已經成為人們解決溫飽后新的致富目標。十七大提出了鼓勵人民擁有“財產性收入”的意見，正是順應了人民生活逐漸從小康邁向富裕的現實。
俗話說， 有恆產者才會有恆心。根據物權法，目前從居民的個人消費品到金融資產和動產本身已經有了很好的保護措施，那種隨意抄家的情況再也不會有了。但對于動產的使 用和不動產保護，仍然存在缺陷，這是因為，動產使用、不動產自身總是以“占有空間”的形式存在，而（土地）“空間”作為一種最重要的基礎資源至今還沒有明 確的物權划分。
不動產使用年限從數十年到數百年，其價值的積累是個漫長的過程。對于城市居民，其房產最多只有70年使用權，理論上70年以后，只要土地（空間）的 實際產權人——國家，不再願意續租，私人房產無論先前投入多么巨大，也可以各種理由回收；或者，在70年使用期內，有可能通過變更規划，強行以低價收回或 變相侵占。這就是強行征地、拆遷背后的法律制度基礎，也是大拆大建造成資源浪費的根本原因。
由于商品房的高價，各地催生出了“個人合作建房”、“單位集資建房”等怪象，保障房政策中，也有鼓勵單位集資建房的條文。這在分工日益明晰的現代社會，仿佛退回到了自己種地、自己紡線織布的小農時代，但也從另外角度佐證，房地產開發環節根本沒多少技朮含量。
個人如果對房屋擁有完整產權，在不侵占空間和影響文保、環境的前提下，自籌資金新建和翻修房屋，其性質等同于裝修。北京很多老四合院，如果居民自願 翻新自己的舊宅，等于民間投資微循環改造，既減少了拆遷“臟亂差”的理由，居民私產的真實價值也能更好體現，于國于民都是一件好事。
但是單位集資建房性質不同，很多天然擁有好地段（空間）的單位，其產權的合法性值得懷疑。比如部隊、學校、工廠、機關大院，其土地（空間）原來由政府無償划撥，現在卻紛紛利用臨街優勢搞商業地產和院內空地建高層住宅，實屬更改規划，利用“容積率陷阱”私分公產、無本套利，本質上是一種違法違規行為。
改革開放30年的曆史，是產權逐步明晰的曆史，也是市場機制逐步發育成長的曆史。改革開放前，所有的財產理論上都是公家的，從生產到生活，几乎所有 的行為都被公家包辦，多干不一定比少干拿得多，自然多干也就沒有動力，能否過得好不是取決于多勞，而是多分，由此造成了計划經濟特有的“等靠要”現象，顯 然，不能增值的存量資源必然越分越少。
改革開放之初，農民獲得了土地承包權——實質是一種財產租賃權，通過辛勤勞動，在統購統銷外，首次擁有了余糧——真正意義上的私有財產權，這部分財 產可以用于消費，也可用于市場交易換取其他需要的物品；后續的企業改革，也普遍釆用了承包方式——另一種財產權租賃經營，同樣獲得了巨大成功。上述兩項重 要改革，與個體戶經營和鄉企、民企的崛起一道，搆成了完整的初級產品市場體系，從根本上解決了長期困擾中國人民的衣食問題，并為全面進入小康社會打下了堅 實的基礎。
越長期、越巨大的投資越需要穩定的產權保護，產權不清、資源不能合理配置給產業升級和持續經營帶來了重重阻礙和潛在的巨大浪費。土地承包對應的是短 周期的農業生產，對解決溫飽已經足夠了，行和住的富裕生活對應的是中長周期的工業化生產和定居、商業行為，只有完整意義的私人產權才能保證永久承包權和使 用權，也只有所有權清晰界定邊界，才能培養長期經濟行為并杜絕短期浪費。
（待續）
（作者為獨立評論人）