作者: 士恆 2010-07-08 08:44:52 來源:南方周末
全世界沒有一個國家靠釆礦、煙草、制假成為大國，同樣，沒有一個大國靠開發房地產“崛起”
主流說法是：房地產業是經濟支柱產業，帶動了上下游几十個關聯行業的發展，不僅關系到數千萬人的就業，還是利稅大戶。
其實，這種說法記錯了賬。真正帶動經濟的產業是建筑業，也就是房屋設計、建造，而非投機套利的房地產業。建筑業和房地產業的關系如同車與車位、公路 與收費站的關系：在一些發達地區，車位貴過車早已是常態，造成了車位創造財富的幻覺；明明是公路帶動經濟，但收費站卻是利潤載體，所以容易形成“收費公路 拉動經濟”的假象，以至于發展到高速路超期收費，甚至只顧亂收費而不願修路。
土地空間價值是房地產開發的套利對象，“容積率”是開發的核心指標。開發中伴隨大量重復建設，房屋建了拆、拆了建，1980年代拆1970年代以前的房子，現在開始拆1990年代初的房子，拆建之間是普遍“容積率”的提高。
以省地為名，行占空間之實，“節約集約用地”的概念等同于提高容積率，甚至想當然地出現了“提高容積率節能省地”等怪論。房地產開發中蓋高樓省自己占地面積，卻賺取公共的空間資源，逼迫公共財政被動埋單進行重復建設，還美其名曰“集約省地”。
從發展的角度看，建設高樓實際是用能源消耗換取對垂直空間的利用，鼓勵高樓和高容積率意味着更多的高能耗、高污染，與節約根本無關。
作為發展中國家，我們有條件針對發達國家城市發展中的成功經驗和問題，選擇適宜的可持續發展的城市發展方式。
我們的制造業事實上重復了發達國家先污染后治理的老路，如果城市建設也過于追求“集約省地”，走先擁堵后疏通、基礎設施被迫重復建設的老路就太沒有意義了。當前雖然很多城市以“宜居”為口號，但在實際操作中卻不顧自身承載力大肆進行高強度開發建設，透支着城市資源。
城市的高密度高容積率意味着承載密集的人口，也意味着更多的能耗。城市空間狹窄、空氣流通不暢造成空氣污染；人口密集過大、機動車過多伴隨着大量噪 音污染；熱島效應則是“水泥森林”帶給城市的異常小氣候；地面沉降則是深挖局部地基、超釆地下水的惡果；“9·11”和SARS后，高層建筑的消防和衛生 安全受到了普遍質疑，2009年元宵之夜央視配樓的大火，再次暴露了高樓大廈的脆弱和救助難度；加上由于樓槃密集開發，人為制造出交通擁擠而導致的汽車尾 氣超量排放，房地產業竟是如此高能耗、高污染的“支柱”！
廣義地說，每座建筑都是微型工廠，只要被使用，就會日夜排放污染物。據統計，建筑能耗占人類生活總能耗的40%，碳排放占總量的50%。體量大的建筑，能源需要長途輸送，空間進深過大即使白天內部也需要人工照明，單位能耗要比中小型建筑高3-5倍不等。
高樓和電梯是工業文明的象征，也是人類掠奪自然、搾取空間資源的極致。人流和物流垂直移動相比水平移動會耗費更多能量，高層和超高層建筑要比占用同 等空間容積的中低層建筑更耗能，實際上正是以更多的能耗換取空間的使用。正是高樓大廈帶來的這種無謂的垂直移動耗費了大量能源。高樓大廈結搆上既不“節 能”，也無所謂“省地”，完全是為了“套利”。只要制度性的“容積率陷阱”還存在，開發商就會毫不猶豫地在利益與真正的“節能”之間選擇前者。
很多地方政府把房地產開發當搖錢樹、聚寶盆，卻從不去考慮房地產業的利潤來源。本質上講，毫無技朮含量的房地產開發環節跟伐木、釆礦類似，其特征都 是專注于對存量資源價值的獲取。區別僅在于伐木釆礦得到的是有形的森林礦產資源價值，而房地產開發獲得的是無形的空間資源價值。我們常說煙草業是“愚人的 金庫”，離開自然資源和政府持續投資形成的人工資源這兩塊唐僧肉，房地產開發哪里會有暴利？
如果房地產業屬于“支柱產業”，那么煙草、釆礦這些行業毫不遜色，它們同樣拉動了若干行業，同樣是利稅大戶，甚至受某些地方保護的制假、盜版等黑色 產業也算。但是全世界沒有一個國家靠釆礦、煙草、制假成為大國，同樣，沒有一個大國靠開發房地產“崛起”。說到底，這些行業都是被動的價值轉移型行業，只 能憑借制度漏洞掠奪財富、孳生腐敗，并加重環境壓力和過度消耗資源，根本不具備可持續性。
諷刺的是，作為一個行業整體，有充分證據表明，房地產業倒是不折不扣的欺詐和偷漏稅大戶。
不僅如此，房地產業“掠奪財富”的示范效應還在侵蝕我國真正的競爭力和創造力。它通過隱蔽的方式將社會財富轉移到少數人手中，并以高稅收面目示人，實質上成了經濟的興奮劑。
現階段房地產業的非正常暴利沖擊着正常的經濟生態，其實是在鼓勵不勞而獲和投機取巧，以至于很多企業家干過房地產后再也不想去干別的行業，甚至有開 發商表示掙錢已經到了“不好意思”的地步，越來越多的個人也開始以炒房為生活追求。國內上市公司超過一半都涉足房地產業，甚至象征着民族科技和制造業旗幟 的聯想、海爾都組建了專門的房地產公司。
從消費角度，高額的房地產消費壓得工薪階層喘不過氣，被迫成為房奴，而在現行體制下房產“只漲不跌”的長期預期又吸引人們被動投機、欲罷不能。住房 支出極大地擠占了人們其他正常消費支出、透支未來收入，很多城市過高的住房成本已經對優秀人才開始形成擠出效應。長此以往，我們靠炒房投機為“支柱”的經 濟體系怎么可能會具有可持續性，我們在世界上還能有什么作為，還有什么競爭力可言？（待續）
（作者為獨立評論人。此文為作者意見之表達，不代表本報立場。）
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