2010-06-30 19:24:37 来源:南方周末
確切說，開發商應該稱為“空間投機商”，其暴利主要來源于通過“容積率陷阱”攫取的公眾資源（利益）
開發商和純建筑商不同，擁有的是“建造特許權”，就是說，建造什么、建多大，尤其在哪里建，是一種特權。確切地說，開發商應該叫“空間投機商”，靠出租出售空間使用權、所有權獲利。
房地產開發必須充分依賴各種綜合資源。如很多高檔別墅建在自然條件優越的區域，甚至風景名勝區，“開發”的正是大自然億萬年形成的自然景觀資源；在 城市區域，多年的公共財政投入到交通、水電、綠化、教育、醫療等基礎設施，堆積成丰厚的人工資源。對于北京、南京、西安這樣的千年古城，還有不可多得的人 文資源，其老城區空間格局、園林景觀、路網分布還在大體享用着古人的遺產。開發商重金競標市中心的土地（空間），原因在于，各城市對主城區的基礎設施投入 相對最多。所以，開發的過程就是先圈占這些存量資源，再以成品房屋的形式出售，甚至無需蓋房僅倒騰空間（賣地）也能獲得暴利。
有種說法是：提高容積率可以增加建筑供應量，提高土地利用率，從而增加供給降低房價。在同一地塊上，蓋一層和十層，自然利潤相差懸殊。經濟朮語描述就是：隨着容積率增加，其邊際效益遞增而邊際成本趨于下降。
表面上看，高容積率似乎真的提高了土地利用率，增加了經濟效益。但是，同一地段的基礎設施資源在一定時期內相對恆定，增加的建筑面積、多占的空間意味着強行增加了對各種基礎設施的需求，從而人為造成了存量資源動態相對短缺，實質增加的只是局部開發商的經濟效益。
開發商辯解，在招拍掛時交的土地出讓金已經包含了“四源費”和“大、小市政”，對資源占用進行了補償。不錯，但那只是補償了部分基礎設施的直接靜態 建設成本，并沒有包含動態的需求增長預期。隨着人口大量涌入，對基礎設施的需求始終在增長，超額需求爭奪有限的空間資源，供需矛盾必然以“高房價”的形式 顯現。
如果把建筑比作積木，理論上躺着和立着容量不會有變化。提高容積率，對于某具體項目和開發商而言，多占了空間資源增加了效益，但對總體來說，造成了 空間超容超載，這就是“容積率陷阱”，或者叫“容積率錯覺”——以平面概念偷換實質性的空間概念，看起來“節省地皮”實質卻多占了“空間”！
隨着樓槃大量竣工，對資源的超額需求會逐漸釋放顯現。城市建設中我們常看到新樓槃帶來的交通和水電氣熱等新增需求逼迫政府加寬道路修高立交橋、不斷 “開膛破肚”埋設各種基礎管線。在這個混亂的“空間規划”體系中，水多加面、面多加水，實質上等于用公共財政向開發商和炒房者進行變相價格補貼和利益輸 送，并且形成惡性循環：開發商攫取的空間（公共資源）越多，基礎資源稀缺就更嚴重，要求政府的“隱形補貼”就越多，隨后開發的力度再加大，未來將逼迫政府 拿出更多資金進行補償性的重復建設投入。
隨着林立的高樓增加，道路被迫加高成高架，隧道和地槽越挖越深，這已經成為許多城市的“港產景觀”。著名的北京西直門橋，建國50年大拆大建了三 次，一次比一次設計復雜，卻至今仍是著名堵點。反過來設想，如果從規划上對城市整體建筑密度、分布、容積率嚴格控制，對基礎設施的需求壓力就會減輕，立交 橋和地槽會大大減少，后續財政投入可以節省，房價反而炒不起來。
這個過程中，開發商和炒房者打的是時間差，賭的是經濟發展帶來的對空間資源的剛性需求增長，賺取的是貨幣化的公眾利益；公共財政付出的是為供求平衡而被迫支付的高昂成本！
從囤積空間（囤地）的角度，開工量、竣工量、空置面積等數字并沒有多大意義，因為快速增值的實際是空間，有無房屋形態并不重要。從長期看，隨着政府 投入的增加和人們需求的增長，由于規划的限制，某些特定區域的空間（比如北京五環內）必定供不應求，其價值一定會不斷提升，擁有了空間資源（囤地），就等 于擁有了能自動增值的印鈔機，即使完工成為完成品——房屋，也可以通過“捂槃惜售”獲取更高利潤，實際就是利用時間差進行套利的過程。
很多開發商都算過賬，他們的樓槃如果不蓋房光炒地皮，捂得越久掙得越多。商品房出售后部分預期利潤讓渡給了下游購房者。開發商不斷重復着圈地——抵 押融資——圈地的財富游戲，并通過銀行信貸等方式將部分風險轉嫁給金融機搆。如果由于政策變化或其它原因造成地價下降，成品房屋售價甚至低于建安成本，則 勢必會出現所謂“爛尾樓”現象，也就意味着投機失敗，假如投機資金大部分來源于金融機搆，則不可避免地會爆發金融危機，中東的迪拜就是活生生的例子。
正因為先有政府通過土地規划制造出的投機（套利）機會，后才有開發商和炒房者的跟風投機（套利）行為。所謂炒作，不過是開發商和炒房者利用這種預期 進行的正常投機（套利）行為，套的是國家財政投入和市場預期之利。忽視治理源頭，單純打擊下游交易層面的炒地炒房，實在是舍本逐末。客觀講，不管是開發商 還是個人，不管動機是自住還是投機，都是正當的市場參與者。商人逐利無可厚非，他們只是利用了制度的缺陷完成低風險套利。
如果空間作為一種資源存在明確的漲價預期，賣家可以找出各種理由延期開工、拖延銷售。理論上政府和買家無權也無能力干預微觀交易行為，即使被強行規 定銷售時間，也只是對預期利益進行了轉移和重新分配，賣家完全可以以“左手倒右手”的方式應對，實質上的“囤地”和“捂槃惜售”無從根治。如果空間價值不 存在上漲的預期，或這種預期由于信息充分公開而被公眾分享，開發商和炒房者面臨套利虧損的風險，大規模“囤地”、“炒房”現象會被市場力量自動遏制，政府 也用不着費力出台那么多打擊措施。
（待續）
（作者為獨立評論人）
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