魯姜:不讓炒家專利 政府擁地分肥

信報財經新聞 2010-11-25
P25 | 時事評論 | 民間心戰室 | By 魯姜

政府重手出招，明知一定招來地產商例牌不滿之聲，只希望輿論最終會是讚多彈少，想不到財爺曾俊華還是等不及支持者的發聲支持，已在網頁慨嘆或投訴「朝三暮四」的批評者對他的不公平。

平情而論，曾財爺這次出手快準狠，馬上收到「急凍」炒市效應，絕對值得讚賞，比起過去幾次的「花拳繡腿」，特區政府總算把幾次成為地產財團笑柄的弱勢徹底扭轉，所以發展商及周邊炒家的態度及回應已不敢再如以往般放肆。這次特區政府最厲害的招數，是透過徵重稅，先增加炒家成本，再與地產商分肥。

新招雖辣無損業績

一如鄭汝樺局長提出的「統一口徑」，如果持貨兩年，便不會受到徵重稅的影響，換言之，新措施只針對走短線轉手圖利的炒家，真正置業自住或作長線投資的市民根本毋須為徵稅擔心，甚至可能因樓價急凍或下跌而低價入市。

現在（年底）才出手打擊炒家，對地產商今年的業績影響亦較小，因為透過預售，幾乎所有地產商的銷售均已「達標」，能交出亮麗的成績表，令股東十分滿意。至於明年，由於落成及可以出售的單位仍然極其有限，隨時供不應求，所以地產商對新招的反感不算很大，只視為政府爭取民意的臨時措施。

今天香港樓市的主要買家來自內地，大陸豪客買樓多全數付現金，買入後不入住、不裝修，任由空置，無論用以投資保本或升值，均美其名為「養樓」。他們不單是最受大地產商歡迎的客戶，更不會受到特區政府的歧視或新政策的影響，特區政府反可透過徵稅與地產商「共賺分肥」。

今年年初迄今，樓價平均升了兩成三，就算因為這次政府出手而令如鄭家純預測樓價將下跌一成，發展商以至炒家全年的進賬仍然可觀，況且有能力靜候低價入市機會的投資者為數不少（已在股市及其他途徑賺錢，擔心港幣隨美元貶值，利率偏低有望長期持續等理由，均令有餘錢者亟想入市），加上內地買家不斷湧至，「一人一間也可買起香港」、「豪宅新樓多多唔夠」的說法仍廣為接受，所以地產商瞻前顧後均屬無憂。

低調回應不搞對抗大陸繼續開放，香港仍有運行，長期而言，買樓的人一定多過賣樓，政府新徵的稅項，發展商「打入成本」，讓政府也能分一杯羹，卻無損於自己的利益，因為內地買家絕對負擔得起。

不少銀行對政府的按揭緊縮政策亦表示歡迎，因為在沒有明文規定的情況下，為了不讓較進取的行家領到優勢，他們被迫加入惡性競爭行列；如今「奉旨」收緊按揭比率與上限，風險相對減低，如果樓價能同步冷卻，樓市及按揭反能更穩健增長，因為貸款者能「汰弱留強」。事實上有些進取的銀行為炒家提供的「放水」方式五花八門，早已令「奉公守法」的老牌銀行看不過眼，如今政府突然出手，自然喜出望外。

地產商在這次「急凍」樓市的心戰策略，首選是「低調回應」，不會與政府正面抬槓搞對抗。過去高調批評政府的公關手法已經不合時宜，因為地產商予公眾的印象實在太差， 「仇富」情緒主要是由地產商近年強取豪奪、旁若無人的霸權太大而起，如果仍然一如過去，每有任何不利自己的政策推出便即公開大吵大鬧，整個地產界的形象便會更加不堪，最終變成人民公敵。大家樂事件進一步令不少商界、特別是地產商深信「悶聲發大財」是最有利的心戰手法。

商人土地多過政府

曾俊華譏諷為「朝三暮四」的人，其實不是地產商，而是大言炎炎的時事評論員及說三道四的政黨代表，這些人在特區政府的心目中，早已變成「係又鬧，唔係又鬧」的強調奪理之輩。

地產商不時聯手操控樓市是公開事實，勾地政策給予他們名正言順主導市場的權力（不勾地即沒有供應，造成斷層），所以絕對不想政府放棄，政府也只敢以恢復「偶然公開賣地」來平衡一下地皮供應的傾斜，發展商本仍可聯手觀望，令政府的賣地完全收不到預期效果。想不到突然殺出程咬金，華懋集團成功擊退爭產風水師後大發神威，連番高價搶地，令其他地產商為之側目，地皮價格因而居高不下，甚至迭創新高，而政府希望樓市升勢放緩，稍緩民怨的願望也同時落空。

本港幾家主要地產商的土地儲備加起來比政府還多，加上內地發展機會不斷，所以暫時在本港收手，對未來發展的影響不大。

除非樓價大幅回落（機會甚微），否則年輕人年屆十八歲仍要立即申請駕駛執照及公屋，因為前者有助搵食，後者可以安居。現時樓市大跌惹起的民憤會遠比樓市繼續穩升為多，所以特區政府一定不會再做任何推倒樓市的行為，只要略施小計滿足部分人的上車願望，即可化解民怨。

以實例說明，政府一定不會考慮推出資本增值稅，因為大小買家炒家均會因此三思，甚至卻步入市，但復建居屋卻可隨時執行，只要有人放下面子成見，或找到下台階便再無問題。至於為民請命的政黨議員，除了繼續要求復建居屋，更可提議把申請及購買公屋居住的門檻降低，令更多人符合資格，此舉人人受惠，包括政府在內（可以紓緩民怨民憤），所以不失為短期救急爭取民心民意的突圍之計。

魯姜